中共日前公布房地產最新數據，5月樓價普遍下跌，首5月住宅銷售額年跌達30.5%，開發商投資年降10.1%；而此前一個月，中共推出重磅救市政策，為何無效？專家認為：關鍵缺乏三大措施；持續幾年的房地產危機將衝擊銀行、衝擊金融市場，並造成整個經濟的持續性崩壞。
樓價及投資持續下跌 房地產危機未解
中共國家統計局周一（17日）公布數據顯示，5月份大城市新樓價格同比下降4.3%，超過4月份3.5%的降幅。二手樓價格下跌了7.5%，4月份跌幅為6.8%。
路透社周一根據該統計局公布的數據測算，5月份70個大中城市新建商品住宅價格按月跌0.7%，跌幅為2014年10月以來最大；按年跌3.9%，為2015年6月以來最大跌幅。70個大中城市二手樓價比起上個月全數下跌。
此外，全國房地產開發投資首五月4.06萬億元，按年下降10.1%；其中，住宅投資下降10.6%。房地產開發企業到位資金按年跌24.3%。
不過，中共統計局發言人劉愛華在發布會上表示，5月中旬通過調整優化房地產政策，「房地產市場出現了一些正面變化。政策效應的釋放還需一段時間，目前房地產市場仍在調整過程中。」
58安居客研究院院長張波還對界面新聞說，雖然樓價仍處於下行趨勢，但已經呈現出接近底部的特徵。
但是網民紛紛跟帖質疑，「降價後……樓價與收入比，依然很離譜……」「底部下面還有地下室。」「樓市永遠沒有底，出生人口持續下降，底在十八層。」「2016年到現在，沿海三線城市，工資沒漲，樓價均價漲了兩倍，現在均價依然上萬，這叫底部？」
「甚麼叫不遠了，普通百姓沒錢，又有這麼多失業的，經濟不改善，後面還有斷供潮呢。」「明天大A（股市）要擊穿3000點……三千點保衛戰再次打響。」
台灣總體經濟學家吳嘉隆認為，「中國房地產問題非常難解決，或者基本上難解決。現在官方只能做出一些努力化解的姿態。但是心知肚明，這個危機是無法化解的。」
「你去看數據的話，不管你從哪個角度去看，這是一個無法解決的危機。基本上是這樣。官方發布的各種數據，其實都只是在印證這一個觀察，蓋得太多，那怎麼辦呢？」他質疑，怎麼加快都市更新的腳步？是早點拆，還是把已經爛尾的拆掉，把已經蓋好的想辦法叫老百姓買？沒有辦法。
中共重磅救市政策無效 分析：關鍵三點缺乏
此前，中共央行發布重磅樓市利好政策，5月17日發布了包括降低首付比例、下調按揭利率等一系列措施救市。隨後，一二線城市如上海、廣州、深圳、杭州、西安等積極響應央行，優化調整樓市政策。但是卻沒有立竿見影的效果。
美國財經學者黃大衛認為，劉愛華這句話沒錯，這政策釋放出來是需要相當長時間才能扭轉市場的慣性，但更多原因是，目前政策絕大部份都是把過去的不合適的打壓政策抹除，沒有真正去解決核心問題，而扶持市場的政策還沒有出台。
「首先要降低稅收，降低房產的交易稅收，還是說新開發商的稅收，但目前還沒看到有一個相應措施。」
第二點，黃大衛認為，「就是增加社會保障，保障中低收入家庭應該貨幣化的去租房或買樓，而不是說現在購買爛尾樓或者廉租房，建設廉租房來解決，這在歷史上已經呈現出來並沒有多大效果，而且往往是資源浪費。」
「第三方面就是增加整個房地產市場的管理能效，現在很多管理房地產，無論政策規劃到日常管理工作都是由一些不專業的人去做，能效比較低，沒辦法跟得上整個房地產市場的需求，導致市場長遠來說沒法正常健康運作。」
所以綜上所述，他認為，「這三點要是還沒有出現，中國房地產市場想去扭轉，目前來說可能性不大，所以要等待這三方面改善才有效果。」
房屋成交量暴跌 房地產危機正衝擊銀行
此外，中共統計局周一還公布，今年首五月，新建商品房銷售額3.57萬億元（人民幣，下同），按年跌27.9%，其中住宅銷售額跌30.5%。新建商品房銷售面積按年下降20.3%，其中住宅銷售面積跌23.6%。房屋新開工面積下降24.2%，其中，住宅新開工面積下降25%。
或因數據太難看，近期一二線城市的二手樓成交價數據已「集體消失」。財經自媒體「車厘子大房子」報道，包括北京、杭州、合肥、武漢、南京等至少15個城市，關閉了成交價顯示，這些地方的民眾若想買樓，沒有公開的過往相關數據可參考。
對於樓價及成交量明顯下跌，黃大衛表示，這種情況肯定會導致很多人把房子抵押給銀行，無論是貸款的還是按揭的，都會使銀行的風險敞口擴大。
近日，網民傳出有朋友斷供三個月了，以為會被法拍，結果「斷供太多形成擠提，銀行已經不要房子了」。「現在只還月供的四分之一就行；這種『優待』給延期兩年，期間只要您按約定還款，兩年之後再說。」
有網民猜測，銀行採取如此靈活的手腕處理斷供房，100%是服務於「去庫存」的整體大戰略。也有說，「聽到這個消息，更加害怕！」「斷供的人太多，證明目前形勢確實嚴峻，難以預估得嚴峻，想想都可怕！」
台灣南華大學國企學系專任副教授孫國祥對大紀元說：「在金融系統風險上面至少有三個面向，也就是中國大陸銀行的壞帳會增加，因為房地產市場下滑就會導致購房者斷供，那銀行的按揭壞帳率就會上升，那大量的壞帳就會導致這個削弱銀行的資金實力，進一步會影響銀行的放貸能力。
「第二個面向就是資金流動性的危機，因為如果是大量業主斷供的話，銀行可能會面臨資金流動性的危機，導致金融系統的不穩定，也就是可能會有擠提的這個現象。
「第三個面向是資產價格下跌，因為房地產作為抵押品的價值如果下降的話，銀行的資產負債表就會受到影響，也就是會導致銀行的資本不足。」
黃大衛表示，「當然在這種情況下，銀行能夠解決問題會儘量不去法拍，因為現在成交量非常萎縮，法拍意義並不大，變現難度非常高，所以銀行更加希望能夠通過一些債權重組，債務重組化的協商談判來解決債權債務問題。」
樓市再低迷下去 會出現甚麼情況？
但是，黃大衛說，「如果持續的成交量下降，價格下跌，整個市場不活躍，肯定會導致金融系統的風險敞口越來越大，加上現在的利息比較偏低，肯定對於金融系統來說會產生非常大的風險。」
至於房地產市場的不景氣，他說，「它不單只是影響了銀行抵押貸款是否安全的問題，更多的會導致房地產行業，上下游56個行業都會受到嚴重影響，最終結果可能會導致失業率增加，企業利潤率下降，中國的整體企業的利潤率下降。」
吳嘉隆也表示，「因為交不出按揭，因為違約而出現的所謂不良資產，就是乾脆我房子不要了丟給你吧，類似這種情況，銀行會吃下很多不良資產，不良資產會倒給銀行，這是第一個。
「第二個，地方政府的土地轉讓收入拿不到，地方政府的財政危機會越來越糟糕。
「第三個，民間的開發商拿不到現金後，撐不下去也只能破產，或者裁員，然後整個房地產事業，從上游建築材料到施工，到最後房屋中介，然後到傢俬，家電等等這些全部都會受影響。」
「而以房地產作為基礎的一些金融產品的銷售也會受影響。」他說，「房地產從來就是銀行貸款的抵押品，重要的抵押品。那麼抵押品市場崩壞，銀行手上的房地產行情就壞掉了，影響到銀行本身，然後銀行資產結構會崩壞，進一步變成系統性風險。」
「早有估計，房地產相關行業佔GDP的比例，有說25%就1/4，也有說33%，就1/3，在GDP裏面的影響力大概有這麼高。所以房地產本身的崩壞會把其它部門拖下水，然後從就業所得的收縮進一步傷害到消費跟投資，然後經濟會陷入惡性收縮的陷阱當中。」
「所以房地產危機再這樣跌下去，會造成整個經濟的持續性崩壞。最後各種社會矛盾都會激化。」#
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