近期中共官方持續放風房地產救市,去庫存成為官方熱詞,李強等多名高官,頻頻表態維穩,指房地產「關係經濟運行和金融穩定大局」。專家認為,這證明房地產風險令中共陷入巨大危機中,但當局沒有真正有效的招數。

房產庫存去化周期至少達100個月 多個高官頻表態維穩

大陸中房網6月13日報道,中國當前市場的庫存規模,從廣義角度計算,截至4月末,庫存總量=全國房屋施工面積(68.75億平方米)+商品房待售面積(7.45億平方米)-新建商品房銷售面積(2.93億平方米),共計73.27億平方米,去化周期達到100個月,其中還不包括已拿地未開工的土地庫存。從狹義庫存計算,去化周期已經超過10個月。

狹義房地產庫存,是指已竣工的待售現房,即前述的商品房待售面積(7.45億平方米)。

中共央行6月12日召開「保障性住房再貸款工作推進會」,提到「加快推動存量商品房去庫存」,「嚴格避免新增地方隱性債務」。

會議聲稱房地產業發展「關係人民群眾切身利益,關係經濟運行和金融穩定大局」。而中共總理李強6月7日在國務院常務會議講過同樣的話。在5月的全國保交房工作會議上,副總理何立峰曾提到房地產關係「經濟社會發展大局」。

觀察人士認為,官方的措辭,顯示房地產下行,造成包括金融風險在內的各種風險正在抬升。

美國經濟學者黃大衛6月13日對大紀元表示,不同官員的談房地產庫存,說明因為過去的打壓限制過多,很多人對於當局救市仍有懷疑,所以這些官員要表達「現在是動真格的」。他們這樣做,同時也證明現在整個房地產市場的困難和風險非常巨大。

「因為中國的家庭財產70%以上都是不動產。地方財政可能超過一半都是依賴於房地產。而金融系統的貸款相當部份也是來自於房地產的企業。房地產市場一直沒有提升上去,對於地方財政的壓力和風險是巨大的,對整個中國金融系統也造成巨大的向下的風險,對國計民生也會有巨大的風險。」

台灣財經專家黃世聰6月13日對大紀元表示,在市場上空房或餘屋太多,地產公司沒法進行資金流動,特別是地產公司大部份靠的資金槓桿效應,帳上的庫存銷不掉,會產生營運壓力,時間長了會對銀行體系形成一定程度的壓力,萬一變成呆賬壞帳,對金融業的衝擊更大。

官方稱房地產有「人民性、政治性」  分析:顯中共統治壓力巨大

中共央行6月12日的會議稱,要認識房地產工作的「人民性、政治性」。中共副總理何立峰在5月17日曾首次提出這兩個口號。

黃大衛說,中共關心可能只是其政權的政治安全。官員所說的人民,這個詞是政治概念,是指有選舉權、在中國有政治權益的一部份人,對於普通的民眾,不叫人民,他們叫群眾。

「人民這個詞是中文裏面的政治概念,不是說我們一般叫的people。以一個對比參照來說,就相當於美國Citizen,有選舉權的人,但中國有選舉權的人是少數。」

至於當局強調房地產的政治性,黃大衛說,是因為房地產業造成金融不穩定,對於中共政權是大的衝擊,沒有金融穩定,中共想去改變世界秩序就很難。

黃世聰說,中共的官員只是喊喊口號,他們也意識到經濟不穩定,會對中共統治形成壓力,所以希望能夠解決問題,但解決問題是要靠習近平的政策鬆綁,或者不像以前一樣向左轉。當局抱著共產主義的思維,沒有辦法在短時間解決經濟問題,所以只能說自已很在意經濟,要拿出對策來。

黃世聰說,當局也意識到老百姓對他們已沒有信心,所以在網絡上封了非常多唱衰中國經濟的言論。但最高領導人不改變想法,下面的人只能夠說金融有問題,就趕快防堵一下,同時加強對人民的管控,這沒辦法真正解決問題。

中共釋出「去庫存」招數 「用三千億來救七萬億」 遭諷

5月17日,何立峰主持全國切實做好保交房的視像會議,喊話打商品住房爛尾風險處置攻堅戰,推進消化存量商品房工作。

在中國房地產持續陷入低迷之下,自今年4月份中共政治局會議定調一系列救市動作,當局5月17日放出三個「大招」,第一是降低購房首付比。首套房的首付比例調整為不低於15%;二套房商貸最低首付比例調整為不低於25%。第二,降低按揭利率。包括下調購房公積金貸款的利率,以及取消商業按揭利率下限。

第三招,商品房庫存較多城市,政府可以合理價格收購部份商品房用作保障性住宅。中共央行還為國有企業設立了三千億元人民幣(415億美元)保障性住房再貸款。

市場對中共5月17日公布的救市政策持懷疑態度。根據彭博社對中國開發商股票指數的分析,中國房地產股票6月6日下跌3.3%,從5月中旬以來,累積跌幅接近21%。

據路透社6月10日報道,3,000億元人民幣的貸款計劃,可能為地方國有企業帶來價值5,000億美元的銀行融資,用於購買已建成但未售出的房屋。但一些民營開發商發現,他們的項目很少能被選中並獲得貸款。

財經專家老蠻6月13日在X平台就央行想用三千億再貸款救活房地產市場的消息表示,就現在的中國房地產市場,截至4月底的存貨是7.45億平米,現在全國的銷售均價大概是9,500元,也就是總價值約七萬億。注意這裏的存貨概念是拿了銷售許可證還沒賣掉的貨,待建的土地都還不算。

「用三千億來救七萬億,我估摸著央行的想法是,我做做樣子,萬一老百姓上當了,真的衝出來花光棺材本繼續買樓呢!」

黃大衛說,相信當局後續可能會還有動作,但房地產市場早在20年前就出現三方面問題,第一個無論是房地產開發到轉讓稅負都過高,應降低稅負,第二是中低收入家庭的住房保障太低,應該以貨幣化的方式去解決。第三是管理和政策制定能效太低,沒辦法適應市場的需求。「不是從這三方面去解決的話,其它的方式不會有長久效果。」

黃世聰認為,當局目前只有先去庫存,讓現有的開發公司有一個活水,至少先撐過這段時間,等待房地產景氣回升。但現在再多出刺激政策,民眾是否還能拿錢出來買,令人懷疑。降樓價不是好方案,因為當初銀行借款給房地產公司,設定在當時的價格,降價就可能也要求開發公司給更多的擔保品。

「要想在短時間解決庫存問題,就只有政府更大力道去購買房地產,不過難度相當大。現在中央希望地方出錢去買樓地產,但是地方資金本身吃緊。」

公安上場維穩 專家:房地產危機已擴散到全社會

王小洪控制的中共公安部黨委6月5日開擴大會議,提到「加強金融風險監測預警,配合做好中小金融機構、地方政府債務、房地產等重點領域風險防控和化解工作」。

黃大衛說,這反映出房地產危機擴散到整個社會,當局有危機感。之前中國2015年出現金融危機股市股災的時候,當局也利用紀委和公安部進駐證券公司和上市企業進行維穩。

「現在對房地產市場他們可能也是會用同樣的方法。就是以公安介入維持社會穩定,把這些責任人和想去維權的人都控制住。」

黃世聰說,公安部要來處理房地產的問題,說明房地產或中國經濟會引發動盪,當局非常緊張,但現在問題是,他們找不到讓房地產市場穩定的方法。#

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