【談股論金】樓市尋寶十厘回報

今年年底前加息一次？這問題價值千萬。零利率肆虐全球多國，人民焦急渴息，不少AAA政府債息率下達至負數，這告訴投資者保守策略已沒出路。

無可奈何，不欲坐以待斃，資金另謀出路；部份衝往高息股，部份選擇流向樓市。

港樓昂貴眾所周知，只是貴得實在過份了，淨租金回報普遍僅2%。根據今年第三季發表的「2016國際樓市負擔比率」報告，香港樓價已到了超乎想象的水平。

以中位樓價除以中位收入，若然數字在5以上，即代表極度難以負擔，而港樓竟高據19.0的「唯我獨尊」境界。新加坡與香港經濟結構若干，30年來樓價形影不離，起跌共舞；但最近3年已分道揚鑣，作出調整，回落至5.0，唯港樓獨自舞高。

既然如此，只好馬首一撥，抽離香港市場。幸運此際美匯強勢，何不借此東風運用港元攻城略地，於海外收購物業，把局面打開。

每每聽見東京、大阪，總會聯想起「繁忙」、「旅遊」及「昂貴」等一連串詞彙。其俏容沒變，但樓宇價格卻不敵似水流年，下沉了25年。

京橫、阪神京兩大區域的樓負比分別為4.3、3.4，換句話說，港樓一套可換多套日樓（以中位樓價計算亦然）。另一喜訊是，業主實收扣除開支後租金回報5-6%。如不介意離東京市中心、山手線較遠位置，八王子等地區回報直達10%。

市場反映既知狀況，因此真正臥虎藏龍乃初露曙光的九州福岡。樓價約東京的三分之一，租金回報8-10%。當地酒店入住率高達85%，供不應求，政府現正修改法例放寬民宿，屆時保守估計出租回報將飆上20%。

福岡內兵家必爭之地有博多、天神、衹園、赤阪、藥院等旺區，尤其是商住兩用物業，它們亦是民宿的理想熱點。

悉尼、倫敦雖然是華人移居天堂，生活舒適，可惜樓價已連年破頂，不宜高追。美國相反價格落後，大概是受10年前房地產爆煲影響，炒風不再。

夢寐以求的「十厘回報」不是純幻想，卻需花點功夫、拿起指南針尋找。◇

（以上觀點僅為作者個人對經濟、政策與市場看法，並非任何投資建議或勸誘。）

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