寫字樓空置率是一個城市的經濟標竿。最近數據顯示,上海寫字樓的空置率已高達到20%,創下新高。供過於求,凸顯上海經濟的走衰。
房地產諮詢公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的最新統計數據顯示,上海甲級寫字樓空置率達到20.9%,較上一季度上升1.1個百分點,較上年同期上升2.8個百分點,創近20年來的最高水平,意味著上海寫字樓供過於求。
商業地產服務公司戴德梁行(Cushman & Wakefield Inc.)的數據也顯示,今年一季度,上海甲級寫字樓淨吸納量為8.58萬平方米,環比去年四季度下滑9.86%,同比下滑37.49%。
供過於求的現狀導致租金下降。世邦魏理仕的數據顯示,第一季度,上海寫字樓的月租金環比下降0.7%,至每月每平方米266元。
寫字樓出租不景氣
在上海從事房屋中介的趙培(化名)告訴大紀元,他2017年開始從事這一行業,疫情期間與人合開間辦公樓租賃公司。他很幸運,在上海2022年疫情封控之前已將辦公室轉租給他人,使自己封控期間減少了損失。
他說:「一線城市空置率都很大。最近幾年經濟不好,房租整體都是下降。上海不僅寫字樓便宜,住宅價格也下降。」
他表示,上海已失去了往日的繁華,疫情封控導致了許多實體店的倒閉,後來又有不少外資企業撤離了上海。目前寫字樓的租金全部下降,他所經手的徐匯區版塊,有一棟寫字樓去年的租金是7元/每平方米/每天,今年已降到5元。在虹橋區版塊還有單價1元的租金。
他還說,現在國企的寫字樓開始提供免租服務,免租一個月、三個月,甚至半年。「免半年租金大多是國企的物業,很多需要自己去裝修。這是國家為了刺激恢復經濟對企業要求的一個手段。」
「因為經濟不景氣,一些大企業很難負擔高額的寫字樓租金,從上海市中心遷至郊區,這樣租金至少能節省一半。」「總體的行情還是在往下行,不知道甚麼時候會是個底。」
上海繁榮已不再
從民國時期,上海就是中國最大的經濟和金融中心,也是世界上主要的金融中心城市之一,一直有「大上海」之美稱。2021 年時生產總值達4.32 萬億元,總量規模上升至全球城市第四位。根據總部位於紐約的全球城市實驗室(Global City Lab)2023年底公布的《全球城市500強》分析報告,上海排名第九位,領先於香港。
然而,由於三年疫情封控和中國整體經濟下行等原因,上海已失去了往日的繁榮。
近日,在上海居住10餘年的財經寫手段育文在其微博、微信帳號「暴走的段公子」上發布影片,盤點今年上海出現的十種經濟衰退現象:
1. 白領開始帶飯;
2. 社交群裏沒人討論跳槽;
3. 二手樓賣不動;
4. 上海市中心的商場很多關門——上海徐家匯30年老店太平洋百貨關門;
5. 寫字樓租金白送;
6. 打車很方便,還經常能打到豪華車;
7. 外賣送餐的速度極快;
8. 每天接到的貸款電話比以前更多了;
9. 討論出國旅遊的人基本為零;
10. 外國人越來越少。
目前,微博帳號「暴走的段公子」已被封號。
上海大虹橋曾是房企必爭之地,巔峰期超過50家房企在這裏辦公。現在隨著房地產的崩盤,目前只留下常年空置的辦公室,以及相對蕭條的商業環境。
外資企業因撤離上海,也悄悄地拋售上海的商業辦公樓。今年1月份,全球資管巨頭貝萊德打7折出售在上海整棟寫字樓,當時消息震驚市場。
對於持有商辦資產的內資企業來說,大多是開發商和國企,它們面臨的困境則是資產減值。例如某房企在虹橋商務區有一棟評估價10億元的寫字樓,早年利用這棟寫字樓輕鬆獲得8億元貸款,但是現在這棟樓市值只有5億元,一旦出手就意味著資不抵債,昔日優質資產成為了燙手山芋。
對於很多國企來說,存量商辦也是壓力山大,放在手裏是慢慢貶值,貿然處置則可能涉及「國有資產流失」。
專家:上海經濟很難回暖
華裔經濟學者李恆青對於上海目前的經濟現狀,特別是寫字樓空置率創新高的現象進行了分析。他認為此空置率還會上升,上海經濟回升的希望渺茫。
他表示,現在的經濟形勢對於上海來說可謂嚴峻,因為現在很多的企業關門,再加上外資撤離,空置率肯定會增高。疫情以後,許多企業轉變了辦公職能,在家辦公,也是空置率增高的一個重要的原因。
近兩三年有一些大型辦公樓建成招租,促使高樓的供給增加,供大於求,然而準備租辦公地點的公司實際上非常有限。現在中國跟房地產相關的,無論是居家的還是辦公的需求都是非常地弱。
他還表示,空置率是一個經濟指標,現在中國的經濟越來越不好,一年不如一年,目前看不到中國經濟平穩向好的趨勢,這是一件非常可悲的事情。
「中國的經濟不可能回暖,辦公樓的空置率會越來越高。」他說。@
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