中國房地產企業的債務壓力巨大,更大的壓力不是融資成本的上升,而是明後年將至的償債高峰期。

中國房地產行業仍處在調整期,房地產企業的債務壓力巨大,僅今年上半年,40家典型房企融資金額已超過人民幣3,689億元。隨著樓市下行,業內擔憂明年的兌付高峰期,部份房企將遭遇「生死劫」,行業正加速洗牌。

根據同策諮詢研究部統計,2017年上半年,大陸40家典型房企融資額高達3,689.38億元,直逼3,700億元。多來自境內銀行貸款、境內再融資、信託貸款、中期票據、海外融資、委託貸款和公司債等管道。

同策諮詢研究部研究員張吉輝表示,2016年11月以來,房企境內發行公司債管道收緊,公司債的額度大幅下降,但40家典型房企的融資總額度仍能保持每月略增的趨勢,且今年6月單月融資額突破千億元,這是自去年9月以來融資總額再度突破千億元的表現。

隨著境內融資管道收緊,房企海外融資猛增。中原地產資料顯示,2017年至今,大陸房企海外融資達148.75億美元,與2016年上半年的75.6億美元相比,同比暴漲97%,同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

張吉輝還說,以6月已披露的資料分析,創新融資方式所籌集資金佔6月融資總額的一半以上;而40家上市房企6月整體融資成本已抬升至5%以上,有的更達到6%以上。其中,海外融資成本受美元加息的影響明顯,較5月以來利率整體上浮。

高槓桿營運償債壓力大

不過,更大的壓力不是融資成本的上升,而是明後年將至的償債高峰期。資料顯示,2015年房企發行公司債規模高達4,302億元,其中下半年佔比達到95%,2016年前7個月,已累計發行5,760億元,超過去年全年水準。

這些債務將在未來兩年集中進入兌付期。廣發證券房地產分析師樂加棟預計,2018年至2019年,樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點,兌付規模將分別高達3,375億元和4,474億元。

此外,2016年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域,大量的表外融資使得房企槓桿水準存在被低估的現象,這意味著明後年房企的償債壓力比想像中更大。

長江證券房地產分析師蒲東君表示,由於債務期現結構的原因,房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從長期來看,2014年至2016年房地產企業發行了大量3年至5年期的公司債券等長期債務工具,將在2017年下半年陸續迎來兌付期。

市場分析人士稱,大筆舉債擴張的中小企業,高價拿地的企業,甚至項目佈局城市不均衡的房企都將面臨高槓桿營運帶來的償債壓力,部份房企將遭遇「生死劫」。預計今年下半年,為了生存或者減壓,房企的併購案將更多。

中國指數研究院企業研究副總監張璿表示,從發展趨勢來看,房地產行業周期性高點已過成為共識,房地產上市公司的優勝劣汰進入加速期。2016年A股重組及轉型退出的地產股達到14家,房地產行業洗牌進入加速階段。◇