債券是房企融資成本最低廉的方式,但自9月底,地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施,上交所、深交所相繼發文明確房企債券募集資金禁用於購置土地,房企的債券融資難度明顯加大。

在大陸樓市調控政策頻頻出台下,房地產和基礎產業領域的各路資金快速「退燒」。開發商資金壓力越來越大。業內人士表示,2017年房企需做好過冬準備。

信託融資規模降近半

進入第四季度以來,大陸房企通過信託管道融資規模在9月達到高峰以後,迅速掉頭直下。用益信託網統計資料顯示,10月68家信託公司共成立45隻房地產集合信託產品,規模僅為119.8億元,較9月65隻214.9億元的體量,成立隻數下降30.8%,規模上更是幾近「腰斬」。11月房地產信託產品僅成立27隻,融資總額為62億元,其中11月21至30日這10天,房地產信託成立數量僅3隻,融資額度僅為2.9億元。

用益信託分析師帥國讓說,「除今年2月受傳統新年因素影響外,11月在成立規模上,可以說達到全年的谷底。」他稱,監管部門相繼對進入房地產領域的資金進行限制,信託出於對風險的顧慮也進一步收窄在房地產領域的投資;此外,財政部近日發佈公告,明確表示政府違規出具的「擔保函」無效,這對基礎產業類信託的發行造成了一定影響。

監管部門限制房企融資

與此同時,房企發債也在收緊。中原地產資料顯示,2016年截至目前,房企私募債、公司債、中期票據等融資達11,156億,歷史首次突破萬億元。其中,10月的融資總額僅為685億元,11月融資額更是下降至288.3億元,較9月的1,160.44億元、8月的1,096.53億元、7月的1,223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

中原地產首席分析師張大偉認為,債券是房企融資成本最低廉的方式,今年對市場爆發做了有力支撐。但自9月底,地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施,上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排,明確房企債券募集資金禁用於購置土地,房企的債券融資難度明顯加大。

美債提前贖回

此外,在美元走強態勢下,房企海外發債不但被遏制,更出現了大規模提前贖回。11月28日,龍湖地產披露,其已於25日完成贖回2019年到期優先票據,贖回金額相當於票據本金額103.44%。

11月15日,景瑞控股有限公司發佈公告宣佈,公司於11月14日以2,190萬美元的總代價(包括未付應計利息)購買本金總額為2,050萬美元的部份2018年票據。

張大偉稱,人民幣貶值突破6.9新關口,海外發債資金成本大幅高漲,房企加快贖回美元債步伐。僅11月來,房企提前贖回美元債務已經超過10億美元,隨著美元走強,房企贖回的速度還在加快。

房企需做好過冬準備

中國社會科學院財經戰略研究院城房室副研究員高廣春表示,未來在緊縮性調控和監管條件下,房市降溫、房企營運業績走低甚至惡化是大概率事件,2017年房企需做好過冬準備。

融創中國董事會主席孫宏斌稱,在去槓桿的背景下,對於房企來說,誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢,將是房企競爭的絕對優勢。如果企業資產品質、運作能力都較差,那麼高槓桿將使房企更快死亡。◇