中國業內人士：樓市規模倒退七年 行業峰值難再現

易居企業集團CEO丁祖昱在其12月31日的跨年演講中稱，2022年中國房地產的「行業規模重回2015年」。就如何穩定樓市，丁祖昱提出「行政手段全面退出」，全面放開限購、限貸、限價和限售。

丁祖昱除擔任易居企業集團的CEO外，也是克而瑞信息集團董事長。克而瑞是易居的全資子公司，為95%的中國頭100強房企提供服務。丁祖昱在跨年演講中披露，中國2022年度商品房銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.02%，銷售額為13.3萬億元（約合1.86萬億美元），同比下降26.92%。

2022年的銷售面積與2015年的12.8億平方米相近，僅超出0.8億平方米。自2015年開始，中國商品房銷售面積連年增長，到2021年創下了銷售面積17.9億平方米、銷售額18.2萬億元（約合2.55萬億美元）的雙峰值。

丁祖昱說，「2013年和2014年的行業規模與2015年差不太多，所以我們也可以說行業規模回到了十年前。過去這麼多年高歌猛進奠定的規模，在短短一年間就重回到2015年，有點諷刺，但也很真實。」

很多以往新房成交規模較大的城市，在2022年遭遇了成交面積腰斬，如長沙、杭州、寧波、武漢和重慶。丁祖昱把這些城市分為兩類。以重慶、武漢和寧波為代表的一類是因為市場「確實非常差」；以杭州、長沙為代表的城市是由於房源減少，以及「整體成交透支」。

二手房銷售上，深圳跌到了2016年以來的最低點，北京、上海和廣州表現略好，回到了三年前的水平。即使房地產市場穩定後，丁祖昱表示，未來十年的住房增量需求也會回落，即2020年和2021年的銷售規模在未來難以複製。

就土地市場，丁祖昱認為2022是「相當慘澹」的一年，但「比樓市略好一點點」——全國土地成交面積14.4億平方米，同比下跌37%，成交金額4.73億（約合6,600萬美元），同比下跌31%。土地市場低迷的城市代表為天津、重慶、武漢和長春。

丁祖昱表示，2022年的土地市場如果沒有城投企業托底，土地市場完全是另外一個局面。2022年，城投的拿地金額佔比為46%，比2021年的31%高出15%。但他同時表示，城投企業拿地的開工率很低，並且大多數城投不具備真正的房地產開發能力，並且城投企業有債務壓力的隱患。

城投企業是城市建設投資公司的簡稱，是地方政府投資融資平台，始於1991年。簡言之，就是地方政府的職能機構。

就政府密集出台政策救市，丁祖昱認為，出險的企業並沒有恢復健康，很多資金只是延緩了一部份企業的爆煲時間。他表示，在2023年，房企債務到期的壓力依舊非常大。

對未來行業規模，丁祖昱表示，目前全國住宅已建、在建和待建規模合計後，人均面積已達50平方米左右，而未來十年的住房增量需求會回落至100億平方米左右。

有多年從業經驗的香港金融分析師蔣天明（Katherine Jiang）於12月17日接受大紀元採訪時曾表示，中共的房地產的政策不太會起作用，因為購房者的信心不一定能很快恢復。@

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