香港樓市自2月撤辣後出現反彈,然而,過去4星期反映二手主要樓盤成交的中原城市領先指數CCL,連跌4星期後跌穿撤辣前水平,蒸發大部份撤辣升幅,香港二手房地產價格下跌由4月底開始,跟中國大陸推出救市方案時間吻合,再加上原有的香港發展商劈價、利率高企,以及移民潮再升溫,香港樓市隨時步北上消費及航運等後塵。

追蹤香港二手樓價的中原城市領先指數CCL於24日公布最新的數值為144點,截至5月19日,CCL按周下挫1.43%,CCL連跌4周共1.97%,跌穿撤辣前144.19點低位。

地產業界對撤辣吸引中國客奇望甚高,會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀接受香港01訪問時更引用旗下新盤SEASONS PLACE鎖售數字,指出撤辣後四成為大陸客及投資者,餘下六成則為本地「剛性需求」。

另外,長江實業營業經理詹勳榮在4月22日亦表示,指大陸買家料將升至兩至三成。

翻查中原數據,香港樓市從2月底撤辣前低位開始反彈,3月開始一二手樓成交量急增,唯二手樓價於4月底開始回落。

大陸各大城市出招救市

4月中市傳北京將收購爛尾樓,五一長假期前夕,成都宣布取消樓市限購,令市場憧憬其它主要城市包括深圳都會出招救市。

5月包括深圳、廣州、上海等多個城市先後推出放寬限購令,5月中收購爛尾樓政策正式推出,被《華爾街日報》形容為「迄今最大膽的房地產救市措施」。

人民銀行亦宣布3招,分別是下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點;取消全國層級首套住房和二套住房商業性個人按揭利率政策下限;以及首套房最低首付款比例不低於15%,二套房首付比例不低於25%。

巧合的是,當中國開始救市,香港樓價便出現下跌(見主圖)。

樓盤供過於求

與樓價下跌相對應的,是香港新盤存貨嚴重。

根據香港房屋局季度數據,截至今年3月底,一手樓盤已落成但未出售達2.11萬個單位,若計及興建中的樓花,未出售單位達7.2萬個。

2019年至2023年,香港一手樓每年平均成交為14,959個,即使趨勢不變,樓盤亦需要4.8年才可消化。

發展商去庫存,最直接方法便是減價。

長實(1113)於3月率先投下「深水炸彈」,旗下黃竹坑站Blue Coast出價較同區新樓折讓兩成,旗下另一沙田名日.九肚山新盤4月更新價單,個別單位售價劈逾三成,而洪水橋新盤#LYOS早前連錄15宗撻訂,長實宣布劈價重售,個別單位定價大減最多32%。

莊士(298)旗下鴨脷洲新盤弦岸更新價單,其中205方呎的納米樓,原價535.8萬元減至382.74萬元,不足一年實際減幅達29%。新盤減至不足400萬港元,亦令二手樓賣家無議價能力。

23條通過前 移英申請升一倍

香港樓市基本盤的本地居民卻不斷減少。

英國內政部5月23日公布最新的BNO簽證申請數字,截至今年3月底為止,英國當局已經批出接近20.2萬宗申請,當中逾14.4萬人已經抵達英國,今年3月香港立法通過23條,而首季的BNO簽證的申請宗數為10,737宗,較去年第四季上升約一倍。

英國機構「歡迎香港人委員會」去年11月公布有關BNO移民的調查,99%受訪者表示有意申請居英權,反映移民潮持續而未有回流跡象,調查更顯示38%移英港人以「買斷」方式自置物業。

英國地產代理Benham and Reeves去年底統計香港人在英格蘭和威爾斯地區共擁有24,759項物業,估值達108億鎊(約1,076億港元)。

美聯物業數據顯示,2023年一手及二手物業註冊成交金額為4,779億港元,僅英國BNO離港資金便佔全年成交的22.5%。

按揭利率及管理費大增

即使留港買樓,按揭利率及其它開支亦成為置業的障礙。滙豐銀行以及數家大行今年取消了大部份按揭現金回贈,變相增加實際按揭利息。

一名住在旺角的林太,接受本報採訪時表示,她與丈夫在2022年年底為媽媽購入大角咀一套兩房私樓,持續加息令他每月供樓開支增加4,000港元,管理費也加至每月4,400港元,消委會調查更指管理費平均約佔家庭每月收入的7.4%。

美國聯儲局遲遲未減息,最新會議紀錄顯示,多位決策官員指必要時收緊政策以壓抑通脹,香港按揭大幅減息無期,H按封頂利率為4.125厘;然而,深圳一系列救市措施後,首套房按揭利率為3.5厘、二套房為3.9厘,兩者均低過香港封頂利率。

香港過去一年各方面面臨來自中國城市的競爭「搶客」,包括北上消費飲食、航運物流遭深圳廣州港口搶客、以及工作機會被中國大陸工人及高通才取代,最新就連撤辣、按揭利率、爭奪中國房地產投資者亦同樣面對同一命運。◇

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