北京學區房價格縮水 地產經紀人：教改所致

中國媒體近日報道，北京市海淀區頂級學區房價格和成交量今年7月以來迅速下跌。而海淀區房地產經紀協會在9月底發布了二手房交易參考價，市場反響較大。對此，北京資深房屋仲介表示，目前影響北京房市的主要還是教育改革政策，尤其是學區房，受此影響很大。

最近在北京市優質教育資源最集中的，「東西海」地區（即東城區、西城區和海淀區），都出現了成交量和房價迅速下跌的情況。

根據中國第一財經報道，北京市海淀區萬柳的蜂鳥家園小區7月以來房價明顯下跌。蜂鳥家園由於百分百對口中關村三小，即居住在這個小區的孩子直接劃分到中關村三小，因此被視爲海淀區二手房的天花板。並且該小區擁有大量小戶型，即使單價很貴，但總價對很多家庭來說還能接受，因此備受家長們親睞。然而目前，該小區一套62平米的一居室以800萬元（124萬美元）成交，相比今年3、4月份高點時的市值縮水了近400萬元（62萬美元）。

此外，雖然掛牌房源增加，但蜂鳥家園在9月份一共只賣出4套房子，相比3月份成交的36套，大幅減少了8成。不僅是海淀的萬柳，有經紀人說，在西城區的德勝片區，二手房成交量下降了近5成，房價下跌近10%。不少有意願購房的家長都進入了觀望期。

北京房地產資深經紀人譚波（化名）告訴大紀元記者，據他掌握的情況，「東西海」地區的房子普遍降價了，而且不如過去好賣。

譚波說：「目前朝陽區的房子還在漲價，西城和海淀一些區域房子降幅明顯，尤其是學區房，普遍降了10%以上。不同區域的情況會有差異，但海淀區中關村的房子價格基本降了一成。對於非學區房的房子，房價的降幅就比較小。以前主要漲價的就是學區房，現在降的也最多，甚至有些非學區房的價格目前已經和學區房的價格差距不很大了。」

譚波表示，上述情況主要是由於各區實施教育改革措施所致，包括多校劃片、雙減政策、教師輪崗等政策對學區房影響很大。「拿教師輪崗制來說，」譚波說，「如果你買了一個學區房，對應學校的校長或優秀教師都被調到其它學校，那就等於稀釋了好學校的價值，也增加了好學校的變數，以往買學區房進好學校的情況也面臨很大的不確定性。」

北京市在今年8月17日發布了實施雙減政策（減作業和減校外培訓）的具體規定，要求在新的學期安排更多的教師跨校、跨學區流動。

今年4月，北京市海淀區的入學文件已明確規定，2019年1月1日（含）後在海淀區登記房屋產權的家庭如申請入學，將按照多校劃片、採取電腦隨機派位的方式入學。這一政策也被稱作1911政策。

多校劃片是指一個小區對應多所小學和初中。這樣一來，即使有的家庭購買了頂級學校所屬片區的房子，也無法保證孩子能進入最好的學校，有可能被分到別的學校。

北京市西城區和東城區也都在4月份公布了入學指導意見。西城區的731政策規定，凡是2020年7月31日後購入房源的家庭，孩子申請入學時，不再對應登記入學的劃片學校，全部以多校劃片的方式入學或在相鄰學區入學。

東城區的政策更加嚴格，規定在該區租房上學的家庭不得使用房東的學位名額。同時，凡是2018年12月31日後取得房產證的家庭，也必須按照多校劃片、通過電腦派位入學。

海淀先試點二手房指導價

北京市海淀區房地產經紀協會在9月29日發出行業內部自律倡議，號召仲介機構抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀房協對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區發布了二手房交易指導參考價，供仲介機構參考。

對此，譚波表示，目前這個政策對房市影響不大。他說，房地產協會出的二手房指導價，只是一個建議的價格，其實很難起什麼作用。每套房子都不一樣，有的小區指導價定的是每平米10萬元（1.55萬美元），有的定11萬元（1.7萬美元）一平米；房子還有朝向的區別，賣價不能統一。政府也沒有限制多少錢就不能賣。不過，如果房子登記價格超過了房屋協會的指導價，在對外發布的網絡上就看不到這套房子，不能展示出來，但是在他們的內部網絡上還是可以看到。

據業內人士分析，各城市出台二手房交易指導參考價是個大趨勢，目前北京只是在海淀區先進行試點，未來擴大到全市只是個時間問題。

海淀區指導價與深圳有不同

當前在北京、上海、廣州、深圳四個中國一線城市中，深圳和廣州都已出台了二手房指導價。不過，譚波表示，海淀區這個二手房指導價，是房地產協會出的，不是當局出的，估計不會影響買家的房屋貸款。

但是，深圳市的二手房指導價則直接與銀行放貸掛鉤。

今年2月，深圳率先公布了全市3,595個小區的二手房參考價格，普遍低於市場價格。根據深圳官方解讀，銀行將以此指導價作爲依據發放二手房貸款，這就造成買家的首付款大增而獲得貸款大減的情況。比如，一套市場成交價為1,000萬元（155萬美元）的二手房，以首付三成計算，可以獲得700萬元（108萬美元）的貸款。但如果銀行按照700萬元（108萬美元）的指導價發放貸款，貸款就大幅縮減至490萬元（76萬美元），而首付款則會增加210萬元（31萬美元）。

根據深圳住建局網站公布的數據，發布二手房指導價之後，深圳二手房成交量就逐漸下降，到9月份的時候，成交量相比3月的高點時候下降了7成多。而根據「房天下」的數據，9月深圳的二手房均價相比2月時的高位下跌了14%。

此外，廣州市在今年8月31日也發布了首批96個成交活躍的住宅小區的二手房指導價。上海市目前還未出臺二手房指導價，但是該市在7月份發布的二手房新規和北京海淀區的規定有些類似，即未通過價格核驗的房源不得對外公布。