中國38城樓價下跌已一年 深圳公寓六折拋售

中國樓市持續低迷，在受監測的50城市中46城住宅價格指數仍在下跌，其中38城樓價下跌已一年；十一假期15個重點城市新房成交套數同比腰斬。百強房企前三季度業績同比腰斬；北京寫字樓三季度空置率上升，租金下滑。

為刺激樓市，中共監管部門要求各大銀行年內新增房地產融資至少1,000億元，多地政府和國企回購商品房，逾30城市實施「一人購屋全家幫」，至少19城發放買樓消費券。但民眾購房意願難以提振，看漲樓價居民佔比創2009年以來新低。

深圳開發商六折拋售公寓項目

財聯社2022年10月12日報道，樓市成交低迷背景下，深圳打折促銷樓盤從局部擴散至全城，有公寓甚至給出了六折優惠。

京基水貝時代廣場項目備案價為7.2萬元/平方米，但開發商在9月底進行了調價，單價調至4.6萬元/平方米起，中間樓層單價在5萬元/平方米左右，由此計算，相當於在備案價基礎上打了六至七折。

該項目一位置業顧問披露，因為行情不好，之前一直賣不動，成交量很低，但是開發商有回款需求，因此對所有單位進行了調價。

不僅是京基水貝時代廣場，深圳當前打折促銷樓盤明顯增多，折扣力度明顯加大，部份樓盤打到了八折，這在近幾年深圳樓市促銷案例中較為少見。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫認為，近期深圳推盤量明顯在增加，但開盤去化率不斷下降，開發商要回籠資金，價格必須讓步。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在深圳樓市基本面已發生改變之下，開發商加大促銷力度並不奇怪。當前購房者較為謹慎，是造成市場需求低迷的主要原因之一。

儘管開發商讓利幅度明顯加大，但深圳樓市成交依舊低迷。

深圳市房地產信息平台數據顯示，2022年10月1-7日深圳市新房住宅成交486套、成交面積55,778平方米，相較2021年同期下跌49%；二手房成交更加低迷，網簽過戶僅有15套。

據樂有家機構數據，2022年前9月，深圳一手住宅網簽量為25,673套，而2021年同期為37,257套；深圳二手住宅網簽量為19,264套，而2021年同期為38,146套。

深圳多點房機構預計，2022年深圳樓市成交量或將創下有紀錄以來新低，預計在5.5-5.8萬套區間，相比2021年跌幅預估在40%左右。

38城樓價下跌已一年鄭州樓價下跌時間長達46個月

上海易居房地產研究院2022年10月11日發布的《50城監測系統樓價指數報告》（以下簡稱《報告》）顯示，在受監測的50座城市中，只有成都、北京、上海、合肥4城已止跌轉漲，另外46城住宅價格指數仍在下跌中。

從樓價累計下跌時間來看，河南省會城市鄭州已經走過了漫長的46個月的下行周期，樓價總跌幅為9.6%，目前仍在下跌中。

從跌幅來看，環京城市、河北廊坊自2017年7月開始下跌，至今累計下跌43個月，在50座監測城市中跌幅最大，達15.0%。

在樓價持續下跌達一年的38座城市中，出現不少強二線城市的身影，如武漢、寧波、青島、天津等。

一線城市中，只有深圳下跌時長超過1年。

十一假期15個重點城市新房成交套數同比腰斬

自2021年下半年以來，中國房地產市場持續下行。疊加部份房企出險、各地疫情反覆、多地掀起「斷貸潮」等因素，樓市一直未有明顯復甦跡象。

中指研究院的數據顯示，10月1日至7日，全國代表性城市共成交新房面積66.93萬平方米，同比下降37.7%；若與2019年至2021年十一假期新房成交面積的平均數相比，則下降47.6%。該機構選取21個城市作為監測樣本，包括4個一線城市、9個二線城市和8個三四線城市。

另一市場機構諸葛找房數據研究中心監測15個重點城市。其數據顯示，10月1日至7日，這些城市共成交4,474套新房，成交套數同比下降47.1%。

北京寫字樓三季度空置率上升租金下滑

第一太平戴維斯的數據顯示，北京寫字樓市場整體租賃需求疲弱，三季度全市甲級寫字樓淨吸納量僅8,425平方米。前三個季度，北京全市甲級寫字樓累計淨吸納量為9.31萬平方米，同比下降84.8%。

據財新網報道，北京寫字樓市場淨吸納量已連續兩個季度位於歷史低位。二季度，北京全市甲級寫字樓淨吸納量為負1.075萬平方米，意味著當季租戶退租面積超過新增租賃面積，而三季度淨新增租賃面積不足1萬平方米，屬歷史較低吸納水平。

市場疲弱導致空置率上升。市場機構戴德梁行的數據顯示，三季度，北京寫字樓市場整體空置率環比上升0.8個百分點至14.6%；其中，CBD、金融街等五大核心商圈空置率環比上升1個百分點至10%。

五大核心商務圈中，中關村區域的空置率環比漲幅最大。根據戴德梁行的數據，三季度，中關村區域寫字樓空置率環比上漲4.9個百分點至11.1%，為歷史較高空置水平；CBD、金融街和燕莎區域的寫字樓空置率環比漲幅分別為0.6、1.2和0.4個百分點；東二環區域寫字樓空置率環比下降0.8個百分點。

中關村區域聚集著大量互聯網科技企業，歷來是北京寫字樓市場熱度較高、整體空置率較低的區域，平均租金水平僅次於金融街區域。而近幾個季度以來，部份在線教育與互聯網科技企業在中關村區域退租，導致該區域空置率持續上升。

2022年以來，來自互聯網科技企業的租賃需求持續萎縮。歷史數據顯示，以互聯網科技為代表的新經濟企業是北京辦公樓市場一股重要力量。第一太平戴維斯的數據顯示，2021年，北京寫字樓市場中來自該領域的租賃成交佔比達41.7%；2022年上半年和三季度，該數據大幅下滑，分別為21.1%和24.3%。

空置率上升導致北京整體寫字樓市場租金下滑。市場機構高力國際的數據顯示，三季度，北京全市寫字樓平均租金為336.8元/平方米/月，環比下降0.5%。

百強房企前三季度業績同比腰斬

據市場機構克而瑞地產研究中心統計，2022年前三季度，百強房企累計實現銷售操盤金額約4.67萬億元，同比跌幅維持達45.4%。

多數房企深陷業績下滑困局。根據克而瑞發布的最新房地產企業銷售排行榜，規模位列前五的房企分別是碧桂園、保利發展、萬科、中國海外發展、華潤置地。這五家開發商均已公布9月銷售月報。2022年前九個月，碧桂園、萬科累計銷售額同比降幅都超過30%；保利發展、中國海外發展同比均下降20%以上；華潤置地累計業績同比減少12.2%。

2022年，開發商實現目標難度激增。克而瑞地產研究中心統計了14家披露過年度目標的房企，截至2022年9月底，超七成房企目標完成率低於60%，其中，遠洋集團、龍湖集團、中國金茂、美的置業、建業地產等七家房企目標完成率不足50%。部份企業前三季度的目標完成率同比降幅超過20個百分點。

新房成交低迷已久。中共國家統計局數據顯示，2022年前八個月，全國商品房銷售面積為87,890萬平方米，同比下降23.0%。8月，新房單月銷售面積為9,712萬平方米，同比下滑22.6%。

監管部門要求各大銀行年內新增房地產融資至少1,000億元

財新從多方信源確認，包括工行、建行、中行等多家大行2022年9月底時都傳達監管部門的通知，要求各地分行加大對房地產融資的支持力度；具體指標是要求每家大行年內對房地產融資至少再增加1,000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款，以及投資房地產開發商的債券。

受房地產市場風險持續暴露、居民購房需求低迷等因素影響，近兩年金融機構房地產開發貸款和居民按揭貸款的增長速度全面下滑，甚至出現規模萎縮。中共央行數據稱，截至2022年6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額53.1萬億元，同比增長4.2%。其中，個人按揭餘額38.9萬億元，同比增長6.2%；住房開發貸款餘額9.4萬億元，同比下降1.4%，而2020年前述兩項數據的全年增幅還分別是14.6%和6.1%。

財報數據顯示，2021年全年，工商銀行個人按揭貸款全年增加6,343餘億元，房地產開發貸減少259餘億元，兩者相抵增加6,000多億元；2022年上半年，個人按揭貸款則僅增加864餘億元，房地產開發貸增加95餘億元，兩者相加僅增加959餘億元。

為刺激樓市逾30城市實施「一人購屋全家幫」

中共當局為刺激房市頒布眾多政策，據陸媒澎湃新聞統計，逾30個城市的政策提到子女購屋可提取父母的住房公積金，即所謂「一人購房全家幫」。

據報道，有越來越多的城市頒布公積金新政策，明確直系親屬可提取住房公積金幫助購房者支付購房款或償還按揭。

住房公積金是一種用於住房的社會福利，屬於職工基本福利「五險一金」中的「一金」。繳存住房公積金的職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。

據統計，2022年以來，至少包含湖南邵陽、廣東潮州、河北秦皇島、廣東珠海、河北唐山、浙江台州、甘肅定西、安徽滁州、廣東汕尾、寧夏銀川、四川資陽、遼寧瀋陽、浙江紹興、山東聊城等逾30個城市發布上述公積金貸款新政策。

19城發放買樓消費券

2022年10月10日，據「江西省房地產業協會」微信公眾號消息，江西南昌紅谷灘區開展購房促消費活動。

按照活動方案，活動期間事實購買紅谷灘區新建商品住宅的自然人，且已完成合同備案登記的，對《商品房買賣合同》記載的購買建築面積90平方米以上（含90平方米）的新建商品住房，網簽時間為2022年10月1日至12月31日的，每套發放40,000元消費券；對購買建築面積90平方米以下的，每套發放30,000元消費券。消費券有效期至2023年3月31日。

據澎湃新聞不完全統計，截至2022年10月10日，至少包括河南鄭州、內蒙古呼和浩特、吉林長春、浙江舟山、山東棗莊、山東濟寧、廣西合山、吉林吉林、重慶、福建泉州、山東聊城、寧夏銀川、江西南昌、吉林四平、貴州遵義、廣東佛山、貴州黔西南、廣東江門、吉林延吉等19個城市的地方政策中提及購房發放消費券等相關活動。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，對於房地產行業而言，部份購房補貼以消費券形式發放，或在各地房交會上發放部份消費券，在促進居民購房積極性的同時，釋放消費需求。部份消費券針對電器、傢俱等房地產上下游產業鏈進行投放。從目前市場反饋的情況來看，購房消費券對市場情緒短期有帶動，但對市場的實際提振效果並不明顯。