反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報170.39,按周回升0.26%。分區指數個別發展,港島及九龍分別再跌0.29%及0.65%,新界東再升2.07%,新界西則回升1.08%。其餘領先指數變動不大,大型單位跌0.43%,中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.4%及0.29%。中原經紀人指數(CSI)連升8周,最新報66.46,按周上升2.45個百分點。

CCL本周輕微反彈,重上170水平,新界區樓價反彈逾1%。經紀人情緒指數及銀行股價指數均已反彈至牛熊分界水平,二手樓價可於短期內喘定,是否重複15年至16年的V型反彈走勢,還是L型反覆,有待市場更多資訊,包括中美貿易談判結果及息口走勢。

中國新年過後,發展商陸續開盤。深水埗「龍床盤」AVA28,以平均呎價近兩萬推82個單位,暫錄超額認購1倍多。信置加推觀塘新盤凱匯2期,呎價2.2萬,入場單位近千萬。市場暫未有大型新盤可測試市場購買力。

二手成交亦有回暖跡象,一月份成交量回升至2,500宗。金管局總裁陳德霖亦因此指未能確定樓市轉勢。

高地價政策指控成立

另外,新地上周以63億投得大埔白石角地皮,高於市場估值上限,樓面呎價屬區內第二貴。發展商出價進取,代表對後市頗有信心,皆因政府土地供應策略大亂,推銷願景失敗,供應缺口時間延長,加上加息周期將完結,利好樓市消息不斷。發展商高價投地,政府當然無任歡迎,但以「市價」投地則未必符合政府底線。

年初本欄談到政府不怕劏房戶卻極害怕負資產,將利用各種間接手段托市。較早前啟德商業地因出價未符政府底價而流標,是本財政年度第二次賣地流標,市場直指政府奉行高地價政策,指控絕非無的放矢。香港特區商業地奇缺,仲量行最新報告顯示中環寫字樓租金冠絕全球,拋離第二位紐約城中區六成。啟德更是重點發展區,乃兵家必爭之地,九份標書亦代表有一定競爭。若樓市繼續調整,流標陸續有來。政府一天不改現行賣地機制,增加流標土地入標價透明度,難以消除市民對政府高地價政策的指控。

香港產業只有房地產

《福布斯》上周公佈最新香港十大富豪排名榜,李嘉誠、李兆基、劉鑾雄、郭氏家族、呂志和、吳光正等大地產商年年榜上有名。今年多了兩個較少為傳媒提及的名字,一是李錦記集團李文達進佔第三位,身家直逼李嘉誠,另一位是阿里巴巴的蔡崇信。排名第九及第十的分別是嘉道里及蔡志明。翻查資料,李錦記集團本業原是賣醬油,但集團過去十年大量投資房地產。不論先至或是後至,十大富豪中有八位皆靠房地產致富,在特區投資房地產是晉身巨富的不二法門。創科致富的只有一位,但阿里巴巴的產業根本不在香港。由此可見,香港產業單一化,房地產長期壟斷香港經濟命脈。

全球正趨向一體化,當特區政府經常強調國際視野,我們來看看世界三大經濟體的富豪排行榜。首先是美國,當中有全球首富亞馬遜的貝索斯、巴郡的畢菲特、微軟的蓋茨,臉書的朱克伯格等。按照彭博統計美國20名首富資產分佈,創科佔46%,時裝及零售佔16%,金融佔11%,房地產並不在列。

其次中國十大富豪,首富是阿里巴巴的馬雲,其次是騰訊的馬化騰,房地產富豪佔據三席。日本首富是軟銀的孫正義,其餘富豪從事科技、零售、電子,房地產只佔一席。不難看到排行榜代表一個地區適應新經濟體的能力,在世界經濟舞台上,特區已遠遠落後。

價值觀扭曲扼殺創造力

香港的富豪排行榜啟示良多。翻查紀錄,過去20年的排行紀錄,房地產壟斷從未改變。特區政府經常標榜香港是國際金融中心,過去十多年發展六大產業,近年又大灑金錢搞創科,但富豪榜顯示經濟結構轉型徹底失敗,香港依舊是房地產業主導。政府任由房地產業壯大支配經濟,土地供應策略進退失據,住宅未來十多年無法達致供求平衡,樓市牛市持續15年,CCL從03年低位反彈536%。商業用地嚴重不足,寫字樓租金飆升,中環甲級寫字樓租金穩佔全球首位。政府則從房地產漲價中獲取巨額收入。政府在平衡自由市場與維持市場秩序進退失據。調控措施令地產商的一手盤主導市場。

大富翁遊戲買地及建屋費需全數支付,現實世界中發展商利用財技融資搶地起樓,某些中資地產商融資更達地價的100%,槓桿借貸倍大回報,金管局到17年中才收緊融資借貸。大富翁遊戲只限超級富豪參與,星斗市民面對六成按揭,難以籌得首期,連入市自保也無能為力。稅制改革講足二十年一籌莫展,政府根本無意利用稅務令投資住宅釋放至用家手中。

政治制度亦令現狀無法改變。在中共管治的模式下,政治綁架經濟,十大首富幾乎全是政協,各項政策早著先機。在港亦有政治話語權,多名巨富權貴為特首選委20年,任何人參選特首要向其拜票。亞馬遜貝索斯多次公開批評美國政府政策卻無損其領導地位,特區富豪因其政治身份只有支持政府,支持政府又為其賺取政治影響力,繼而深化其經濟影響力。

房地產長期壟斷特區經濟的結果就是嚴重扭曲市民價值觀。不少大學生以置業為夢想,投資物業成為傑青分享成功的故事,某藝人更直言「買唔到樓係智商唔夠」。那些「買樓可以發達」、「買磚頭長線必賺」、「有樓收租一世無憂」、「創業只是為業主打工」等觀念根深蒂固,地產巨賈長期霸佔富豪榜把這些觀念印證成為真理。這樣的風氣如何鼓勵社會創新創業?

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香港特區政府土地房屋策略令房地產不斷升值,除了讓自身享有豐厚收入外,囤地囤屋囤寫字樓就是致富之道,但代價是市民的安居、住屋空間的壓縮、創意的抹煞、創業的絆腳石、人才的外流。若不釜底抽薪進行徹底改革,打破房地產壟斷,最終特區只會在世界經濟舞台暗然退場。◇