近期,大陸一線和熱點二線城市出台房地產調控新政後,樓市開始退燒,成交量、成交均價環比明顯回落。有開發商表示,若銷售持續下行,未來「地王」項目入市將面臨很大壓力。

「地王」數量創歷史新高

今年以來,大陸湧現「地王」超過200宗。隨著房地產市場降溫,這些「地王」很可能陷入困境。

克爾瑞研究報告顯示,截至9月底,全國共成交246宗單價、總價「地王」,預計今年「地王」數量將創歷史新高。這些「地王」集中在一線和熱點二線城市,其中合肥、南京、上海和杭州的土地市場火熱,「地王」數量均在20宗以上。

據中原地產統計,截至10月11日,今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元,合計建築面積為14374萬平米,平均拿地成本7276.2元/平方米;而去年同期的平均拿地成本僅為4761元/平方米,今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來,一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%,二線城市漲幅達86.7%;一線城市住宅土地出讓平均溢價率達94.6%,二線城市達65.23%。

中原地產首席分析師張大偉此前曾表示,未來一年的房價漲幅如果不到50%,手裏有「地王」的開發商將面臨入市難題,成本壓力和市場風險很大。

地產大佬看跌房價

目前市場成交及房價正在回落。中共國家統計局近日發佈的15個熱點城市房地產市場資料顯示,10月上半月,15個熱點城市的房價環比漲幅出現明顯回落;多城成交量比9月同期明顯下降。其中,成交量環比下降80%至60%的城市有4個,下降60%至40%的城市有3個,下降40%至20%的城市有3個。

中國兩位地產界大佬——華遠集團總裁任志強和SOHO中國董事長潘石屹,在近日一次午餐會上,對該輪樓市調控給房價和開發商帶來的影響進行了討論。任志強認為,今年中國一些城市房價會跌。一線城市降價10%至15%,大部份城市平均降幅7%。

潘石屹表示,中國的市場處在大的泡沫中間,土地在過去一年半時間裏,比房子貴,就是麵粉比麵包貴。所以開發商的資金很緊張,這輪調控讓很多開發商手中的活錢變成了死錢。從這點來看,房價要跌。

他稱,上海和北京的房租回報率非常低,只有1%,全球平均水準是7%至8%。在這種泡沫情況下,房價能夠一直維持不現實。

「地王」或成燙手山芋

在中國房地產發展史上,一些開發商憑藉高槓桿、高負債率大膽高價拿地,而後推高房價,從中獲取暴利。不過隨著此輪房地產降溫,「地王」很可能變成燙手山芋。

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進表示,房企高槓桿拿地的風險主要有兩方面,一是未來償債壓力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,給後續的專案定價形成一定壓力。

償債壓力增加的同時,融資收緊的信號已出現,一些銀行收緊房企開發貸款,房企發行公司債也在趨嚴。中金標準資料總經理郝文嘉表示,不少房企在前期爭奪「地王」的過程中,激進拿地,如果後期融資收緊,再加上去化速度放慢,現金流將承受很大壓力。

某中型開發商銷售負責人直言,「未來一年,市場將進入盤整階段,成交量萎縮將成為必然,這種市況將給我們今年儲備的土地特別是『地王』專案開發帶來很大的壓力。如果銷售持續收縮,未來『地王』入市將面臨很大壓力。」<>