佳兆業集團控股有限公司（01638.HK）擔保、錦恒財富發行的理財產品在本月4日違約了，然而佳兆業集團對2021年中期財報的自我評價是「財務指標表現亮眼、城市更新領跑行業」。有人質疑佳兆業集團搞「明股實債」，隱瞞了集團的真實財務狀況。
本月6日，佳兆業集團官網尚未刊登有關違約的信息，網站「媒體焦點」欄目的頭條是其獲「競爭力指數」第一的系列消息。即9月10日，佳兆業集團獲得了三項榮譽，分別是「2021中國房地產企業城市更新競爭力指數TOP50」第一名、「2021區域房地產企業城市更新綜合實力TOP30」大灣區第一名，以及「2021中國城市更新綜合實力標桿企業」。
但獲完獎不到兩個月，佳兆業集團這個「實力派」就違約了——討論如何出兌付方案，以及如何應對後續的到期債務。
11月5日上午9時，佳兆業集團以及旗下的三家控股公司——佳兆業健康（00876.HK）、佳兆業資本（00936.HK）和佳兆業美好（02168.HK）同時宣佈停牌，以待佳兆業集團發布內幕消息。據傳佳兆業集團本月4日初步擬定的對付方案中，計劃拿出18個深圳項目進行籌資。
佳兆業集團首席財務官吳建新稱，這18個項目的估值約818億元（約合122.7億美元），預計明年3月處置完畢，包括東角頭項目、福田東山小區項目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、深圳東門道、深圳佳兆業中心等。據傳華潤置地等央企國企正與佳兆業洽談，擬介入其深圳部分舊改項目。
佳兆業集團通過錦恆財富募資的本金是119.13億元（約合17.87億美元），到期利息約8.75億元（約合1.31億美元），合計127.88億元（約合19.18億美元），此次違約的金額是3億元（約合4,500萬美元）。但佳兆業集團持有高額的美元債，被媒體報道為中國持有美元債數額排名第二的房地產企業，僅次於中國恒大（03333.HK）。
佳兆業集團發佈的2021年中期報告顯示，截止6月30日，持有美元債餘額約111億，美元債加權平均實際利率為每年10.4%；除2022年6.6%的票據外，其餘優先票據是在新加坡證券交易所有限公司上市。
中期報告也給出了佳兆業集團持有的所有外幣債務總額：截止2021年6月30日，美元和港元債務總額是769.656億元（約合123.125億美元）。佳兆業集團在12月7日有一筆4億的美元債到期。未來一年到期的美元債約30億。
值得關注的是佳兆業集團剛在今年上半年從「黃檔」歸「綠檔」。 8月25日下午的2021年中期業績會上，吳建新介紹：佳兆業集團剔除預收賬款的資產負債率下降至69.9%，現金短債比為1.53，淨資產負債比率下降至93.7%，即「三道紅線」一條也沒踩。 「三道紅線」指房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1。
雖然沒踩「紅線」，佳兆業集團的高管們應很清楚現金流的實際情況。
上月初，佳兆業通過佳兆業美好的大股東——葉昌投資有限公司（直接擁有佳兆業美好67.18%的股權）向Safe Castle有限公司融資了不到1.2億美元。
10月3日，中國山東高速金融集團有限公司（簡稱山高金融）發布了認購票據公告，認購協議是在9月30日簽訂的。山高金融（00412.HK）的全資附屬公司Safe Castle Limited已有條件同意認購，葉昌投資有限公司（簡稱葉昌投資）已有條件同意發行本金總額不超過1.2億的美元票據。票據按票據未償還本金總額的單利率每年11.5%計息。擔保人是佳兆業集團，抵押公司是佳兆業美好。
有中國媒體質疑佳兆業集團在搞「明股實債」，認為：今年上半年，佳兆業的少數股東權益佔比達到54.72%的高水平，而上半年少數股東損益為9,866萬元（約合1,542萬美元），僅佔全面收益總額30.87億元（約合4.82億美元）的3.2%。少數股東權益佔淨資產的比例明顯高於少數股東損益佔淨利潤比例，因此隱匿債務的可能性較大。@
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