反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升三周後稍為回軟,最新報189.77,按周微跌0.37%。分區指數個別發展,九龍及新界東分別回升0.54%及0.12%,港島及新界西則分別回調0.2%及1.42%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調0.52%、0.35%及0.18%。中原代理人指數(CSI)最新報61.61,按周再跌1.87個百分點。

二手樓價連升三周後小幅調整,但仍處於歷史新高。除了新界西跌幅較大外,其餘指數波幅不足0.6%。各領先指數基本上已反映現時香港特區的政治氛圍,明顯地,樓價未受影響。聯儲局減息如箭在弦,政府若不及時出手,另一升浪正在醞釀中。若中美談判有突破性進展,樓市更可能再失控上升。

《逃犯條例》一役令政府管治陷入危機,基本上是停止運作,根本無暇應對其它民生問題,若果政府施政繼續失誤,拖累資助房屋供應,不排除引爆另一個民怨炸彈。

一手劏房不良現象

上周,以「龍床盤」招徠屯門菁嶲開售,由於空間極度壓縮,入場銀碼細,可採用九成按揭,最終吸引1萬3千多票,打破單幢盤收票紀錄。菁嶲去年年底於跌市中開售,乏人問津,事隔半年於升市中再推,賣個滿堂紅。

超迷你盤大賣對整體樓市而言絕非好事。由於單位越細,租務回報越高,現行調控措施未能有效遏止投資意慾,吸引大批投資者入市,違反用家優先的原則。投資者多導致大幅超額認購,加大發展商議價能力,間接推高樓價之餘亦推高市場氣氛。發展商大收旺場,自然開發更多不適切居所,因應市況而沽。

位處屯門尚且如此,市區又或交通便利的地方只會變本加厲,沒有最細只有更細。大幅超額認購更可被解讀成極度壓縮空間是市場需求,從而被合理化,政府當然是暗喜,皆因資助房屋可以更壓縮而興建更多單位,符合以量為策的目標。

筆者曾建議收取下限印花稅遏止同類單位投資意慾,政府漠視。社會上早有聲音呼籲政府設立適切居所最低標準,政府避而不談。

上期談到住屋空間嚴重不足間接剝削養育下一代的權利,結果令特區人口老化問題更嚴峻。歸根究底,都是供應嚴重不足惹的禍,而承受苦果的是年青一代,怪不得他們對政府強烈不滿。

近期政治動盪,樓價不跌反升,值得深思。土地專責小組向政府提交報告已超過半年,未聞有任何突破性的進展。過去數個月,政府花大量精力處理《逃犯條例》,結果錯判形勢,同時引爆多年來累積的民怨。

土地諮詢建議寸步難行

民怨來自對政治體制的不滿,民生方面則主要來自住屋、醫療及教育等。在房屋問題上,年青一代之所以感到憤怒因為政府講了多年,不但無力應對,而且問題越來越嚴峻,即使如何努力連最基本的置業都遙不可及。

土地供應嚴峻,那邊廂政府就將中環3萬呎休憩用地拱手相讓解放軍,觀感極其惡劣。

《逃犯條例》「壽終正寢」之後,運房局局長陳帆表示,房屋需求殷切,政府不會放棄短中期可行方案,「明日大嶼」是長期可行方案,將廣納民意作出決定云云。話雖如此,現時政府陷入管治危機,行政立法幾乎完全停頓,怕且連土地大辯論得出的建議亦「壽終正寢」,對後市供應極為不利。

大辯論的三個主要短中期的選項,首當其衝的當然是公私合營發展私人持有農地。發展局局長黃偉綸已表明現時社會氣氛崩緊,需要更多時間處理先導計劃。其實政府當然心知肚明這個選項是林鄭月娥屬意,延續發展商囤地謀取利益的計劃。若果政府真正從廣大市民利益出發,應積極利用《收回土地條例》發展公營房屋,甚至利用提出2047年土地約滿為限收購土地方案。若以合營方式,發展商還不趁政府弱勢而獅子開大口?七成公營比例已經成為大眾的最低期望,少於七不可能說服市民。計劃迴旋空間極少,再推只會激化矛盾。

另外,優先發展棕地是廣大市民屬意的選項,若有市民授權,政府大條道理強力執行。可是制度並非如此。棕地利益集團千絲萬縷,曾經有人以「官商鄉黑」形容,這些利益集團大多支持政府,政府還要挑起這個火頭,豈非四面楚歌?年初,政府完成兩份棕地研究報告,至今細節仍未公佈。發展局欲與棕地持有人商討,結果吃「閉門羹」。

壽終正寢的是一國兩制

同樣道理,私人會所用地大多由權貴把持,權貴有投票權,政府莫敢得罪。最有潛力的發展部份粉嶺哥爾夫球場,連大多行會成員都不支持,執行怎會有力?

長期供應方面,「明日大嶼」計劃極具爭議,政府已將研究撥款壓至最後才提交財委會審批。由於當初計劃是林鄭霸王硬上弓,社會強烈反彈,計劃可能需要重新諮詢,再拖延兩三年。中原地產主席施永青亦明言指「明日大嶼」現時沒有條件再討論。

今年10月區議會改選,若政府未能及時修補撕裂,泛民勝算較高。若泛民在區議會有較大影響力,地區性的填海項目難度增加,面對拖延,一些見縫插針又或改劃等遇到的阻力將會更大。

現時立法會幾乎停止運作,積壓大量未審議議題,「娥六招」當中的一手空置稅,提出已超過一年,草案還未啟動一讀,實行遙遙無期,地產商有充裕時間部署供應及安排貨尾出售以應對。

《逃犯條例》一役對樓市的間接影響亦不容忽視。本欄曾經分析《逃犯條例》會是樓市的「黑天鵝」,條例討論期間引發部份富裕人士把資金調離特區,大陸買家亦考慮把資金搬得更遠。如今《逃犯條例》已「死」,資金留港亦保住其安全性,支持住宅價格。

另外,政府要減低民怨,一貫的伎倆就是灑錢刺激經濟,方式是投資於基建。若沒有清晰供應藍圖配合基建發展,加大投資基建只會進一步推高樓價。

有人認為政府會大力調控樓市以平息民怨,筆者認為這可能性微乎其微。03年民怨大爆發的其中一個主要原因是負資產。一條送中惡法已引起大部份市民反對政府,再搞個負資產,豈不全民起義?

經《逃犯條例》一役後,林鄭不能撤回不能成立獨立調查委員會不能辭職,建制派剝離令政府不能有效施政。明顯地,特首根本沒有實權,只是中共用完即棄的傀儡。如此看來,壽終正寢的不是《逃犯條例》,而是一國兩制,中共已透過各種形式全面管治香港。要知特區樓市何去何從,只要看看中國今天的大城市,負擔能力比特區還要高,地方政府如何利用高地價圈錢,便一清二楚。◇