今年一季度中國土地出讓市場延續了2025年的跌勢，拿地的房企不足三成，前100強房企拿地金額腰斬。值得關注的是，土地出讓市場呈現「國進民退」，央企、國企（地方城投公司）成為拿地的絕對主力，但其中暗藏風險。

今年一季度土地出讓金暴跌

中國兩大房地產研究機構克而瑞和中指研究院的數據都顯示，今年一季度土地出讓金暴跌，延續了2025年的下跌走勢。

中房網日前報道，根據房地產研究機構克而瑞的數據，一季度投資前100強房企拿地總額1,465.2億元（人民幣，下同），同比下降49.4%。銷售前100房企中，僅不足三成的企業有土地儲備入帳。

根據中指研究院的數據，一季度（截至3月28日），300城住宅用地成交5,893萬平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2,154億元，同比下降45.7%。

粵開證券4月7日發布的研報顯示，根據對各地財政部門公開數據梳理，全國31個省份中，除山西、內蒙古、遼寧、西藏外，27個省份披露了2025年土地出讓收入，其中22個省份賣地收入下滑，2025年中國GDP前三強廣東、江蘇和山東同比分別下降11.0%、23.1%、18.0%。

根據中共財政部數據，2025年地方政府土地出讓收入為4.15萬億元，同比下降14.7%，這是2022年以來連續四年出現兩位數降幅，與2021峰值8.7萬億元相比，降幅達到52.3%。

廣東中國城市房地產研究院院長謝逸楓近期分析，三道紅線、房地產貸款集中制的融資收緊、房企債務和銷售低迷等諸多因素，都無法支撐房企持續砸錢買地，所以土地流拍、低溢價、底價成交現象不斷增多。

土地出讓金（land transaction fees）是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。

央企和國企成「土地出讓」拿地的絕對主力

中房網上述報道分析稱，從拿地企業類型看，「央企領銜、城投為主」格局仍在延續，企業整體拿地意願依舊偏向謹慎。

拿地金額前十名分別是，越秀地產、保利地產、華潤置地、中國金茂、綠城中國、建發地產、石家莊城發投集團、國貿地產、鄞開集團和上實城市開發。

大紀元記者查詢發現，這10家房地產企業要麼是央企、國企，要麼是央企和國企控股的股份制企業，沒有一家是民營地產企業。

根據中指研究院的數據，今年一季度房企新增貨值TOP20榜單，拿地房企絕大多數是國企、央企或地方城投平台。

2025年前11個月，全國22個重點城市拿地金額中，民企佔比僅21%，央企國企佔比高達79%。而地方城投平台的佔比，已從2019年的16%攀升至2023年的33%。

北京市今年住宅用地的拿地情況也證明了這一點。據博客「地產風聲」統計，截至3月19日，2026年北京宅地供應共6宗，均以底價落槌，全被國企和央企收入囊中。

3月17日順義區仁和鎮地塊，由北京仁和日升房地產有限公司，以3.48億元底價拿下。該公司是仁和鎮集體所有制企業。

3月18日順義區南彩鎮地塊，則由北京住總京順房地產開發有限公司以5.71億元底價拿下。

2月11日，北京市密雲區水源路南側二類居住用地，由北京城建控股子公司+密雲城市建設投資集團聯合體拿下。

2月3日，北京2026年首場土拍，石景山、通州、順義三宗新地出讓，最終分別由首鋼地產、北投+北京建工聯合體、中國鐵工以底價拿下。

博客「地產風聲」近日發文表示，這些土地出讓大多是由參拍土地的一級開發單位，與片區熟手組成的聯合體，甚至直接就是地塊的一級開發單位親自下場。一級開發單位基本都是當地的城投公司。

土地一級開發是指政府或其授權企業對土地進行「徵地、拆遷、安置、補償」及市政基礎設施建設（「三通一平」等），使「生」地成為可建設的「熟」地，並將其出讓給最終開發商的行為。

分析：房地產市場「國進民退」暗藏風險

就土地出讓市場「國進民退」的原因，知名財經自媒體人徐三郎3月30日在「火星宏觀」發文指出，曾經高槓桿、高周轉的規模房企紛紛爆煲出清，拿地能力急劇萎縮，但地方政府對土地財政的依賴並未隨之消失，賣地收入仍是許多城市預算外政府性基金收入的重要來源。於是，央企國企被推到了前台，成為土地出讓市場的「接盤俠」

此外，中共在融資政策上明顯傾向央企和國企也是重要原因。博客「swzswzs看房產」近日發文分析，央企平均融資成本為3.2%，遠低於民企的6.8%，且專項債、併購貸款等政策工具向其傾斜。地方政府為穩定土地財政，自然更傾向與能兜底的央國企合作。

徐三郎強調，這種「國進民退」的土拍格局，表面上穩住了土地市場的底價，但背後隱藏的風險正在積聚。

房地產下行周期中，民企忙於出清，但地方政府依賴土地財政，導致央企國企成為拿地主力。國企央企高價拿地後，新房不願降價，去化率低、庫存積壓，市場出清周期可能延長。

克而瑞數據顯示，2021年—2024年間，城投拿地比重始終維持在50%以上，2024年達到頂峰，佔比達到64%，2025年一季度佔比為50%。但城投公司拿地後的開工率都不高。2021年拿地項目的開工率為48.9%，2022年、2023年、2024年開工率分別為40.8%、26.5%、8.5%，實際開發進度非常緩慢。

但是，城投入手的多數是區位等客觀條件不佳的地塊，市場認可度低，博客「swzswzs看房產」分析，貿然開發未必有正向收益，只能「時間換空間」；再者，許多城投公司不具備優秀開發能力，需要藉助代建，可如果地塊本身質素不高，代建公司也賺不到錢，合作同樣困難。#

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