世世代代以來，居者有其屋一直是美國夢的基礎。居者有其屋也一直是一個通過努力可以實現的願望，它使資本得以積累，財富得以保存。

傳統上，擁有住房有助於房主安享晚年，也有助於他們為子孫提供教育和其它物資，並將財富傳給後代。事實上，工薪階層和中產階級的大部份財富都來自住房資產，沒有任何其它經濟領域能像住房一樣對他們產生如此大的影響。

然而，近些年來，越來越多的美國普通工薪家庭的購房夢想變得越來越遙不可及。

美聯儲公布的數據顯示，自2013年以來，房屋銷售價格中位數上漲了52.7%，即每年上漲4.3%。這幾乎是同期名義工資增長中位數的兩倍。目前，相對於收入而言，住房的可負擔性比以往任何時候都要低。

近年來，典型按揭的利息成本增長了一倍多，從2021年的低於3%增至如今的約7%。目前，房屋的中位數價格接近42萬美元，這個增長意味著每年要多支出1.5萬美元，相當於美國家庭收入中位數（7.5萬美元）的20%。在包括能源、食品、交通、醫療保健和教育在內的所有其它成本也在無情上漲的環境下，這種情況是難以承受的。

通脹已經持續了三年之久，而通脹的「基數效應」（base effects）意味著自2020年以來，所有這些類別的成本都以兩位數的速度上漲。儘管美聯儲在努力，華爾街在鼓動，主流媒體也在保證，然而通脹並不是短暫現象，而是持續的、頑固的高漲狀態。

通貨膨脹不會很快消失。1月份的總體消費價格指數（CPI）與一年前相比增長了3.1%。

這個數字大大低估了住房成本的上漲。1月份，住房消費價格指數分項的年增長率為6%，幾乎是總體消費價格指數的兩倍。

回顧從2020年1月COVID-19疫情封鎖前夕至今，住房成本（房租或業主的每月住房支出）上漲了21%以上。

這還不包括房主保險或上門維修等項目成本的兩位數增長。當然這也不包括家庭使用的能源，自2020年以來，燃油和燃氣的成本分別上漲了80%和30%。

華爾街擠佔了主幹道

在過去十年中，導致樓價快速上漲的最重要因素之一是機構買家（institutional buyers）進入獨棟住宅市場。

私募股權公司、養老金機構和保險公司以及對沖基金擁有數百億美元的資金，並能隨時獲得比個人購房者更優惠的融資條件，因此能夠為住房支付更高的價格，導致整體樓價上漲，購房者的選擇減少。

自2008—2009年全球金融危機以來，華爾街資本已在美國購買了數十萬套住房。近年來，機構購房在市場中所佔比例已從微不足道增長到近20%。據估計，到本世紀二十年代末，機構買家可能擁有40%的獨戶住宅。

究其根源，正是美聯儲的寬鬆貨幣政策催生了這種環境。金融危機後，美聯儲試圖支撐嚴重受損的房地產市場，然而流動性過剩的意外後果是重新吹漲了房地產泡沫。

不負責任的貨幣政策降低了普通美國人的住房支付能力，並讓那些曾在金融危機期間被美國政府通過使用納稅人的錢並最終償還的方式從破產中拯救出來的華爾街公司腰包鼓了起來。

最終的結果無異於使美國工薪階層和中產階級陷入困境，他們越來越多地被迫從這些富裕的企業和機構業主那裏租房居住。

傳統上，住房一直是美國家庭積累資本的主要途徑，然而由於無法獲得負擔得起的住房，年輕一代的儲蓄越來越少，未來的財務風險也會越來越大。

我最近曾撰文指出，我們正處於投機泡沫（speculative bubble）之中。這包括房地產市場。當泡沫破滅時，正如所有泡沫最終都會破滅一樣，房地產市場也將破滅。

這將再次懲罰工薪階層和中產階級，至少是那些儘管面臨我在上文概述的所有挑戰，然而近年來仍然設法購置了住房的工薪階層和中產階級。目前唯一的希望就是，房地產市場的低迷可能會給年輕的千禧一代和Z世代提供進入房地產市場的機會。如果華爾街的巨頭公司繼續與年輕人競爭這一杯羹，那麼年輕人擁有住房的前景將更加黯澹。

作者簡介：

邁克爾‧威爾克森（Michael Wilkerson）是一位戰略顧問、投資者和作家。他是風暴牆顧問（Stormwall Advisors）公司和風暴牆網站（Stormwall.com）的創始人。他的最新著作是《為何美國重要：新例外主義解讀》（Why America Matters: The Case For a New Exceptionalism，2022）。

原文：Rising Housing Costs Punish American Families刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。#

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