反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌十周,最新報179.01,按周再跌0.59%。分區指數全線向下,港島、九龍、新界東、新界西分別下跌0.38%、0.52%、0.32%及1.6%。其餘領先指數亦全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.18%、0.67%及0.69%。中原經紀人指數(CSI)最新報60.4,按周再微跌0.5個百分點。

二手樓價連跌十周,累積跌幅5%,CCL指數30周以來首次跌破180點。八大指數全線向下,當中新界西跌幅較為顯著。施政報告藥石亂投,利用民生問題去解決政治問題,不顧供應短缺,大幅放寬千萬以下按揭保險去刺激需求。代理人情緒指數及銀行股價指數均顯著回升,預期樓價即將止跌回穩。

一手銷情轉旺,上周末佳明集團位於青衣的明翹滙首推375個單位,即日沽清,成為首個放寬按揭保險後即日沽清的新盤,買家當中不乏大手客及取用高成數按揭保險的上車客。其餘地產商亦積極部署推新盤及貨尾。政府大幅增加業主議價能力,二手業主叫價進取兼態度強硬,買家開始猶豫,成交未見顯著回升。

政策忽視大眾利益

中共喉舌一句止暴制亂,政府官員唯命是從,五個月來不但證明行不通,而且造就警暴。政府對警察胡亂執法、濫用暴力視而不見,引起公憤。政治問題政治解決,政府切實面對群眾才是解決的方法。

林鄭口蜜腹劍,一邊稱希望與市民深入溝通,但搞了一場公眾對話就無影無蹤,隨之而來的是利用《緊急法》實施《禁蒙面法》,又不顧是否能夠落實就申請各種禁制令,最新的禁制令更延伸到網絡言論。預期政府將採取「先斬後奏」,即使無足夠證據入罪仍起訴目標人物,務求達到精神及財政困擾,其根本目的就是利用政府無限資源打壓一切反對聲音,製造白色恐怖,最終令市民噤聲,繼而自己為所欲為。

今天的土地及房屋亂局,正正就反映政府長期忽視民間意見。林鄭上京又再得到「肯定」,自我感覺極為良好。可以預期未來特區政府將會進一步收窄對施政發表意見的空間,然後利用各種威逼利誘手段,迫使商家發表支持政府施政的言論,把政策「合理化」。

只有不同持份者參與政策討論才得出最大公眾利益,不容討論的結果就是政策只會是惠及權貴與小眾的利益。香港將極速變成中共城市,土地及房屋發展亦將跟隨中共大城市的發展模式,其特點是樓價遠超負擔能力,市政府依賴賣地換取金錢。

租務管制非洪水猛獸

在施政報告未出籠之前,曾經傳出政府將考慮給予長期輪候公屋人士提供租務津貼。坊間意見迥異。有支持,亦有批評舉措只會增加業主議價能力,最終得益者是業主,除非政府實施租務管制。忽然間租務管制又成為熱門話題。

勞工福利局局長羅致光較早前出席電台節目時亦談到租務管制,他指探討、取得社會共識、立法然後實施,起碼要三、四年時間,非想像中這麼簡單。他又認為租務管制會令供應減少,業主維修意欲大降,弊多於利云云。

其實租管早於上屆政府推出長策討論文件時,坊間已表達重啟的建議,政府一直否定,既沒提出充份理據,又拒絕深入研究,最終不了了之。過去數年,政府無力解決供應,結果樓價飇升,租金隨之而上,租金回報又支持樓價上升,造成惡性循環。差估處租金指數十年間上升96%。劏房需求因樓價遠超負擔能力而增加,業主劏房成風,賺取更高回報,劏房租金指數由15年的370點,升至19年中443點。租金增幅遠超工資,蠶食住戶可支配收入,令貧者越貧。

其實租務管制並非甚麼新事物,港英時代一直都有租管法例,規定績租時租金加幅不能超過某百分率。法例還包括保障租客權利,租客若願意交市值租金,業主除法例列出的特定理由外必須續租。政權移交後,特區政府先後於98及04年取消租務管制及租戶保障。換句話說,租管在法例基礎及執行經驗上皆有充份參考,只要政府有意實施,短期即可重啟。

另外,政府在實施調控措施是從來不諮詢市民,根本就沒有甚麼所謂取得社會共識,局長利用要取得社會共識來推搪是雙重標準。

應展開研究及實施

租管亦不是洪水猛獸,在國外亦廣泛被利用,尤其是房地產熾熱的城市。例如加拿大溫哥華每年租金加幅不得超過政府公佈的通脹率,德國柏林亦於今年中公佈租金凍結五年,紐約市大概有一半分層住宅受到租務加幅管制,倫敦市正在遊說國會實施相關條例。這些城市的樓價以負擔能力計算遠低於香港,業主租金收入稅率較高,賣方亦要繳付資產增值稅,溫哥華更同時實施空置稅。

由此可見特區重新研究租管的必要性。首先不管實施與否,單開展討論及研究,便有利降低租務回報的預期,令樓市降溫。其次就是實施租管可降低投資吸引力,符合政府供應不足用家優先的大方向。特區少於一半家庭擁有自置居所,租管令過半家庭受惠,在表面上符合公眾利益。再有,70年代實施租管的主要效用是針對分間房屋,今天劏房泛濫,呎租超越豪宅,劏房住戶面對環境惡劣、大幅加租、濫收水電費及迫遷等問題。租管配合加強監管可箝制劏房業主,減少劏房戶被進一步剝削。有了租管,政府對長期輪候公屋者提供租務津貼就能真正惠及低收入人士。

局長擔心租管令業主放租意欲下降導致供應減少,筆者從來未聞投資者無意放租,若真的租管令空置率上升,只要實施二手空置稅,問題就可解決。當然政府的藉口是空置稅執行上有困難。既然外國可行,為何香港不可?

局長又擔心業主不肯維修單位。事實上,絕大部份業主清楚明白放租單位必須「企企理理」才可吸引租客。至於那些呎租比豪宅更高的劏房,租金回報超高,業主不但違規且毫無維修單位意欲,以致政府推出劏房戶裝修津貼,可見維修意欲與回報無關。

有人認為租管干預自由市場,這亦不成立,因為市場秩序早已失衡,而政府亦早已實施各種調控措施規範市場行為。

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特區政府治理土地及房屋政策之所以徹底失敗,除了不聽取民意外,還因有一批判斷及執行力低下的官員,堅持錯誤己見,一味否定民間建議,卻沒提出有力理據,利用各種執行上的的藉口拖延有利的政策,坐失時機,特區怎不成為全球樓價最難負擔的城市?◇