中國樓市庫存一直居高不下,如何去化是一個大問題。今年以來,儘管刺激政策不斷,但前8個月樓市庫存僅減少4%。在930新政出台後,此前火爆的北京樓市也出現了一輪集中的違約、退定潮。樓市庫存將進一步攀升。

北京樓市上演違約、退定潮

隨著政策出台,北京樓市大變天。北京的魏先生近日對《華夏時報》表示,其通過中介公司同時談好了一個買家和一個賣家,計劃賣掉手上的房子,同時買下一套新房子,並已支付了10萬元定金。新政出台後,買家違約,原有的房子沒賣出去,這導致他沒有資金購買已付了定金的房子,10萬定金很可能打了水漂。

鏈家研究院的報告稱,北京樓市調控新政對當地二手房市場的短期影響之一,就是違約和糾紛案例明顯增多。

與二手房的違約現象相比,一手房開發商遇到的問題更棘手,因為除了意向購房者的違約退款,還有投資者的集中撤退。

十一假期後,北京不少樓盤接到了購房者要求退款的申請。其中,有一個樓盤接到了數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同,但尚未辦理下來貸款的客戶的退款要求,涉及金額2至3億元。

有開發商稱,階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話諮詢怎麼才能買到房和怎麼才能拿到號,現在都在諮詢怎麼毀約不買房。

當地有地產人士稱,「違約、退定現象確實集中出現了,在二手房市場,這些問題基本上在通過離婚、首次貸款還清等途徑來解決,但是一手房開發商面臨的壓力會更大」,成交量萎縮在所難免,因為買賣雙方都進入觀望期了。

樓市庫存僅減少4%

房地產去庫存被中共當局列入為今年工作的重點之一後,備受外界關注。隨之而來,從中共中央到地方,一系列重磅的樓市刺激政策如信貸、購房補貼等紛紛出台。值得留意的是,樓市庫存並沒有因此而大幅下降。

中共國家統計局資料顯示,自2016年2月開始,儘管中國商品房待售面積連續6個月下降,但每月下降的數量並不多,至今沒有一個月超過1000萬平方米。

中原地產首席分析師張大偉稱,全國商品房庫存從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米,只去了0.31億的庫存,占比約4%。

張大偉表示,一、二線城市樓市在這一輪暴漲中得到的政策優惠更多,加上土地供應量不大,刺激了房價的持續上漲,但三、四線庫存一直都是居高不下。

去庫存壓力增加

對於此輪部份城市樓市暴漲,外界認為是加槓桿的結果。張大偉稱,今年前8個月,房地產按揭貸款增加了3.51萬億元,該數字超出了2009年全年的兩倍之多。 

經濟學家表示,2016年房價上漲出現了局部區域的恐慌,最典型的是上海、南京、杭州等城市。單獨看資料,花費了3.5萬億按揭刺激去庫存,卻只完成了4%。政府本來是想去三線以上城市的庫存的,結果一、二線房價暴漲,而三、四線的房價卻毫無起色。

中共官媒新華社近日也發文稱,加槓桿只會導致樓市虛火上升,不僅使熱點城市房價高位跳漲,而且還增加了三、四線城市去庫存的難度,這些城市的很多房子無人問津。

業內人士表示,在此輪樓市狂熱刺激下,地產投資與新房開工再度抬頭,在此背景下,銷量會隨之下滑,這將給去庫存帶來新的壓力。<>