中國經濟衰退、房地產市場持續低迷，「金九」已過半，成交也未有起色，購房者主動停付按揭的情況暴增。相較過去立刻走向房屋法拍償債，銀行法院當前逐步轉向「冷處理」。這種「冷處理」能解決問題嗎？中國樓市到底何時能見底？
經濟專家們認為，中共是以「以拖待變」，拖到一個適當的時機點，讓這些利空出淨而已。等待的是美國總統大選這個變數結束之後，或許中國就會有所謂的新的刺激方案出來。不過，房地產整理的時間恐怕還需非常久，尚未出現樓價見底的訊號。
中國全國性財經類日報《上海證券報》8月15日報道，房地產市場研究機構「克而瑞」新近發布的數據顯示，2024年上半年中國全國住宅類銀主盤掛拍量超20.2萬套，年增幅超過12%。以二線城市的增幅更為明顯，包括鄭州、廈門、蘇州等二線城市的銀主盤掛牌量比去年增幅超過40%。
中國多家機構7月公布今年上半年銀主盤成交數據，過去六個月被法院強制執行拍賣的房屋共240,636筆，其中住宅更超過半數達145,200筆。
然而，根據中指監測數據，今年上半年銀主盤數量成交僅5.2萬筆，遠遠不及驟增的速度。
負責處理不良債權的城商行分行負責人安華（化名）告訴陸媒，從2023年底以來，他所在支行的按揭逾期大增，目前累計已有50多筆，是往年的5倍之多。而今年以來，部份按揭的抵押物價值已無法覆蓋債權本金。
趕快處分換取現金 較為務實
對於有銀行直接向市場出售不良債權，法院逐漸以「冷處理」的方式面對這些銀主盤。中國文化大學國家發展及中國大陸研究所兼職教授陳松興對大紀元表示，因為銀行體會到未來斷供將更為頻繁，法拍程序拖得更長，他要打呆賬需要有足夠的資本。所以從技術面來講，趕快處分換取現金，是比較務實的一種做法。
不過，銀行、法院有專責部門處理銀主盤，面對這些快速增長的件數太多，就會塞車，就會延滯拍賣，所以就會出這種所謂的冷處理。
陳松興也提醒，還是要看個別點，因為房地產直接銷售，基本上法律程序是不允許直接銷售的。
對於中國金融監管總局、住房城鄉建設部發布通知，要求地方充份發揮協調作用，將符合條件的房地產專案納入融資白名單；暫不符合者也要給予改進後再送審機會，做到「應貸盡貸」。
陳松興坦言，這對銀行業的壓力可說是非常的沉重，除了要快速處理一些沒有完工的爛尾樓，還要針對中央要求的「房地產白名單」提供融資，而這些資金將很難收回。
「所以種種跡象顯示，目前中國房地產泡沫引發的這種消費能力不足、斷供的現象，這種潛在性的銀行危機是一個很大的警訊。」
不願意消費 沒能力買樓
台灣中華經濟研究院大陸經濟所助研究員王國臣對記者表示，他的觀察是，中國的房地產問題，第一塊是不願意消費。就是他們看到的是樓價持續下跌，建商持續出狀況，買預售屋會碰到爛尾樓的問題。所以呢，他們不願意去消費、買樓子購屋。
另外一塊是沒有能力買樓，因為經濟在衰退，裁員減薪。更多的人是沒有能力去買樓子，所以中國法拍暴增，房地產的不良貸款持續地在飆增。
王國臣認為，這兩個加在一起就會讓中國大陸的樓市持續重創。房地產不好，中國大陸經濟一定也好不了，所以就變成一種貧困和經濟衰退的惡性循環。
台灣財經專家黃世聰告訴大紀元，因為你找不到相對應的買方買，因為目前中國的房地產市場就是相當的低靡。就算把這些銀主盤，或者已經斷供的這些房地產，把它往市場上推，也沒有辦法有足夠的買盤來支撐。
「冷處理」是否會把風險移轉或擴大？
「冷處理」有沒有好處？陳松興談到，如果立刻處理呆賬、立刻斷供，實際上可能會立即出現一些社會問題。因為現在樓價已經跌到2016、2017年的水平。很多人付不起按揭，如果要執行法拍，這些人必須把他住的房子清理出來，頂交給銀行，被迫離開他長期居住的住宅，就可能會產生一些社會問題。
對此，黃世聰表示，表面上不願意處理的原因說是怕產生社會問題，讓這些民眾流離失所，實際上是沒辦法處理這些問題。所以「冷處理」就是要避免這樣一種狀況，避免有更多的銀主盤丟到市場上，避免更多的人停工，就乾脆不要處理。就是要避免更加滾雪球的效應出現。
至於會不會風險移轉或擴大？陳松興認為，應該是一個結構性的問題。因為過去高度依賴債務造成了資產價格的膨脹，現在只不過就是回到原點，那麼在這個過程，老百姓的財產會嚴重縮水。這可能是一個比較大的問題。
王國臣的看法是，北京政府現在的做法就是「以拖待變」，反正中國經濟大環境不好，叫老百姓還錢，他大概也還不出來。所以現在銀行的做法就是拖著，你放在那邊叫做資產，硬要把它收回可能變成不良資產，不良資產沒辦法處理，就會變成負債，所以他們為了美化整個財報，只能透過「冷處理」這個方法。
中國樓市何時觸底反彈？
據「克而瑞」報告指出，中國樓市目前仍處於下行階段，加上經濟承壓，前幾年高槓桿購屋群體將面臨較大的還款壓力，貸款違約風險或將增加，這也代表中國住宅類止贖屋的供應規模還會持續上升。
面對各項財報數據，陳松興表示，目前就是整個社會信心危機的問題，中共當局需要快速恢復民眾信心。例如發行大規模的債券，利用這些資金來轉移給地方政府，去承購一些餘屋來做租賃房、經濟適用房等等。也就是提供較便宜的租金，讓大量的房子可以消化後，民眾的信心才能夠漸漸建立起來。
據新華社報道，國務院副總理何立峰5月17日呼籲地方政府，從開發商買下未開發的土地與未出售的庫存房。
彭博社8月2日報道，中共政府也拒絕了IMF提出的動用中央政府資金完成未完工住房項目的建議，這是阻礙中國經濟好轉的一個關鍵問題，而房地產危機一直是拖累中國經濟的主要因素。
IMF中國執行董事張正新當時的回應是：「中央政府直接提供財政支持是不合適的，因為這可能導致對未來政府救助的預期，從而引發道德風險。」
對此，王國臣表示，他覺得北京政府會推動大規模救市的機率很低，他就是在拖，拖到最後，大家現在看到恒大要倒，也不會產生信心危機。就算是恒大、碧桂園跟萬科一起倒，中國大陸也不會有太大反應。他也只是在拖，拖到一個適當的時機點，讓這些利空出淨而已。
「樓價見底的訊號，在中國一直還沒有出現。」黃世聰的觀察是，中共政府他就是一直不願意處理，他就是要用時間換取空間的方式來拖，所以他評估，房地產整理的時間恐怕還會非常久。
黃世聰還談到，中共在等待、在觀察美國總統大選。因為假設特朗普重新回任，他所說的60%的關稅，對中國的經濟影響是相當巨大的，他可能是要等到那時候再做所謂相關的評估。
不過，黃世聰也認為，美國總統大選這個變數結束之後，或許中國就會有新的刺激方案出來。但無論再怎樣刺激，只要大原則沒有改變，譬如說中共持續對抗美國，中共還是被全世界隔離在一個經濟體之外。如果這些前提沒有變，再多刺激方案，也是根本無效。#
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