這兩天一個爆炸性的新聞震撼了市場,幾經波折、兜兜轉轉,潘石屹最終還是把「SOHO中國」賣給了黑石集團。

地產大亨潘石屹(左)與其長子潘瑞(右)。(大紀元/影片截圖)
地產大亨潘石屹(左)與其長子潘瑞(右)。(大紀元/影片截圖)

潘石屹在26年前創辦的SOHO中國,不但成長為中國最大的房地產公司之一,還幫助潘石屹完成了最初的資本原始積累,這次的出售,意味著SOHO中國在中國境內的資產幾乎全部出清,這也似乎坐實了多年來接連不斷的潘石屹要「跑路」的傳言。

那麼,我們來看看,潘石屹是否為自己的「撤退」計劃,畫上了一個完美的句號?

潘石屹甩賣SOHO告別中國房地產

6月16日,SOHO中國發佈公告,黑石集團將出資236.58億港元(約合30億美元),以要約收購的形式拿下公司91%的股權,而潘石屹夫婦的持股比例則從63.93%降到9%。但是,相比去年傳聞中黑石集團給出的大約40億美元的收購價格,SOHO中國這次的交易價格縮水了10億美元。

SOHO中國在公告中說,黑石集團計劃維持SOHO中國現有的主營業務和管理層,並會在適當的情況下利用公司的資源在中國進行擴張。從目前的情況來看,收購SOHO中國,將是黑石集團在亞洲最大一筆房地產投資。在過去十年中,黑石集團一直是中國物業的積極投資者,在中國擁有大約600萬平方米的物業。

要約截止後,潘石屹和張欣夫婦將從董事會退任,而SOHO中國則繼續在香港證券交易所上市。

幾年前,潘石屹曾經說過:「我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO、望京SOHO,只要這兩個項目在的話,我還是(房地產)發展商。」

但是現在,包括這兩個項目在內的SOHO中國「八大金剛」核心資產即將全部易主,這也就意味著潘石屹這個曾經叱吒風雲的京城地產大亨,已經從中國房地產業徹底離場了。

SOHO中國如何起家這筆買賣虧了嗎?

1995年成立的SOHO中國,是由潘石屹和他的妻子、海歸精英張欣聯手創建的,主要在北京和上海城市中心開發高檔商業地產。

潘石屹夫婦用住宅開發的路子來做商業,靠著散售而非持有的模式大獲成功。所謂散售,就是把辦公空間分割為不同大小的空間,散售給個人和公司,優點是銷售回款快,從而實現高周轉。

潘石屹曾經總結說:「做生意永遠不變的規律,就是低的時候進貨,高的時候出貨。」

於是,SOHO中國低價拿地,然後再憑藉著一整套的包裝,建成高檔的寫字樓出售。早在2005年,在北京樓價還是每平米6,000多元人民幣的時候,尚都SOHO就賣出了每平米2萬元人民幣的價格。

2007年,SOHO中國在香港聯交所上市,融資19億美元,成為當年亞洲最大的地產IPO項目。到了2010年,SOHO中國營收184億元,這也是潘石屹商業傳奇的巔峰。

但是從2010年開始,北京市推出了多項禁止商業散售的政策,並且逐漸加碼,這讓潘石屹不得不放棄讓他成功的散售模式,SOHO中國開始轉型,在2012年,提出了自持租賃物業。

雖然SOHO中國想靠租金收入養活企業,但是管理物業的能力欠佳,不斷遭到SOHO小業主的投訴。而從財報來看,SOHO中國仍然是以售養租,賣樓收入、投資物業評估增值,是公司淨利潤和淨利潤大幅增長的源頭。

潘石屹曾經抱怨,在北京這樣的城市,SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%,而這幾乎是地產業最低的資金成本,這個生意怎麼做呢?

這之後的幾年裏,SOHO中國的淨利潤持續下滑。去年,SOHO中國的營收大約是21.9億元,相比高峰時的184億大幅縮水;而歸母淨利潤同比大跌了六成左右,只有5.4億元,和當年百億利潤的輝煌已經不可同日而語。而其淨資產收益率(ROE)也從2012年時的40.38%,降到2020年時的1.47%。

按照審計後的財務數據,雖然SOHO中國在2020年末的淨資產有375.5億元人民幣,但市場人士向大陸媒體表示:「多年來,SOHO中國的市值低於賬面價值,反映了投資者對於現金回報的不滿。」

賣盤計劃由來已久潘石屹動作頻頻

其實,SOHO中國的賣盤計劃由來已久。早在2019年10月,市場就有消息說,SOHO中國計劃賣掉旗下的核心資產,而這次正式的接盤俠黑石正是買家之一。

而在業內人士看來,潘石屹撤離中國早就不是新聞了。作為福布斯富豪榜的常客,潘石屹夫婦的身價基本維持在200億元人民幣以上,但是並不缺錢的他們,卻從2014年開始就不斷的拋售資產。

根據公開資料,SOHO中國,在2014年到2019年的短短幾年中,就通過出售資產的方式套現將近300億元。也是從那個時期開始,在公開土地交易市場上,就很少看到SOHO中國的身影了。

不過,和在中國國內的「賣賣賣」相反,潘石屹家族卻在美國不停地「買買買」。

2011年,潘石屹花了7億美元,買下了紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓;2012年,又花6億美元買下了曼哈頓公園大道廣場49%股權;到了2013年,再花14億美元和巴西財團聯手買下了美國通用汽車大廈40%的股權。

同時,潘石屹還密集在海外註冊公司。從2019年12月中旬到2020年1月中旬,潘石屹在一個月內註冊了7家公司,而且公司股東都是註冊在境外的公司,註冊資本從150萬到2億元不等。但是,很多家公司並沒有查到有實質業務,似乎坐實了外界猜測的資產轉移。此外,潘石屹的長子還在英國成立了一家房地產公司,在當地拿下了多個地產項目。

這幾年來,潘石屹在國內一邊拋售資產,一邊減少拿地,同時又在國外佈局,所以,關於「潘石屹要跑路」的消息是一直不斷。

我們看到,如今,即使黑石集團給的報價比去年低了整整10億美元,但是潘石屹還是要將SOHO中國清倉出售,甩賣國內資產的決心可見一斑。那麼,潘石屹家族到底有甚麼計劃呢?

潘石屹急著「跑路」到底為甚麼?

很多人知道,3個月前,潘石屹的長子潘瑞被中國跨境通緝,罪名是詆毀英烈,因為潘瑞曾經在微博上,質疑中共隱瞞了去年中印衝突中方士兵的傷亡人數。當時就有傳聞說,兒子被通緝,這下子潘石屹又要變成「潘跑跑」了,或許,這也成了潘石屹加速清空國內資產的一個導火線。

潘瑞被網民稱為「最敢言的富二代」,經常有些大膽的言論。像是大陸公民記者張展、陳秋實、「八九六四」坦克人等等這些大家避諱的敏感人物,都曾經是潘瑞談論的話題。潘瑞被通緝時,曾有知情網友透露消息說,這次潘瑞因言獲罪的背後大有玄機。中共高調追捕身在境外的潘瑞只是一個幌子,真正的目的是為了打擊潘石屹夫婦吞併其家族財富。早在任志強和馬雲出事之前,中共就曾經利用網絡水軍對潘石屹夫婦污名化,把他們叫作「美國間諜」、「賣國賊」。可見,中共早就把潘石屹夫婦和任志強、馬雲這些商界大佬劃上了等號。

可能會有人想,潘石屹這麼低價甩賣資產,有點太虧,是不是過於心急了?但我倒是覺得,潘石屹的做法很有先見之明。就像網友說的,跑就對了,在中國資產超過100億的不跑都是傻子。因為在中共治下,擺在民營企業老闆面前的,有一個逃不掉的選擇題,那就是你到底是要錢,還是要命?

我們看到,即使是創造了商界奇蹟的馬雲,也不例外。馬雲的阿里巴巴,創造出了幾千億美元的財富,提供的產品服務改變了中國人的生活方式,但是,卻改變不了馬雲自己的命運,在中共面前,馬雲也不過是棵更肥更大的「韭菜」而已。

再說說中國的房地產大亨任志強,因為敢言而被稱為「任大炮」的任志強,曾經多次直言不諱地批評中共,但是因為富有,又有著高幹家庭背景,所以,在很長一段時間裏,任志強沒有受到嚴懲,但是在去年9月份時,突然被以經濟犯罪的罪名重判了18年。

而潘石屹和任志強非常相似,不僅都是實力雄厚的知名地產商,也一樣的敢在公眾面前表達獨特的觀點。雖然兩個人經常在網上唇槍舌戰,互相嘲諷,但根據業內人士的說法,潘石屹和任志強已經有長達19年的交情,在工作和生活上更是相互支持。

潘石屹曾經這麼說過,「我們內心都互相尊敬,視對方為最好的對手,最好的兄弟,失去誰,都會寂寞……」可如今,最好的兄弟「任大炮」已經因言獲罪,被重判18年,潘石屹在寂寞之中難免「心有慼慼焉」。

2017年8月,潘石屹曾經否認過他和李嘉誠、王健林3個人「要跑路」的傳言。不過,遊走在權力刀鋒上的中國企業家們,很多時候是身不由己,言不由衷的。不管誰喊「別讓他跑了」,李嘉誠、潘石屹,或是其他大大小小的民企老闆們,現在是,能跑的,都在跑。因為在中共治下,民企老闆們不得不面對一個極其嚴峻的問題——如何才能平安落地?這也可以說是當下民營企業家們最大的心病。

被稱為「紅色資本家」的榮毅仁,曾經一輩子追隨中共,但在晚年時卻3次要求退黨。他還在2005年10月去世時留下了一份遺言,批評中共是「一個不受法律約束的政黨,一個脫離廣大人民的政黨,一個追逐金錢利益的政黨,是沒有希望的」。

雖說潘石屹已經拋售了SOHO中國的全部資產,但是他能否安全撤離中國,仍是大家都非常關心的問題。因為中共的壞,往往是人想不到的。◇