當前京滬樓市呈現量價齊跌的局面,隨著成交持續下降,未來房價或將明顯下跌。有統計局官員稱,樓市泡沫風險並未遠去,時機成熟還是有可能被引爆。

據偉業我愛我家集團統計,3月份以來,北京二手房市場成交量連續下滑,5月二手房市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%;新增客戶登記量環比下降11.9%,市場交易活躍度已跌入穀底。

5月份,北京二手房成交均價環比下滑2.4%;在有交易的12個區域中,有8個區的成交均價都在下跌,跌幅最大的是通州區和亦莊開發區,大跌超過20%。

與二手房市場一樣,北京新房市場也同樣降溫。據北京金房億家統計,5月21至27日,北京新房住宅商品成交404套,較上周減少49套。

除北京外,上海樓市也出現量價齊跌。鏈家資料顯示,4月份,上海一手房成交面積約67萬平方米,環比減少9.4%,同比減少30.8%;上海二手住宅成交量為1.55萬套,環比下跌20.4%,同比下跌9.4%。上海樓市4月成交創下了2010年以來的新低。

有地產分析人士表示,目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調控前,周均成交量資料出現30%至50%的降幅。隨著市場降溫,即使在端午節假期期間,上海部份新盤售樓處及仲介門店,人流相當冷清,市場觀望情緒濃厚。隨著成交量持續下滑,未來房價還將迎來更明顯下降。

房屋空置率高企

去年9月以來,大陸樓市調控政策頻頻出臺,到今年3月中旬達到高峰,被業界稱為史上最嚴調控。分析認為,目前的風險是,雖然熱點城市實行調控,但恐怕也難以維持經濟平衡。國際評級機構穆迪上周下調了大陸的信用評級,表明市場對大陸長期金融狀況存在擔憂。

JPMorgan Chase & Co.分析師預計,今年下半年大陸參與調控城市的樓市銷售將下降。但是彭博社引述分析表示,如果出現這種情況,中共當局可能會為了達到官方的GDP目標而放鬆房地產調控。

若調控放鬆,房產過剩將繼續加劇。實際上,當前的房屋空置率已很高。財經評論人士齊俊傑近日發文稱,目前京滬的空置房率已相當高,只是空置房資料統計不出來罷了。之前有一組資料相當恐怖,警方說北京有380萬套房子住戶聯繫不到,很多人簡單的解讀成了空置房有380萬套,若把其中產權不清的排除,按三分之一算,北京的空置率也不會低於20%。這與2014年的一個報告相同,一線城市的空置率基本在20%,二、三線城市在23%以上。該數據高出國際標準一倍還多。

泡沫風險有可能被引爆

除空置率高企外,大陸房價泡沫同樣讓外界擔憂不已。從全球的範圍來看衡量房地產泡沫,比較公認的指標是房價收入比。房價收入比是指住房價格與居民家庭年收入的比值。它的數字越大說明買房越困難,例如,房價收入比是5,簡單說就意味著一個家庭5年的收入加起來才能買得起一套房。

世界銀行提了個概念:發達國家正常的房價收入比一般是1.8~5.5之間;發展中國家應該在3~6之間。如果高於這個範疇,就會認為房價偏高,房地產存在泡沫,當然高出越多泡沫就越多。

中國易居研究院發表的《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示,2016年前三季度中國商品住宅房價收入比是7.6。這顯然超出了公認的合理範圍,跟2015年的7.2相比也增大不少。

和美國做比較,美國在1975至2005年之間,房價收入比逐步從3上升到了4.7,隨著美聯儲實行過度寬鬆的貨幣政策,房價收入比最高達到了5左右,之後就是2008年的次貸危機了,房地產泡沫就破滅了。

中共國家統計局中共經濟景氣監測中心副主任潘建成早前發文稱,大陸樓市泡沫風險是在非常特殊的行政手段干預下被短時間控制住,但由於過去近20年形成的上漲—調控—再上漲—再調控已經近乎固化了社會這樣一種迴圈預期,泡沫風險並未遠去,而是被雪藏,時機成熟還是有可能被引爆。<>