中共推房地產稅 到底有何盤算？

5月11日，中共財政部官網發出了一條消息，提到財政部等四個部門召開了一個房地產稅改革試點工作會，聽取了個別城市負責人和專家學者的意見。因爲房地產稅一直是全民關注的熱點，所以這條只有100多字的資訊，迅速引起了人們的關注。

中共有關房地產稅改革的提法，最早可以追溯到十多年前，在2011年的時候，上海和重慶兩地還同時啟動了試點。2013年底時，中共又提過要加快立法，但一直沒有起草。

但是今年，中共監管層對房地產稅的表態明顯變得更加頻繁，這次座談會，已經是監管層第四次提到「房地產稅」。

那麼，房地產稅到底會在甚麼時候實施？中共為甚麼現在要加速房地產稅的改革？徵收房地產稅的目的又是為甚麼？它對房價和人民生活又會造成甚麼樣的影響呢？今天，我們就來談談這些問題。

房地產稅影響大何時會實施？

首先，我們先說說甚麼是房地產稅？

廣義的房地產稅是一個綜合性概念，是指一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅，包括開發建設、流轉和持有三大環節。但是在中國，房地產開發建設和流轉環節的相關稅種早已經實施，所以現在要徵收的房地產稅，其實是指針對房地產在持有環節進行的徵稅，也就是通常所說的房產稅。

房產稅是以房屋為徵稅對象，對產權所有人徵收的一種財產稅。也就是，只要有房就要長期繳稅，即使每年稅率只有1%，累計下來也會是一筆不小的負擔。

而根據中共央行調查統計司去年4月發佈的調查報告，中國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率是96%。調查顯示，有一套住房的家庭佔比是58.4%，有兩套住房的佔比是31.0%，有三套及以上住房的佔比是10.5%，每戶平均擁有住房1.5套。

也就是說，即使是對只擁有一套房的家庭免稅，房地產稅覆蓋的家庭比例也將高達41.5%，影響範圍相當大。

而我們從財政部發的這個消息也可以看出來，參加座談會的這四個部門，其實就是房地產稅工作的四個主要執行和推進部門。比如，中共財政部和人大預算工作委員會，這兩個機構都是要解決制度層面的問題，而住房和城鄉建設部掌握著住房領域的產權資訊，這是徵收房地產稅的基礎；而稅務總局，則是直接收稅的部門。所以，這些部門的參與，意味著房地產稅改革開始進入實際操作的層面。

不過，以目前的情況看，因為房地產稅沒有被納入今年中共全國人大的立法計劃，所以房地產稅年內不太可能出台。

土地財政面臨斷流為地方財政尋找新稅源

那麼，中共為甚麼要在這個時候推進房地產稅呢？

外界普遍認為，徵收房產稅最重要的因素，是因為地方財政入不敷出，負債纍纍，又面臨土地財政斷流，中共必須要給地方財政另闢財源。

今年初的時候，旅美經濟學家程曉農也曾經發文說，從宏觀經濟的角度看，中共早晚會徵收房產稅，因為過去20年來，地方財政逐漸形成了對土地財政的依賴，就是靠賣地蓋房來維持地方財政收入。

但是土地財政可能斷流，因為中國樓市已經是供大於求的局面，開始走下坡路了。如果房地產賣不動了，地方政府賣地也就賣不動了，土地財政就斷了路。但地方政府還得養官員，還得支付各種開支，怎麼辦？地方政府自然要未雨綢繆，開闢新的收入來源。

尤其是在目前，服務業、製造業都遭受重創，大批企業倒閉，再指望企業帶來豐富稅源，就失去了可能。而房地產業仍然活躍，所以唯一可替代土地財政收入的，就是房地產稅。

5月初的時候，中共財政部部長劉昆也發文說，財稅體制改革是十四五時期的重點工作，其中就包括推進房地產稅立法和改革。其實從去年底以來，劉昆已經多次強調要防範化解地方政府隱性債務風險，並要求地方政府不能以任何形式增加隱性債務。

我們看到，中共財政部的數據中，到2020年底，地方政府的債務餘額是25.66萬億元，和2019年相比，負債率上升了近4個百分點。而國盛證券的研究表明，2020年中國地方隱性債務規模可能近50萬億，大約是地方顯性債務的1.8倍。而2020年僅公共財政支出的債務付息規模就接近1萬億，隱性債務的還本付息壓力就更大。

而從目前來看，地方財政主要依靠土地出讓金獲得收入。對中國44個主要城市的調查數據顯示，2020年，土地財政依賴度超過50%的城市有40個，超過100%的城市有20個，其中就包括溫州、杭州、昆明、武漢、西安、南京、鄭州等這些城市。

不過，在去年底時，中共住建部部長就發文說，過度房地產化的城市開發建設方式已經難以持續。從全中國的房價動向看，在2019年以後，以往那種房價一年漲幅5%以上的局面一去不復返了，2020年的情況進一步惡化，根據監測數據，從各城市房價歷史最高點到去年10月，有20個城市距離最高點房價下跌10%以上，其中9個城市距離2017年的最高點房價下降15%以上。

所以，從根本上來說，房地產稅最主要的作用，還是為中共地方政府開闢新稅源，用來取代日漸枯竭的賣地收入。

圍繞房地產稅存在的爭議

我們看到，從技術層面來說，中共實施房地產稅已經沒有障礙了。一是從2018年開始，就已經在全國實施不動產的實名登記制度，同時，住房按揭款也已經實現了全國聯網。而且經過這麼多年的宣傳後，民眾對開徵房地產稅也多少有了心理準備。
但是在房地產稅立法方面，現在還有著很多爭議。

比如，在中國土地公有制度下，徵收房地產稅是否合理？在2019年的博鰲論壇上，中國人民大學副校長吳曉求就曾經說過「找不到房地產稅開徵的理由」，因為土地是國家的，又不是購房者的，為甚麼對購房者徵稅呢？

但也有觀點認爲，在房產保有環節徵稅是可行的，國際上已經有對租賃性質土地的房屋徵收房地產稅的先例，所以，土地私有並非是房地產稅徵收的合法依據。

另外一個比較大的爭議，就是交了土地出讓金又交房地產稅，是否存在重複徵稅問題？因為政府賣地時已經把土地價格和土地使用費算進地價了，房地產公司的賣房價格包含了土地費用，而且地價在房價中佔比還比較高，普遍超過50%。社科院的研究顯示，地價在房價中的全國平均佔比高達68%。

所以一種觀點認為，已經一次性的繳納過了土地出讓金，相當於租用國家土地70年，如果再按評估價在保有環節徵收房地產稅，就會出現重複徵稅的問題。也有觀點認為，土地出讓金可以看作是國家讓渡土地使用權而獲得的租金收入，而徵收房地產稅，則是政府行使公共管理權力，租和稅可以同時出現，不存在重複徵稅。

此外，關於大量房改房、福利房、小產權房、經濟適用房等這些是否也要納稅，以及在具體操作上要如何徵稅，也存在各種爭議。

房地產稅可以抑制房價縮小收入差距？

很多人可能認為，房地產稅可以抑制高房價。但是，大家不要忘了，徵收房地產稅最主要目的是給地方政府增加收入，而一個穩定的房地產市場，才能培養一個可持續的「長期飯票」。所以開徵房產稅，一定要充份考慮市場的承受力，力度太猛的話，對於當局者來說就會得不償失。

因為房地產稅一旦實施，不管多麼謹慎溫和，對持有多套房產的、同時債務沉重的人也會構成很大壓力。一旦出現拋售，房價垮掉造成的連鎖反應往往會波及到整體經濟運行的穩定，美國次貸危機就是一個教訓。所以，用房地產稅來調控房價非常危險，而在中國，國有銀行的太多貸款都壓在了房地場市場裏，房地產公司的倒閉會直接造成銀行巨額的壞賬損失，那就會是一個最典型的「灰犀牛」。

我們就拿上海和重慶的試點效果來看，徵收的稅率都是比較低的，所以對於抑制房價也沒有甚麼太大的作用。上海房產稅的稅率是0.4%和0.6%兩檔，重慶的稅率分為三檔：0.5%、1%、和1.2%。這兩個城市都給了一定的住房扣除免稅面積。

雖然中共稅改的一個目的，是用房地產稅替代土地出讓收入，但一些分析認爲：以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準，要使房產稅超過土地出讓收入，那麼就要在免徵面積0平米時，稅率需要在2.5%以上；免徵面積12平米時，稅率需要在4%以上。但是這麽高的稅率，顯然是不可行的，所以在目前，即使是徵收房地產稅，也不能代替土地出讓收入。

中共還提到，徵收房地產稅，會在調節收入分配、促進社會公平方面發揮明顯作用，是這樣嗎？

中國目前的收入差距處在較高的水準上，基尼係數大概是0.47左右，和世界100多個國家相比，處於收入差距最高的前20%個國家之列。而中國的收入差距自2016年開始反彈，其中一個主要原因，就是近些年來房價和金融股權價格的上漲，導致居民財產的積累速度很快。那些擁有房產越多、投資金融市場越多的高收入群體，其財產性收入大幅增加，而且遠遠超過了工資收入。所以，徵收房地產稅確實可以起到調節收入分配的作用。

中國收入分配研究院執行院長李實，也在去年表示，如果房地產稅是一個累進稅種，肯定會有助於縮小收入差距，尤其目前中國的收入差距過大，導致消費需求不足。縮小收入差距，讓沒錢的人收入增加更快一些，也能多消費，有助於促進經濟增長。

但李實也認為，中國的總體稅負是偏高，如果開徵房地產稅，很多人是吃不消的。所以，他建議在這種情況下，如果再增加一個新稅種，就必須要減少其它的稅種，使居民的整體稅負保持相對穩定，甚至下降。

但是，他的建議會被採納嗎？對此，我們很是懷疑，因為從根本上來說，中共徵收房地產稅的目的，不是為了提高民眾的福利，而是為了多收錢以滿足政府支出，其實就是不斷地割韭菜。這還真的有點像網民所說的——中共的套路太深，之前是號召大家買房，買完房就鎖定五年十年不許賣，等到房子進入存量房時代，新房越來越少的時候，就又開始收稅了，其實就是收割了。@

策劃：宇文銘
主播：蔚然
撰文：李松筠、財商經濟研究所
剪輯：大中
監製：文靜
粵語配音：Ada

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