任義：海南海花島成「死城」 給香港的現實警示

中國海南省儋州市北部海花島項目在經歷了十餘年的建設後，已從當初被塑造成「中國版杜拜」的宏大願景，演變為一個爛尾「死城」。海花島的興衰軌跡，對正處於全境封關運作的海南自貿港乃至對房地產泡沫風險高度敏感的香港，都有著深刻的啟示。

海花島曾經計劃以豪華酒店、主題公園、商業中心和高端住宅等28種業態組成綜合度假目的地，但如今多處區域停工、人口稀少，成為外界觀察中國房地產危機的一個典型樣本。

從中國版杜拜到爛尾

海花島位於中國海南省儋州市海岸線外，由中國恒大集團投資開發，是一個總面積約381公頃（約7.8平方公里）的人工填海島嶼。該項目於2015年啟動建設，官方和開發商曾將其定位為「中國版杜拜」，項目設想包括主題樂園、酒店、博物館、會展中心等多種設施，以及大量高端住宅。

然而，這個雄心勃勃的開發計劃卻在多年運行中逐步暴露出深層次問題：

過度依賴債務融資與開發商擴張。項目由恒大集團主導，該公司曾是中國最大的房地產開發商之一，卻在近幾年因債務問題陷入危機。海花島的融資鏈條極度依賴預售資金與高槓桿資本運作，當市場需求放緩和監管收緊時，資金鏈迅速斷裂。

建設與需求錯配嚴重。海花島規劃宏大，卻缺乏實質性人口流入和消費基礎。儘管局部設施曾開放試營運，但整體入住率和遊客轉換率遠低於預期。空置樓宇、停工現場和稀少訪客逐漸成為現實中的景象。

政府監管與生態問題。項目在審批與建設過程中曾涉及違規審批與生態破壞問題，當地政府對部份違規建築曾下達整改甚至拆除令，反映出規劃評估與政府監管之間的錯位。

在這些因素的綜合作用下，這座曾被寄予厚望的「未來之城」，逐漸成為一種失敗的象徵。雖然不完全是荒島，但卻缺乏真正的經濟與生命活力。

海南全境「封關」的現實困境

2025年12月18日，中共政府正式啟動海南全島封關運作，將海南自貿港打造為海關監管特殊區域，實施「一線放開、二線管住、島內自由」的制度安排。

「一線放開」，即海南自貿港與國際市場之間，實行比較自由的進出口制度，進口貨品可免關稅、免增值稅及消費稅，形同進入免稅區；「二線管住」，即海南自貿港與中國大陸其它省市之間，免稅商品若流入大陸需補繳相關稅款，但人員往返不受限制；貨物一旦進入海南省生產、加工、流轉及銷售，原則上不再接受海關逐單監管。

海南省全貌。（NASA、公有領域）

在官方宣傳中，海南被塑造成轉型升級、打造國際旅遊消費中心的關鍵節點，更大的制度自主權和開放力度，而且是引導全球資本、人才和技術流入的「新引擎」。

但在實際執行層面，海南封關也伴隨著現實困境：

有報道指出封關實施後，島內生活成本和物價水平顯著上升，部份居民生活感受的收益有限，這反映出政策與本地經濟活力之間的錯位。

海南的近鄰是相對貧困的廣西北部灣和雷州半島。由於目前的制度安排，海南無法像當年的深圳那樣迅速汲取中國大陸的產業營養。政策驅動下外資流入有限，旅遊消費中心的目標是由行政推動而非市場自然形成。

這些現實提醒人們，政策與項目發展之間存在顯著差異。

海花島與海南封關的共同點

海花島的失敗與海南封關的現實，有一個共同點：官方的宏大敘事與政策推動，往往勝過自發的市場需求。

海花島作為典型代表，承載了地方政府對旅遊、房地產與國際消費的組合預期；海南封關則代表了中央層面推動對外開放和自由貿易港建設的戰略意圖。兩者雖然規模和層級不同，但共同處在一個關鍵位置。其成果往往更容易受到預期外部衝擊的影響。

對於海花島而言，當市場與需求無法兌現開發商和政府原本設想的繁榮時，未完成的建設與高空置率便成了最直觀的後果。對於海南自貿港而言，制度改革能否真正轉化為產業活力和持續增長，還需要時間和更深層次體制機制改革的配套。

對香港的啟示：風險與風控

那麼海花島和海南封關的故事，對於香港意味著甚麼？香港是否面臨類似風險？這裏需要分清幾個層次。

首先，是風險形態不同。香港並不會出現海花島式的「死城」項目，因為香港的房地產和資本市場體系，與大陸不同：香港房地產業融資監管相對成熟，銀行按揭審慎、資本市場規範嚴格；香港不存在單一大開發商壟斷體系，市場參與主體分散；香港的經濟基礎仍以金融、專業服務、物流和區域樞紐功能為核心。

其次，香港也存在結構性的、長期的風險。香港的風險更可能是市場預期與長期需求的調整，而非單一項目的爛尾。具體來說房地產價格在連續下跌之後，是否反彈仍存疑，預期正在消退，供需結構正在重估。商業地產空置率上升、寫字樓需求變化等，反映出經濟轉型與空間需求不匹配。隨著利率周期、全球資本回流本土及區域競爭加劇，資產價格更容易受到長期預期影響。