【樓市動向】地皮開發滯後靈位供不應求

數年前，近百名受違規骨灰龕場影響的市民遊行抗議政府縱容違規龕場發展。（大紀元資料圖片）

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升4周，最新報129.44，按周升0.05%。分區指數個別發展，港島區及新界東分別上升1.47%及0.3%，九龍區及新界西則分別下跌0.25%及0.57%。其餘領先指數互有升跌，大型單位指數下跌0.45%，中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.14%及0.24%。

樓價下跌地價被壓縮

CCL創9周高位，連升4周更屬66周以來首次，但升幅繼續放緩。新界東創20周高位，表現跑贏大市。過去4周有7個指數錄得升幅，只有大型單位獨憔悴下跌0.56%，強勢不再。6月份成交宗數回落，即成交量未有配合升市，相信整體二手樓價繼續於現水平徘徊。

另外，政府上周公佈16至17年度第二季度買地計劃，涉及7幅住宅用地，合共可興建4,760個單位，創兩年半新高。發展局局長陳茂波指，政府將全力以赴全方位地確保土地供應持續和穩定，以回應社會對私人及其它用地的需求。在另一場合，他指土地價格下調幅度往往比樓價大，政府會按市況定出底價，只要發展商出價高於底價，土地便會按照機制出售，香港政府沒有採取高地價政策云云。

地產商投地出價需考慮多個因素，包括建築成本、利潤、預期售出呎價等，而地價則是平衡項目。建築成本及利潤均有底線，難以大幅改變，預期售出呎價則全數反映在地價上，造成地價承受了大部份樓市下行預期而被嚴重壓縮，即由政府承擔風險。倘若樓市不跌反升，額外利潤全歸地產商。「賣斷」不見得是最佳的賣地方法。是否有更有效益的賣地方法，值得探討。

公私營長生祿位短缺

香港並不是沒有土地，而是土地開發嚴重滯後及土地未盡其用，負面影響連鎖性浮現。巨大經濟利益誘使違規行為，監管不足令違規行為爆發至難以收拾的地步，例子屢見不鮮。先有供應不足導致樓價遠超負荷，令新一代難以置業換樓改善居住環境，公屋不足以應付基層需求迫出十萬劏房戶，住屋空間壓縮令缺乏監監管的迷你倉猶如雨後春筍，清拆村屋僭建一籌莫展，就連身後找個長生祿位亦絕不容易。

上周申訴專員公署完成了一項就公營骨灰龕供應的主動調查並發表報告，報告指食物及衛生局在增設公營骨灰龕設施的工作進度過於緩慢，10至11年期間食物及衛生局先後公佈在全港18區物色到24幅土地作發展骨灰龕用地，但至今只有其中兩個項目落成，合共只提供2,540個龕位，遠低於市民的期望。報告又指政府雖有推廣綠色殯葬服務但成效不彰，未能有效紓緩公營骨灰龕位嚴重供不應求的情況。公署促請食物衛生局加快步伐，加強地區游說工作以解累積多時之需求云云。

申訴署報告可謂一針見血。政府估計未來數年有22萬宗火化，由於人口不斷老化，需求只會有增無減，連同積累的個案，公營骨灰龕位不足的問題恐怕未來10年都繼續困擾市民。

規管私營骨灰龕場的《私營骨灰安置條例草案》兩年多前已刊憲，屬提交本屆立法會最後一項草案，能否在本屆會期順利通過，實在難以樂觀。法例真空，加上巨大經濟誘因，不少現有龕場先行違規擴建，更甚者利用工廈改建。政府估計新例實施後有近8萬私人龕位需要取締。即使有能力能負擔得起私人龕位，由於監管漏洞，加上經營者未盡告知責任，購買者未必有保障。