最近,在澳洲悉尼付了10%首期購買了公寓樓花的中國買家,出現大批毀約情況,很多人都不能如期成交。他們將會失去已支付的首期按金,而為他們提供服務的中介所獲得的佣金,也必須要交還給發展商。

據《澳洲人報 》報道,悉尼的最大公寓樓經營與開發商Meriton公司的總裁Harry Triguboff證實了上述情況。

這樣的事情在以前只是零星事件,Meriton公司從未經歷過這樣大規模的毀約問題。過去,中國買家一直都是會按照合約,如期把房子成交了。

中國買家不能兌現買樓花合約的情況在墨爾本更嚴重,因為在那裏,中國買家買了大量擁有一睡房的公寓樓花,也支付了10%的首期。

澳洲房產具吸引力

澳洲這個國家及其公寓房對亞洲的投資者非常具有吸引力,與此同時,澳洲本土的投資者的需求也在高漲。這造就了悉尼樓市的總體趨勢。Triguboff簡直不敢相信正在發生的事情。

一方面,中國的買家不履行樓花合約的情況不斷增加,但也有來自亞洲其它國家的買家與澳洲本土的投資者,取代了他們的位置。

中國遏制資金外流

中國政府正在遏制投資海外房地產的資金離境,使中國買家不能如期完成樓花合約,澳洲當地的銀行不能給他們貸款,而他們自己的錢又不能從中國拿出來。同樣的問題也在影響著北美的房地產市場。

中國買家不能把錢從中國轉出來,那麼取代他們買賣的其他人的錢從何而來呢?幾乎肯定的是,填補中國買家留下的需求力量部份來自香港。中國政府對香港的政策近年不斷收緊,令很多香港人感到憂慮。目前,他們仍可將個人財產調離香港,但未來能否繼續如此,很難確定。

此外,某些買家或許已經從中國把錢轉了出來。也有一些人,或許可以通過中國政府尚未發現的管道,可以把錢轉出國外。

Meriton坐擁了毀約者的首期付款、還有房地產中介交還的佣金,然後再把公寓房以跟原先相同的或更高的價錢賣給新的客戶,因此從中得益。

通常情況下,買家不履行樓花合約,是在房價下跌的情況下出現的。但這一次,原因是中國買家拿不出錢來履行合約。

 

在墨爾本,公寓房的供應,特別是一睡房公寓房的供應,比悉尼多得多。那麼,隨著悉尼的中國買家毀約的風潮擴散到墨爾本,墨爾本的樓花的銷售壓力將會更大。相應地,需要更多的香港人或亞洲其它地方的投資者,來消化這些毀了約的公寓樓花。

在墨爾本,已經存在兩級的市場,當地的投資者大多喜歡購買二手公寓房,主要原因是它們的價格

比新房低。

應澳洲監管局的要求,澳洲的銀行已經停止給購買公寓房的中國買家提供貸款,銀行對當地投資者提供的貸款也有限額。目前,銀行對投資公寓房者的貸款比對買公寓自住者多收0.25%至3% 的利息。

對大多數首次購房者來說,要在悉尼和墨爾本的大部分地方買房,如果沒有巨額的抵押貸款,或沒有父母的幫助,那是不可能的。但是,對投資者來說,利息可以減稅,有租金收入,投資的折舊可以補貼,諸多好處,使得首次購房者買房投資更加切實可行。而買公寓房比獨立房更簡單方便。

如果監管局採取措施壓抑當地投資者買公寓房的活動,會帶來嚴重的後果。銀行發放貸款時都是計算好了申請人的收入等因素,那麼銀行的利益是得到保障的。監管局過度的限制有可能引發經濟衰退,讓房地產開發商、建築商、承包商們走投無路。那些給開發商提供資金的銀行也會蒙受損失。

中國買家的撤退,對澳洲來說是一個關鍵的轉捩點。但事實上,其它亞洲地區的買家仍熱衷於投資澳洲房地產,這表明澳洲還是很有吸引力的。◇