一項調查顯示,昂貴的房租及通脹波動給身處香港的跨國企業員工帶來壓力,這也使得香港連續三年被評為全球生活成本最貴外派城市。香港私人住宅租金已創9年新高而且還將上漲。有分析認為,支撐經濟的一系列「中心」(包括圖書出版中心、新聞出版中心等)已經不復存在,大量外資撤離的情況下,房地產成為硬支出。
人力資源管理諮詢公司美世(Mercer)早前發布《2024年城市生活成本排名》(Cost of Living City Ranking 2024 )報告,香港、新加坡和蘇黎世為國際外派員工生活成本最高的前三大城市,香港連續三年居冠,前十名的城市中,大部份被歐洲的城市佔據,如蘇黎世、日內瓦、巴塞爾和伯恩分別排名第三至第六位。
該調查於今年3月進行,受訪對象為國際外派員工,涵蓋全球五大洲226個城市,衡量了從住房、交通到食品、衣服、家庭用品和娛樂逾200個項目和服務的消費。為確保城市排名比較的一致性,美世以紐約市作為基準城市,並以美元衡量貨幣變動。
報告指出,香港及新加坡佔據首兩位的主要原因是住屋租金高昂。2023年至2024年上半年,不少城市房屋租金出現飆升,而十大最昂貴城市中的大多數也出現了不同程度的上漲,香港漲幅最高達8%。住宅價格高昂使得香港和新加坡包攬排行榜頭兩位,直接反映亞洲兩大城市在全球範圍內的生活成本高企。
報告還指,對外派員工而言,昂貴的住宿成本更是一大負擔,員工可能需要將收入的很大一部份用於支付租金或抵押貸款,導致他們用於其它支出的可支配收入減少。
香港私人住宅租金創9年新高
萊坊(Knight Frank)於2023年底《2024年中國大陸和香港物業市場展望》報告指出,高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下,香港住宅市場持續低迷,減辣措施難以扭轉樓價下跌趨勢。
香港在物業交投及樓價均按年下跌情況下,私人住宅租金表現優秀。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,回顧2023年美聯「租金走勢圖」(以實用面積計算的平均呎租),私人住宅呎租租金自2月開始連續10個月上升,僅12月按月輕微回落約0.1%,全年上升約6.8%,創6年來最大升幅。
而反映私人住宅租金走勢的中原租金指數(Centa-City Rental Index)則顯示,去年全年租金升7.37%,升幅創2014年以來新高。
差餉物業估價署(差估署)今年6月數據顯示,私人住宅租金指數由2023年2月起止跌回升,一路由去年1月錄得173.6,反覆上揚至今年4月最新錄得186.9,期間累積上升7.7%。
萊坊報告還指,在政府輸入人才計劃支撐下,當前對住宅租務需求在持續上升,預料今年一般住宅租金仍會平穩向上再升5-8%,而豪宅租金則上升3-5%。
2023年駐港公司總部數量創11年新低
大紀元主筆石山表示,香港以前能夠維持高額租金是因為國際社會對香港有著龐大的需求。這其中涉及到言論自由、資本自由、關稅自由、人員流動自由、資訊自由,以及獨立的司法體系,使得香港形成了這樣一個高地。
在港府發布的「2019年有香港境外母公司的駐港公司按年統計調查報告」中,71%的地區總部、地區辦事處及當地辦事處認為簡單稅制及低稅率是香港的有利因素,其它有利的因素還包括資訊的自由流通性(63%)、地理位置(61%)以及自由港地位(59%)。
然而自2020年《港區國安法》生效後,政治環境變得嚴峻,香港的外資企業紛紛撤離,2023年境外母公司駐港總部數量創11年新低。
根據港府發布的有關境外母公司駐港公司按年統計調查報告,以地區總部為例,2012年至2023年期間,在香港的境外公司地區總部數目最多的年份是2019年,有1,541間。2019年之後數目開始下跌,2023年跌至1,336間。
數據還顯示,近年美國、日本及英國公司在港的地區總部也在減少。
在香港營運的美國公司數目已連續4年下降。港府的統計數據顯示,2022年6月時這一數量降至1,258間,為2004年以來的最低水平。
而美國公司在港的地區總部,由2019年的278間減至2023年的214間;日本公司在港的地區總部由2019年的232間減至2023年的206間;英國公司在港的地區總部由2019年的141間減至2023年的115間。
其它國家的公司,包括來自瑞士、新加坡、意大利及澳洲等的在港地區總部近年也在減少。
「香港現在的地位很尷尬,作為過去的城市功能,未來香港這種功能已經基本上不復存在,當然它不會一下子消失,它會慢慢的萎縮。」石山說。
支撐經濟的「中心」消失 房地產成硬支出
石山認為,香港生活成本高昂對跨國公司外派人員的影響還不是最主要的,對香港本地市民的影響才是最大的。
以衡量當地人生活水平指標的人均GDP為例,世界銀行的數據顯示,2023年生活成本排名最高的前三個城市:瑞士的蘇黎世(蘇黎世是瑞士商業文化中心),人均GDP最高,達到99,994美元;新加坡人均GDP為84,734美元;香港人均GDP為50,696美元。香港生活成本最貴,但人均GDP卻最低,僅為新加坡的60%左右。
石山指出,實際上香港是一個貧富懸殊特別嚴重的地方,香港的貧富懸殊主要反映在房地產方面,原因就在於它的房地產政策造成一個非常畸形的經濟結構。
根據2024年的《全球住房負擔能力報告》(DEMOGRAPHIA INTERNATIONAL HOUSING AFFORDABILITY),香港的住宅價格與家庭收入比率高達16.7倍,是全球最難負擔城市之一。Turner&Townsend International 2024年的國際建築市場調查報告指出,香港的建築成本為每平方米平均4,500美元,是亞洲地區建築成本最高的城市。
石山說:「政府、銀行和房地產商是一個鐵三角,他們形成了香港政府財政收入的一個最重要制度,與房地產相關的土地開發、物業買賣、買家印花稅等一系列經濟活動,構成了整個香港政府收入的一個最重要的組成部份和基礎。」
他認為,「香港現在的問題在於曾經用來支撐房地產的基本經濟因素,包括圖書出版中心、新聞出版中心、創意中心等一系列創造財富的中心都被砍光的時候,房地產就成為了一個硬支出。」@
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