中國媒體近日報道,北京市海淀區頂級學區房價格和成交量今年7月以來迅速下跌。而海淀區房地產經紀協會在9月底發布了二手房交易參考價,市場反響較大。對此,北京資深房屋仲介表示,目前影響北京房市的主要還是教育改革政策,尤其是學區房,受此影響很大。

最近在北京市優質教育資源最集中的,「東西海」地區(即東城區、西城區和海淀區),都出現了成交量和房價迅速下跌的情況。

根據中國第一財經報道,北京市海淀區萬柳的蜂鳥家園小區7月以來房價明顯下跌。蜂鳥家園由於百分百對口中關村三小,即居住在這個小區的孩子直接劃分到中關村三小,因此被視爲海淀區二手房的天花板。並且該小區擁有大量小戶型,即使單價很貴,但總價對很多家庭來說還能接受,因此備受家長們親睞。然而目前,該小區一套62平米的一居室以800萬元(124萬美元)成交,相比今年3、4月份高點時的市值縮水了近400萬元(62萬美元)。

此外,雖然掛牌房源增加,但蜂鳥家園在9月份一共只賣出4套房子,相比3月份成交的36套,大幅減少了8成。不僅是海淀的萬柳,有經紀人說,在西城區的德勝片區,二手房成交量下降了近5成,房價下跌近10%。不少有意願購房的家長都進入了觀望期。

北京房地產資深經紀人譚波(化名)告訴大紀元記者,據他掌握的情況,「東西海」地區的房子普遍降價了,而且不如過去好賣。

譚波說:「目前朝陽區的房子還在漲價,西城和海淀一些區域房子降幅明顯,尤其是學區房,普遍降了10%以上。不同區域的情況會有差異,但海淀區中關村的房子價格基本降了一成。對於非學區房的房子,房價的降幅就比較小。以前主要漲價的就是學區房,現在降的也最多,甚至有些非學區房的價格目前已經和學區房的價格差距不很大了。」

譚波表示,上述情況主要是由於各區實施教育改革措施所致,包括多校劃片、雙減政策、教師輪崗等政策對學區房影響很大。 「拿教師輪崗制來說,」譚波說,「如果你買了一個學區房,對應學校的校長或優秀教師都被調到其它學校,那就等於稀釋了好學校的價值,也增加了好學校的變數,以往買學區房進好學校的情況也面臨很大的不確定性。」

北京市在今年8月17日發布了實施雙減政策(減作業和減校外培訓)的具體規定,要求在新的學期安排更多的教師跨校、跨學區流動。

今年4月,北京市海淀區的入學文件已明確規定,2019年1月1日(含)後在海淀區登記房屋產權的家庭如申請入學,將按照多校劃片、採取電腦隨機派位的方式入學。這一政策也被稱作1911政策。

多校劃片是指一個小區對應多所小學和初中。這樣一來,即使有的家庭購買了頂級學校所屬片區的房子,也無法保證孩子能進入最好的學校,有可能被分到別的學校。

北京市西城區和東城區也都在4月份公布了入學指導意見。西城區的731政策規定,凡是2020年7月31日後購入房源的家庭,孩子申請入學時,不再對應登記入學的劃片學校,全部以多校劃片的方式入學或在相鄰學區入學。

東城區的政策更加嚴格,規定在該區租房上學的家庭不得使用房東的學位名額。同時,凡是2018年12月31日後取得房產證的家庭,也必須按照多校劃片、通過電腦派位入學。

海淀先試點二手房指導價

北京市海淀區房地產經紀協會在9月29日發出行業內部自律倡議,號召仲介機構抵制惡意爭奪房源的行為。同時,海淀房協對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區發布了二手房交易指導參考價,供仲介機構參考。

對此,譚波表示,目前這個政策對房市影響不大。他說,房地產協會出的二手房指導價,只是一個建議的價格,其實很難起什麼作用。每套房子都不一樣,有的小區指導價定的是每平米10萬元(1.55萬美元),有的定11萬元(1.7萬美元)一平米;房子還有朝向的區別,賣價不能統一。政府也沒有限制多少錢就不能賣。不過,如果房子登記價格超過了房屋協會的指導價,在對外發布的網絡上就看不到這套房子,不能展示出來,但是在他們的內部網絡上還是可以看到。

據業內人士分析,各城市出台二手房交易指導參考價是個大趨勢,目前北京只是在海淀區先進行試點,未來擴大到全市只是個時間問題。

海淀區指導價與深圳有不同

當前在北京、上海、廣州、深圳四個中國一線城市中,深圳和廣州都已出台了二手房指導價。不過,譚波表示,海淀區這個二手房指導價,是房地產協會出的,不是當局出的,估計不會影響買家的房屋貸款。

但是,深圳市的二手房指導價則直接與銀行放貸掛鉤。

今年2月,深圳率先公布了全市3,595個小區的二手房參考價格,普遍低於市場價格。根據深圳官方解讀,銀行將以此指導價作爲依據發放二手房貸款,這就造成買家的首付款大增而獲得貸款大減的情況。比如,一套市場成交價為1,000萬元(155萬美元)的二手房,以首付三成計算,可以獲得700萬元(108萬美元)的貸款。但如果銀行按照700萬元(108萬美元)的指導價發放貸款,貸款就大幅縮減至490萬元(76萬美元),而首付款則會增加210萬元(31萬美元)。

根據深圳住建局網站公布的數據,發布二手房指導價之後,深圳二手房成交量就逐漸下降,到9月份的時候,成交量相比3月的高點時候下降了7成多。而根據「房天下」的數據,9月深圳的二手房均價相比2月時的高位下跌了14%。

此外,廣州市在今年8月31日也發布了首批96個成交活躍的住宅小區的二手房指導價。上海市目前還未出臺二手房指導價,但是該市在7月份發布的二手房新規和北京海淀區的規定有些類似,即未通過價格核驗的房源不得對外公布。

經濟學者:中共一定會保房價

原中國社科院金融發展室主任易憲容認為,別看現在中國各城市出台的二手房指導價以及二手房價格降低,這其實都意義不大。中共最終是一定會保房價,因爲房價如果下跌,就沒人買,然後價格就越跌越深,中國經濟就完蛋了。

他說,中共的核心政策是穩房價、穩地價、穩預期,有的城市房價下跌,還出限跌令,不讓跌,就是要保房價。

中國民間獨立觀察員、經濟學者原野說,這些年來,房地產把中國各行各業的資金都吸走了,而地方政府是房地產行業的最大受益者,因此也成爲了中國房地產泡沫的最大推手。

他表示,現在中國房地產企業的債務和地方政府債務都很高,這個風險是一定要化解的,要想辦法讓它軟著陸。所以近日中共發布的金融政策就是要保房價,這也等於是在保護地方政府,讓地方政府可以發行新的地方債來換舊債。 「未來幾年的事情不是要賺多少錢,而是要活下去的問題,發大財就不要做夢了,能不倒就不錯了。」@

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