海南封關落地 業內中介：樓價體系全面塌陷

海南封關政策正式落地後，樓市並未出現外界預期的「價值重估」。相反，據在海南從業超過二十年的本地房地產經紀透露，封關第五天，海南島多個區域樓價全面塌陷——價格已腰斬。作為海南省會、被視為自貿港「橋頭堡」的海口，亦未能成為例外。這說明封關不僅沒有托住樓價，反而令房地產價格加速下探。

海南全島封關於2025年12月18日正式啟動，旨在將海南自貿港打造成獨立關稅區，促進貿易投資自由化和高水平開放。旅客進出仍享便利（如59國免簽），但對貨物貿易和企業稅收（如「零關稅」擴大、加工增值免稅、企業/個人15%所得稅）帶來政策紅利。

「橋頭堡」樓價腰斬

近日，一段由海南本地中介發布的影片在社交平台上熱傳，引發關注。這名自稱「磊哥」的中介在影片中說，他在海南從業二十多年。海南封關第五天，海南的樓價就成了天大的笑話。他說，從海口看到三亞，讓大家了解樓價跌成甚麼樣子了。

他說，先從海口說起，原來海口樓價最貴的地方是海口國新大道——號稱海口的CBD（Central Business District，中央商務區）。「以前大家都覺得，國新大道就是海口的CBD，樓價怎麼也得兩萬五/平米。去年還覺得能撐在一萬八，今年直接跌到一萬二。」他說，國新大道「原路望品」項目從原來的兩萬五，也回落到一萬六七。旁邊的新項目，也跌到了一萬六七，可以團購。

海口CBD是位於海南省海口市大英山片區的市級商業中心，沿國興大道兩側規劃商務辦公用地總規模約61.5公頃，定位為金融集聚區，聚集政商核心資源和大型項目。

他指出，上述樓盤都是大項目，而且全部是現房。

「磊哥」說，目前很多人問他，海口的江東新區觀瀾湖西海岸的房子是否可以買。他認為，江東新區在普通人看來，那是海南的未來，自貿港的橋頭堡。

而在他看來，江東將是未來樓價下降最快的區域。比如，原來最好賣的樓盤千江悅，以前單價是兩萬多，上個月該樓盤推出了單價一萬三千九的一樓的房子。新開盤的樓棟，單價跌到一萬七。「正常的樓層，我可以賣單價一萬二。之前兩萬買樓的人就是大冤種了。」

他說，觀瀾湖的樓價從原來最高時單價兩萬五，現在才一萬出頭，別墅跌到兩百萬左右。「以前是沒錢買觀瀾湖（的房子），現在是沒錢才買觀瀾湖（的房子）。」

「磊哥」感嘆道：在西海岸已經出現八千多/平米的商品房，還是大型社區加校區房。海口的免稅城附近的別墅，目前降到一萬左右/平方。

「上個星期，海口老城鎮鎮中心出現了五千多/平米的住宅，還是新房，老城的其它的新房還怎麼賣？

「磊哥」指出，海南文昌的房子價格跌得更厲害，文昌縣城房子跌到五千多/平米。「我手上有幾套文昌縣的房子，賣了兩個月，也沒有賣掉。」

他指出，海南的海景房與工業別墅，也未能倖免。按使用面積計算，單價已降至兩三千元。「去年六七千還能算抄底，現在回頭看，都是高位。」

2025年12月18日，海南自由貿易港正式啟動全島封關運作。所謂「海南封關」，是指在全島範圍內建立相對獨立的海關監管區域，對貨物、資金等要素流動實行與內地不同的監管制度。

自2020年《海南自由貿易港建設總體方案》發布以來，「封關運作」被反覆強調為海南自貿港建設的關鍵節點，並長期被視為制度紅利釋放的重要象徵。在過去數年中，「封關」概念不斷被市場放大，並與「國際資本進入」「區域價值重估」等預期綁定，成為海南房地產的重要支撐敘事之一。

但官方文件亦明確稱，封關並不等同於「封島」，也不意味著人員、資本立即實現高度自由流動，相關政策將分階段、分領域推進。