反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 新高後回順,最新報170.85,按周調整0.43%。分區指數除港島繼續破頂上升0.83%,九龍、新界東及新界西分別下跌1.21%、0.89%及0.49%。其餘領先指數亦全線回軟,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.51%、0.40%及0.45%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.14,按周下跌0.96個百分點。

公開標價並不足夠

經上周急升後二手樓價本周稍為回順,但仍屬於歷史次高水平。八大指數有七個調整,只有港島區連升三周兼再創新高。新一份財政預算案乏善足陳,既沒有加辣,又退差餉減稅優惠業主,被市場視為利好消息,破頂成交不絕於耳。中國新年成交淡靜期已過,市況轉趨活躍,地產商亦開始部署大型新盤銷售,由會德豐將軍澳MALIBU打響頭炮,反應熱烈,推160多個單位,收越6千票,發展商加價加推。樓價升勢則沒完沒了,差餉物業估價署公布最新數字顯示,樓價連升22個月兼連續15個月創新高。但整體租金指數則14個月來首次錄得下跌,是否代表樓價轉勢言之尚早。即使租金稍稍回落,長期而言增長仍遠遠大幅拋離薪金及通脹。另外,為增加投地透明度,政府宣佈把投地出價於中標公佈後四星期公開,但不會公開入標者資料。這議題已在市場上討論多時,地皮已飆至天價,現在才回應實在太遲。為何要延後四個星期後才公佈,政府解釋極度牽強。事實上,政府賣地處理手法亦遠遠落後其它國家,例如東南亞某國中標後即時公佈所有入標者名單及出價。有些國家利用網站即時公佈競投出價。發展商仿效政府以投標方式出售單位,價格屢屢令市場譁然,有理由相信投標方式是推高地價的主因,尤其當市場存在非理性參與者。筆者多次在本欄指出,政府必須深入研究改善買地機制及推地策略,政府未有回應。特區樓價已是全球之冠,必須以進取方法管理,政府卻以擠牙膏式來敷衍市民,目的就是保持樓價穩定於高位。請市民謹記,令樓價回到可負擔水平並非政府政策,筆者將另文詳細分析。

針對樓市乏善可陳

上周,財政司司長陳茂波公佈新一屆政府首份財政預算案。特區盈餘達1,380億,財政儲備越萬億,兩者皆破紀錄。彭博較早前亦報導如此龐大盈餘屬成熟經濟體最高紀錄之一。政府盈餘主要源自地產相關收入,單是住宅賣地及相關印花稅已超越2千億元,佔總收入42%。缺錢固然煩惱,錢太多亦面對如何用得其所的難處。今年政府大灑金錢投資未來,巨額撥備給多個基金,單是創科發展基金已花掉500億,預留強積金對沖150億。但市民最關注的住屋問題實質上著墨不多,只有退還四季差餉,每季上限2千5百。土地供應方面,本年度加推12幅,連同15幅滾存,共27幅,可建1.5萬單位。政府亦撥備10億作維修空置校舍作臨時房屋用途。財爺重申現時沒有空間減辣,但亦沒有加辣,又指他留意到發展商招標銷售行為,正研究如何加快可售單位推出市場。正如財爺所說,一年的預算案難為現況帶來顯著的改變。但事實是港府連年巨額盈餘,特區貧富差距卻越擴越大,樓價越來越高,租金不斷蠶食可支配收入,劏房戶數字不斷上升,青年無法上流,產業依舊集中,證明多年來盈餘跟本用不得其所,無助解決港人之痛,難怪廣大市民聽完預算案後怒不可遏。

預算案反其道而行

預算案還有更深層次的問題。其一,在發表預算案之前,陳氏直言應趁盈餘豐厚籌劃未來。既然如此,還不趁特區還有些微人口增長,老齡海嘯來臨之前,全民就業之際,利用這巨量彈藥提出交換條件,以換取稅務改革及擴闊稅基。政府卻反其道而行,縮減薪俸稅及企業所得稅。換言之,政府未來收入更倚重房地產,同時間行常公共開支又突破21%GDP。萬一經濟情況逆轉,政府無法取得收支,勢必重施故技實行高地價政策,把高樓價問題永續。其二,利用稅務及其它手段平衡樓市的措施嚴重不足。參考國外經驗,除了各種印花稅外,針對租金收入有不同稅率、空置稅、向外來買家收取差異化地租、資產增值稅、以家庭作稅務單位等。某些國家亦推行租務管制,壓抑過熱樓市,行之有效。租金退稅亦可以考慮,一來真正惠及租客,二來又可同時打擊那些隱瞞租金收入的業主。面對全球最兇猛的特區樓市,政府不去匯集各國精粹,反而推三推四,還以稅務電腦系統未能處理作借口,樓價失控政府自然束手無策。其三,對於某些不利市場的行為,例如囤積貨尾、外來買家丟空單位、回贈印花稅、擠牙膏式推盤、招標出售、跨境安排大陸客來港買樓、利用公司客轉讓避稅等行為遲遲不出手,做就樓價曲線上升。其四,預算案還有托市之嫌。政府一方面提出置業主導,但又豁免差餉及調低薪俸稅,不斷改善30多萬擁有兩個或以上住宅的業主的租金稅後回報,務求這類物業難於回歸二手市場。降低企業所得稅令利用公司持有物業轉讓價格提升及相關市場壯大。豪宅價格近期急飆,政府卻盡推地王,單是啟德新發展區的九幅地皮估值已達1,600億,還有柯士甸道、山頂估值每呎達8萬元的超級貴重地皮。這些供應不但無助市民上車,只會造就達官貴人及大陸買家繼續入市,替樓市火上加油。

政府多年來不但沒有善用巨額盈餘解決根本問題,還增加政府對地產相關收入的依賴,提高住宅投資者的回報,特首林鄭還大讚新一份預算案體現理財新哲學。港大民調結果顯示,預算案認同率不足三成,評分十年來最差,明顯反映政府及其所謂智囊團完全「堅離地」。特區樓市弄至今天的田地,原因早已清楚不過。◇