Wind資訊資料顯示,2017年至今,大陸房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2,177億元。其中,7月份才過去24天,併購案已達27宗,涉資約908億元。

近幾年來,大陸房企併購規模加速擴張。今年至今,併購金額已接近2,180億元。值得留意的是,房企大舉併購的背後是負債高企,現金流或面臨危機。分析師預計,未來房企償債能力將惡化。

Wind資訊資料顯示,2017年至今,大陸房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2,177億元。其中,7月份才過去24天,併購案已達27宗,涉資約908億元。

實際上,最近3年以來大陸房企併購案一直處在擴張階段。2014年7月份至今,境內房地產企業併購案達972宗,涉及併購金額高達11,679.95億元,接近1.2萬億元。

過去兩年,大額併購交易多是涉及房地產企業之間的併購重組,包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產等央企地產併購重組交易。而標竿房企收購中小房企項目股權的併購案較多。

今年以來,龍頭房企之間的併購開始加劇,如融創中國和富力地產分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產包,總價涉資638億元;萬科以551億元競得廣信房產資產包,以168億元參與普洛斯私有化。

現金流或面臨危機

值得留意的是,大陸房企大舉併購的背後是負債高企的資金壓力,特別是現金流可能面臨危機。

據2016年財報顯示,融創中國總負債2,577.72億元,淨負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%,如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下,融創的淨負債率將超過200%。

除融創中國外,陽光城的淨負債率更是高達256.82%,同比上升了86.18%;有息負債總額為674.9億元,同比增加了81.21%。同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年第一季度末,陽光城淨負債率更是進一步走高,達到316.5%。

他稱,儘管去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會,但隱形的債務壓力,加上去化不利的風險,都給陽光城這類似大規模併購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。

未來房企償債能力惡化

更讓人擔憂的是,從明年開始,大陸房企將進入還貸高峰期。原華遠房地產董事長任志強表示,2015至2016年,新增有息債務8,520億元;2010至2014年,新增有息債務8,200億元。房地產企業明年大概有3,300多億元債務要還,後年有4,000多億元債務到期,未來3年房企到期債務約達萬億元。

任志強坦言,接下來的時間,有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機,並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。

海通證券分析師姜超表示,預計未來房企償債能力惡化,企業分化加劇,收入將受銷量下滑拖累,經營現金流淨額或將再度轉負,致短期償債能力明顯弱化,長期償債壓力大,要警惕債務償還高峰的來臨。截至2016年10月,存量地產債規模約17,698億元,到期分佈集中在2018至2019年。其中,2018年將有4,927億元的存量債到期,2019年為5,032億元,中期償債壓力較大。地產開發貸等貸款多為3年期,本輪地產周期中產生的大部份貸款將在2019年前後面臨到期。

姜超認為,由於中小型房企整體狀況劣於大型房企,資金鏈脆弱,對銷量下滑的緩衝能力較弱,未來可能有償債風險。◇