中國經濟持續低迷，房地產危機遲遲未解，消費者捂緊錢包。曾經吸引國際投資者的物流倉庫和工業園區面臨空置率增加、活動放緩的局面，是經濟疲弱的另一跡象。

彭博社6月25日報道，物流中心租戶卻越來越少，迫使業主削減租金並縮短租期。擁有中國商業地產的房地產投資信託基金股價暴跌，一些基金經理預計租金收入將進一步下降。

物流倉庫空置率增加

房地產諮詢公司表示，華東和華北地區物流地產的平均空置率接近20%，為多年來最高水平。越來越多的倉庫正在建設中，讓問題更加嚴重。晨星公司房地產板塊股票分析師李信孚（Xavier Lee）表示：「我們正面臨中國物流和工業地產供應過剩的問題。」

隨著購物者變得更加節儉，國內電子商務增長一直緩慢。據數據提供商Syntun稱，今年618電商購物節期間，商品總交易額（GMV）較去年同期下降7%，至7,430億元人民幣（1,020億美元），這是銷售額首次出現下滑。

地緣政治緊張局勢加劇促使企業將部份製造業務轉移到海外，再加上跨境貿易放緩，衝擊主要以出口為主導的中國工業活動。根據中共統計局公布的數據， 5月份，作為工業界晴雨表的採購經理指數（PMI）為49.5點，表明製造業活動收縮。而4月份是50.4點。企業對中國大陸倉儲設施的需求也在減少。

根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的數據，許多物流物業聚集的華東地區的倉庫空置率在第一季度攀升至19.2%，高於全國均值的16.5%。高緯環球跟蹤的20個中國主要城市中，有13個城市的物流租金在第一季度環比下降，其中北京和深圳的降幅最大，分別下降4.2%和3.9%。

工業園區正在失去企業

中國工業園區也正面臨跨國、本土企業外流問題。高力國際數據顯示，第一季度北京商業園區整體空置率為20.5%，高於全國均值。在廣州，一些跨國公司因疫情後經濟復甦萎靡不振，正在關閉工廠並改變業務戰略。

瑞士醫療保健製造公司龍沙集團今年早些時候表示，將在戰略評估後關閉一家藥品製造廠。

中共當局6月21日公布的數據顯示，衡量外國直接投資（FDI）的指標「實際使用外資金額」連續12個月下降，表明中國已經不太吸引外國投資者。雖然外商仍未完全撤出對中國的投資，但這一數字已經變得越來越小。

租戶競爭非常激烈

基匯資本（Gaw Capital Partners）中國區總裁彭慶邦（Humbert Pang）表示，現在每個人都在削減成本，一些物流地產即使是有公司進駐，租金預計也不會上漲。

「目前租戶的競爭非常激烈。」ESR Group Ltd.董事總經理Luke Li在6月中旬關於物流行業的在線會議上表示。

這家總部位於香港的房地產資產管理公司在中國和其它國家擁有電子商務配送中心、冷鏈倉儲設施和製造工業園區。Li補充說，為了讓倉庫保持有人使用，房東一直在向租戶提供靈活的租金條款、更好的便利設施和其它優惠。

根據ESR最新的財務報告，2023年其大中華區收入較上年下降20%。消費者信心減弱和租賃需求下降是主要原因。

豐樹物流信託（Mapletree REIT）總裁黃潔（Ng Kiat）在4月份的財報電話會議上表示，未來12個月中國環境仍將動盪不定。目前需專注於留住租戶，並出售一些表現差的中國資產。◇

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