反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報171.91,按周再升0.61%。分區指數全線向上,港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.17%、0.53%、0.36%及1.1%。其餘領先指數亦全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.59%、0.61%及0.53%。中原經紀人指數(CSI)最新報76.1,按周升5.6個百分點。

二手樓價連升三周,從今年低位反彈1.15%,八大指數全線上升,是35周以來首次。新界區樓價明顯反彈,新界東連升四周,累計升幅4%。上周銀行估價指數急升至70點以上,氣氛轉好,一如業界預期,中國新年過後樓市出現小陽春。差估署公佈1月份樓價指數亦結束五連跌。市傳美國今年只會加一次息,甚至不加息,又停止縮表,加上中美貿易談判有機會達成協議,股市靠穩。恒生地產分類指數早已從去年10月中低位率先反彈23%,直逼歷史高位。股市往往領先樓市數個月,若市場情況沒有太大變化,未來數個月樓價將陸續回升。

高地價窒礙經濟轉型

政府全面接納土地諮詢建議,代表未來十年無法填補供應缺口,新一份財政預算案在土地及房屋上乏善可陳,還縮減私樓供應,樓市不利因素被政府一掃而空。二手業主急急反價,一手市場氣氛轉旺,過去周末一手貨尾銷量創六周新高。

另外,上月公佈的香港十大富豪排行榜清楚顯示地產商控制香港經濟命脈。據彭博分析,房地產相關經濟活動佔特區生產總值的兩成,政府收入的四成。顯然易見,若政府出重招調控房地產,經濟無可避免受到負面衝擊,地價亦將被大幅壓縮,嚴重影響香港經濟及政府收入。由於過往沒有好好管控土地問題,加上判斷錯誤,以致問題積壓,反制政府,左右為難。

林鄭較早前稱高樓價高地價影響香港吸引人才及創業創新。要使香港成為創新科技中心,除了人才外,還需科研配套的產業鏈,即一邊研發,一邊硬件製造原型測試,後者需要廠房及機器設備。高樓價、高地價除了不利吸引人才外,還令產業鏈的後半截無法在香港扣上。政府若不釜底抽薪,迎難而上,儘快達至土地有求必應,讓樓價回復至合理水平,要想轉型成為金融創科中心,只是紙上談兵。

市民不滿只顧及業主

上周財政司司長陳茂波發表財政預算案。政府年年呼籲市民踴躍提供意見,可是意見接受,一切照舊。預算案一言以蔽之就是去年財政預算案的翻版,只是縮減派糖規模,主要原因是政府盈餘只有500多億,難與過去兩年千億比較。在土地及房屋相關的政策上,預算案建議減免全年差餉,每季上限1,500元。新一年度推出15幅住宅用地,連同一鐵一局及重建項目,全年私樓供應目標降至15,500伙。商業地皮有七幅,五幅位於啟德新發展區,另一幅更是估值達千億的超級地王西九高鐵站上蓋。政府又預留20億元供非政府機構興建臨時房屋。比較不常見的項目是撥款200億元預計購入60多個商業單位作社福用途。對上一次同樣做法要追溯至政權回交前。政府亦預留220億元改善現有政府用地作一地多用。庫房累積萬億盈餘,但政府仍將824億的房屋儲備金分四年回撥庫房。預算案又特別提到「明日大嶼」計劃,指政府有足夠財力應付,但未有提供具體數據。

陳茂波出席多個答問大會及電台節目,有不少市民表達不滿,指預算案繼續協助業主,對準備上車的市民、租客、劏房戶並無幫助,有市民更直截了當要求政府考慮租金支出減免稅收。司長回應則耳熟能詳,因樓價遠超負擔能力,政府暫不會減辣,但會密切留意樓市發展,適當時機將會出手協助首置,包括放寬按揭成數,且不用等待財政預算案。若政府為租金提供稅務優惠只會「益咗業主」,政府不會考慮云云。

預算案未有對症下藥

事實上,新一份預算案對於非業主真的沒有甚麼好消息。私人住宅用地供應只有1.55萬伙,創9年新低。地皮當中有超級豪宅地山頂文輝道、壽臣山道、大坑道、三幅啟德地、安達臣道、鴨脷洲海傍及旺角地皮,全部樓面地價估值已逾萬元,供應與普羅大眾嚴重脫節。政府稱增加資助房屋沒有魔術棒,減少私營供應卻用大刀闊斧,地產商業主即時解作利好消息,應聲反價。

筆者不明白多推幾幅地皮有何壞處,莫非政府根本沒地可推,又還是有意控制供應托市?政府欠市民清晰交代。若有租務管制,政府就可有效地推出租金支出稅務寬免幫助租客,又可壓低投資意欲,一舉兩得。政府的前設是租務管制不能討論,結果一拍兩散。市場秩序失衡,導致樓價遠超負擔能力,政府卻偏向繼續維持住宅投資者的利益。

回撥八百多億房屋儲備金與未來大量興建公營房屋的承諾背道而馳。既然政府銳意增加資助房屋,10年建屋計劃的後五年要提供20萬伙資助房屋,又稱明日大嶼26萬伙公營房屋;但未來福利開支因老齡海嘯巨幅增長,政府有沒有應對措施?將來出現赤字,屆時建屋資金從何而來?豈不拖延建屋進度?這筆巨額資金雖然今天未有需要,但將來極可能要動用。庫房擁1.1萬億盈餘,政府不急於要錢,回撥行動極為吊詭。政府撥20億協助社企興建過渡性房屋,無可厚非。但問題的樽頸還是土地及審批程序,物色土地及為程序拆牆鬆綁,才能真正落實大量增加過渡性房屋。

再有就是資源問題,政府大增公務員編制,主要針對新口岸出入境事務,但特區「重中之重」是土地及房屋問題,政府是否更應針對性大幅增加資源?讓研究項目、土地開發、審批、建屋執行上加快進行,同時加大力度巡查及檢控?

擴闊稅基講足二十年,一籌莫展,今年依舊隻字不提。現時樓巿調控措施集中於前置,若行之有效,樓價又怎會升至今天水平?政府是有必要改革稅制,增加調控手段的彈藥,應對未來十多年的供應缺口。

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政府年年叫市民提供意見,但年年叫市民失望。政府不但未有任何作出根本性的改變,在土地及房屋上亦未有令市民看到資源用得其所,還回撥公營房屋儲備金。「不做不錯,少做少錯」的思維,又不願突破現有框架,如何解決根深蒂固錯綜複雜的高樓價問題?◇