近日，市場傳聞「萬科債務展期談判被拒」，雖資方聲明「不實」 ，但市場反應強烈。3月4日，房地產開發板塊震盪走低，萬科A股跌近5%，港股萬科企業跌超7%；同時，萬科境內債多數下挫，「22萬科06」跌超36%，盤中一度觸發臨時停牌。
股債雙殺
3月4日，萬科A股及H股股價盤中均大幅走低。
截至收盤，萬科A（000002.SZ）低開後一路下挫，午後跌超5%，最低報9.38元/股，截至收盤報9.43元/股，跌4.65%。
港交所3月4日披露數據顯示，截至收盤，萬科企業（2202.HK）沽空金額為2.49億港元，較上一交易日上升311.93%，較最近30個交易日均值上升313.61%；沽空比率為42.0%，較近30個交易日沽空比率均值的偏離幅度達33.21%。
萬科企業3月4日跌7.13%報5.6港元，近5日累計跌13.85%，近一個月累計跌12.77%。
除了股價暴跌外，萬科多隻債券價格均大幅下跌。其中「22萬科06」跌幅接近36%，在交易過程中一度觸發臨時停牌。「21萬科04」下跌超19%，「20萬科08」和「22萬科02」分別下跌9%和8%。
深圳證券交易所發布關於「21萬科04」盤中臨時停牌的公告稱，「21萬科04」（149478）盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過20%，本所自昨日（4日）13時59分14秒起對該債券實施臨時停牌，於14時29分15秒復牌。
尋求100億債務展期被拒？
萬科股債大跌或與日前傳聞有關，上周以來，市場傳言萬科董事長郁亮帶高管團隊前往北京，與以保險公司為主的貸款機構商談非標債務延期，其中，涉及新華資產管理股份有限公司的100億元投資款。談判結果是，萬科被拒絕了。
針對此傳聞，新華資產3月3日發公告稱，近期關注到有關公司與萬科企業的不實信息。萬科企業係中國房地產行業龍頭企業，一直與公司保持正常的業務合作。
對此，第一財經披露，萬科及其子公司與多家資管機構存在借款關係，其中共有97.82億元借款來自新華資管。新華資管與萬科還有更深淵源，萬科財報信息顯示，新華保險原董事長、執行董事康典為萬科的獨立董事。
新華資產官網信息顯示，公司於2006年7月3日正式掛牌成立，是中國首批專業保險資產管理機構，前身為新華人壽保險股份有限公司投資管理中心，控股股東為新華人壽保險股份有限公司。
萬科深陷債務危機
萬科及其子公司與多家資管機構存在借款關係。據萬科企業股份有限公司2023年度第四期中期票據募集說明書，截至2022年末，萬科非傳統融資渠道中，新華資管、泰康資管均為主要借款方。
其中，有7筆借款來自新華資管，累計金額97.82億元。借款終止日最早一筆金額為26.25億元，將在2024年12月25日到期。
除借款關係外，新華保險2023年半年報披露，新華保險投資了3個萬科項目的債權計劃，持有份額均為100%，包括：「新華-萬科武漢不動產債權投資計劃」，實收投資款26.25億元；「新華-萬科物流基礎設施債權投資計劃（3期）」，投資15.77億元；「新華-萬科昆明債權投資計劃（1期）」，投資11億元。合計53.02億元。
此外，截至2022年末，泰康資管合計借款為46億元，其中借款終止日最早的到期時間為2032年7月6日。平安銀行、中原信託有限公司、中誠信託責任有限公司的借款金額分別為58億元、30億元、22億元。
據萬科最新財報數據，截至2023年9月30日，萬科在手現金1,036.8億元，較2023年年初下降24.4%。短債477.4億元，現金對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。
多位業內人士向第一財經表示，地產在手現金受監管及公司模式影響，實際可動用的資金或少於這一數據，實際狀況難以真實反映。
一方面，預計部份貨幣資金仍沉澱在項目中，受到預售監管限制，尚未達到回款到母公司的條件。因此，現金對短期債務覆蓋倍數並不代表現金流安全。以碧桂園為例，2023年中報數據顯示，碧桂園貨幣現金和應收款4,850億元，短債倍數4.46，但仍出現爆煲。
另一方面，萬科有息借款中銀行借款佔比較低。
截止去年三季度末，萬科有息負債中銀行借款佔比61.4%，金地集團截至三季度末的有息負債中銀行借款佔比70.84%；截至去年上半年末，保利發展在銀行貸款與直接融資在有息負債規模的比重86%，招商蛇口銀行貸款佔其有息負債62.8%。
一名業內財務人士認為，銀行貸款一般是房企能獲取的較為便宜的資金。銀行借款佔比較低或意味著萬科面臨著比上述競爭對手更大的債務成本。
萬科急需資金 持續低價出售核心資產
近幾個月來，萬科持續低價出售其核心資產，加深市場擔憂。
去年12月，萬科陸續出售3家悅榕莊酒店的股權，僅收穫4.8億的現金。
今年1月底，萬科全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權出售給深圳市投資控股有限公司。
2月，萬科將上海七寶萬科廣場50%的股權，折價賣給香港領展基金。交易對價僅26億元，約為評估價的7折。
這一系列動作無不顯示出萬科對資金的迫切需求。
現在市場傳言，萬科扛不住了，要甩賣其高端長租公寓項目的股權。
據悉，從2016年正式以「泊寓」全面切入長租公寓賽道，到真正實現盈利，萬科花了足足7年時間。截至2023年末，泊寓業務已布局全國32個城市，管理營運房源達23.6萬間，開業約18萬間。
新浪財經稱，萬科1至2月累計銷售額為334.5億元，同比2023年同期下降41.65%，同比2022年同期下降48.22%，同比2021年同期下降70.78%。賣掉長租公寓股權對於萬科來說可能是極為「心疼」的。但2024年上半年萬科美元債的償付高峰期即將到來，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，大約90億人民幣的償債高峰即將到來。
不過，針對3月11日到期的一筆6.3億美元境外債券，萬科與金融機構交流的會議紀要顯示，萬科將通過自有資金、境外主體分紅回購以及銀團貸款來償還。
財經博主茅洪斌在「雪球」上發帖表示，萬科的大股東是深圳地鐵集團，現在國企自己都自顧不暇了。2月9日，國企深圳特區建設發展集團的子公司華南城直接發公告表示，不會支付當日到期的票據，直接躺平。2024年上半年萬科美元債的償付高峰期即將到來，2027年到期的萬科美元債券已經跌至57美元，折價43%，看來市場普遍悲觀，不看好萬科的未來。
「只要今年中國樓市沒有起色，繼續陰跌，成交量上不去，那麼，萬科必爆煲，扛不過去的。」茅洪斌寫道。#
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