東京奧運會後 火爆樓市是否回落

在過去幾年，熱炒東京奧運使東京的樓價一路看漲，東京灣等一流地段公寓房的樓價接近1億日圓，上漲到工薪族平均年收入的12倍。高樓價下都是甚麼樣的人在購新樓呢，奧運會後，東京樓市行情如何，備受關注。日前日本住宅金融支援機構公佈購樓家庭經濟收入等統計結果，得以一窺日本以及東京購樓人群的具體情況。

根據統計結果，2018年全日本新樓的平均房價為4,437萬日圓，是購樓家庭平均年收入的6.9倍；東京圈（東京都、神奈川縣、崎玉縣、千葉縣）為4,941萬日圓，接近5千萬日圓，是購樓家庭年收入的7.3倍，東京樓價鶴立雞群。

儘管東京樓價高，但是住房面積低於全日本的平均面積。日本新公寓房的平均面積為68.3平方米，東京圈為64.4平米，低於全國平均值，而且房間佈局多為2DK（2房＋廚房）、2LDK（2房＋廚房＋廳），面積較小；而東京圈之外的地區大多面積超過70平方米，房間佈局多為2LDK、3LDK以上，比較寬鬆。

根據統計資料，購買新樓的平均年齡為42歲，其中30多歲的佔38%，是所佔比例中最高的年齡代；此外，40和50歲年齡代緊隨其後，兩者之和佔整體購房者比例的50%以上。統計顯示，多數購樓人是40歲後做出決定購樓的。

從購新樓人群的經濟情況來看，家庭平均年收入767萬日圓，其中一半以上年收入超過800萬日圓，屬於社會的高收入階層。同時、購樓家庭月收入的21.7%用於還房貸，是個不小的經濟壓力。

此外，購新公寓家庭的平均家庭成員數為2.5人，也就是說，2人和3人的家庭居多，這從另一角度反映出日本少子化現象日趨嚴重。

由於東京的新樓行情持高不下，不少家庭把購樓目光轉向了二手樓市場，新樓行情曾一度出現回落跡象，最近出現對2020年東京奧運會後，東京樓市的預測也成為一個熱門話題。

從近期東京新樓的庫存來看，出現銷售疲軟，庫存積壓的狀況，一種看法認為，奧運會後的經濟狀況會是東京樓市走向的分水嶺。

據日本不動產研究所發表統計顯示，2019年上半年（1-6月）東京圈新房銷售數為1萬3,436套，比去年同期減少了13%，是1992年日本泡沫經濟崩潰後以來的最低水平，東京樓市出現停滯不振。

對於奧運會後東京樓市行情的走勢不少評論認為，東京樓市將趨於「冷靜」，逐漸回落。不過、AsetOline房地產情報網站認為，不能簡單地認為奧運會後，東京樓價會下降，未來東京樓市行情與「奧運會效應」、「低利率」、「人口變化」三者密不可分。

AsetOline認為，奧運會投資熱潮雖然會出現一定程度的降溫，但是奧運會熱潮帶給東京的公共設施、交通便利性增強等方面的加分效應一直會持續很長時期，對尋求安定投資的海外熱錢的吸引力依然存在。

另一方面，日銀將繼續維持負利率的金融政策，因此按揭將依然保持在少有的低利率，這對投資非常有力。目前資金雄厚的外資繼續在東京一流地段購地修建商業大廈。在此背景下，住宅用地大幅度下降的可能性較小。

此外，目前，在東京高樓價下，800萬日圓以上的高收入層佔一半以上，奧運會後，如果樓市行情出現一定回落，中層收入人群的購買慾會上升，樓價大幅度下降的可能性較小。

分析認為，有統計顯示，2025年東京都人口開始下降，這或許會成為樓價下降的一個注意點。從人口年齡結構來看，2025年後老齡化現象突出，會帶來同樣面積的住房將隨著離車站距離遠近，價格差將增大，也就是說，交通便利之地會仍然受追捧。◇

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