【A1頭條】四大地產商或「潤」或表忠 負債比率兩極化

中原城市領先指數CCL連跌5星期，雖然數據只反映二手樓價，但持續下跌亦會令賣一手新盤的發展商散貨壓力增加。最新報導指長江中心二期出租率僅一成，加上零售市道疲弱，出售及租賃物業黃金期已過，地產市道前景不明。香港經歷國安法、動態清零及23條立法後，香港發展商或「內房化」靠攏國策，或逐漸將資本「潤」到海外投資，負債比率也趨向兩極化。

體現香港二手樓價的中原城市領先指數CCL連跌5周，最新的數值為143.78點，已經徹底跌穿政府撤銷控制措施時114.19點的水平。《彭博》報道，長實（01113）旗下長江中心二期出租率僅為一成，只有41樓層的一小部分獲得出租，而長江中心在過去一年有四分一樓面面積空置。世邦魏理仕調查報告指出，今年首季香港整體空置率再創歷史新高，達16.7%，導致租金按季下降1.2%，連續第20季下降。此外，香港政府統計處公佈，4月零售業銷售臨時統計數字較去年同期下跌14.7%。香港發展商主要業務住宅、辦公室、零售，同時亮起警號。

四大地產商業績顯示，其中兩家的負債比率有上升趨勢（見表）。截至2023年底，新世界發展（017）負債比率升至49.9%，較去年中升2.2個百份點，比率為四大地產商中最高；新鴻基地產（016）亦升3個百份點至21.2%。負債比率最低為長實集團（1113），僅為3%；而恒地（012）過去半個財政年度負債比率則下跌1.4個百份點至22.6%。

新世界和新鴻基的債務壓力大，當中，新世界發展由2023年底起計，於一年內到期的債務為619.8億港元，而集團現金及銀行存款（包括有限制存款）為389.8億港元，即使加上可動用的銀行貸款約130億港元，也僅夠還債。其執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示會趁撤銷控制政策之際加快推盤及資金回籠。今年3月，新世界以40.2億元向華懋集團出售愉景新城商場全部權益，並稱將會繼續出售非核心資產及業務。

至於新鴻基地產，一年內到期債務為202.9億港元，而其銀行存款及現金則為79.3億港元，債務高峰期為兩年後至5年內，達750.33億港元，凸顯其現金缺口巨大。

新地於5月21日簽訂一筆230億港元的五年期銀團貸款協議，新地主席兼董事總經理郭炳聯稱高度重視現金流管理，包括嚴格控制資本開支，並繼續推出待售住宅項目。

港府撤銷遏止樓價政策效應僅得三個月便蒸發，未來一段時間難以再有重大政策支持。物業資產價格受利率影響，美國減息步伐一拖再拖，明尼亞波里斯聯儲局總裁Neel Kashkari接受金融時報訪問時指，維持現有利率可能會延長，四大地產商亦各有盤算。

以負債比率最低的長實為例，除於政府撤銷控制需求措施後大減價出售新盤外，集團亦接二連三收購英國業務，表現出用資金就不同地區前景進行投票。今年4月，由長江基建（1038）、長實集團及電能實業（006）組成之財團，100%全權收購英國北愛爾蘭配氣網絡Phoenix Energy(PEG)，收購之企業價值為7.57億英鎊（約74億港元）。去年5月，長實集團向英國房地產投資信託基金Civitas Social Housing提出全現金收購要約，總代價4.85億英鎊（約48.5億港元）。根據英國土地登記局，英國截至3月平均樓價較去年5月微升1.2%，而同期中原城市領先指數則由168.27點跌至147.08點，跌幅為10.9%。

海外投資發展為「內房」過去的一大資金出路。例如萬達曾收購世界最大的連鎖電影院AMC，只不過萬達經歷債券危機後，於2021年退出主要股權。長和系收購英國資產由來已久，早於1993年已透過重組而成英國電訊商Orange，並於1999年出售。然而，並非所有發展商都能轉戰海外，進一步投資香港，甚至向北京靠攏則是另一發展趨勢。

進一步投資香港的例子為新鴻基地產。2月中新鴻基公佈無償借出元朗攸壆路土地作簡約公屋項目，地塊面積近96萬平方呎，為期7年。這是首個私人發展商借出土地興建簡約公屋，2020年新鴻基曾經借出土地發展大型過渡性房屋項目元朗同心村。新地另一旗下西沙大型綜合發展項目，佔地超過100萬平方英尺的戶外運動公園正式命名為「西沙SPORTS PARK」，西沙SPORTS PARK總監朱國庭表示會為本地、大灣區、以至國際級的體育活動及賽事提供場地等。財政司副司長黃偉綸將西沙SPORTS PARK項目與啟德體育園盛事項目並列為盛事項目場地。

債務較重的新世界發展選擇靠攏更多國企及央企，5月分別與招商局蛇口及國企深業集團簽訂北部都會區合作協議。另外，澳洲金融評論報（AFR）引消息人士指，2020 年由香港前特首董建華成立的「團結香港基金」曾安排一間澳洲的政治顧問公司CT group為原定 9 月舉行的立法會換屆選舉中的親中參選人打選戰，同時為剛實施的國安法護航。報道揭露該計劃由新世界集團同系周大福集團（1929）資助，周大福拒絕評論。

中美貿易戰最重要戰場為芯片，亦為中國重點發展行業。恒地（00012）聯席主席李家傑旗下的家族辦公室本孵化的「賦生資本」的賽昉科技（StarFive），今年三月與中華煤氣（00003）、超聚變數字技術簽署戰略合作協議，推動香港半導體自主研發生產，在香港設立晶片實驗室，致力開發「獅子山」晶片及將之產業化，而超聚變將為煤氣公司提供自主可控的算力基礎設施與服務。

以往公開執行國家任務的地產商主要為內房，最著名的例子是中國足球夢，商界為表忠紛紛投入足球事業，其中最高調參與的是恒大地產，2010年收購廣州隊成恒大足球，得到大筆資金後於2013年及2015年奪得亞洲足聯冠軍聯賽冠軍。但是2020年恒大債券首次違約並陷入債務危機，同年底恒大足球隊已經改名為廣州隊，並已降班至中甲。今年1月29日香港高等法院頒發恒大集團清盤令。恒大足球夢碎之餘，企業亦倒閉。@