中國房地產業是一枝全球少見的「奇葩」，在政府深度參與之下，地產商被鼓勵預售樓盤，這種設計方便當局炒地收取豐厚土地出讓金，成為最大受益者。而開發商則不得不持續加大槓桿，一旦經濟下行，爛尾樓、爆煲不可避免。
9月28日，有關恒大的靴子終於落下，恒大集團發布公告稱，公司董事局主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。專家表示，當局自利的制度設計，是房地產業的禍首，接下來一大堆房地產公司，都可能步恒大的後塵。
為甚麼這個時間點拘捕許家印？
兩年前，恒大就已經爆煲了，債務達到1.8萬億了。陸媒估算，恒大在建項目中，有相當於162萬套房子爛尾，這意味著162萬個家庭，大約500萬至600萬的人口，苦苦等待著恒大交房。
前大陸資產管理公司首席合規官梁少華律師對大紀元表示，爛尾樓是中國房地產發展的必然現象，六七年前行業都在講金融圈的十大難解之謎：恒大甚麼時候倒？萬達甚麼時候倒？大家對恒大的倒預期很久了，只是拖到現在。
他說，中共的策略就是拖，不會主動讓他破產。為甚麼現在拘捕他呢？可能是實在拖不下去了。它相信恒大沒甚麼資產了，有資產也轉移到境外了。因為恒大的法律設計，包括母公司與子公司之間的防火牆隔離，恒大資產與股東的隔離，都經過律師去設計，在國外上市，在法律上找不到毛病。
「現在他要破產，沒甚麼油水了，債券也還不了，國內投資者也還不了，總得有個說法，那你拘捕誰呢，那罪魁禍首許家印最合適。」
對於為甚麼當局現在才處理恒大，台灣財經專家黃世聰對大紀元分析說，兩年前疫情期間，當時房地產是處於量縮，如果當時拘捕他，恐怕會壓制整個房地產的景氣。當局可能認為，等疫情過後，看能不能夠房地產景氣起來？或許許家印能夠走出迷茫，不需要官方出手了。
「但現在疫情已經過去了，房地產還沒有走出低谷，如果不在這個時候動手整頓，放任下去的話，恐怕造成問題會更大。另外許家印申請了海外破產保護，在官方的眼裏，是不是有要保全自己財產的打算？不讓中方來介入海外資產的清算，當然就觸犯中國（中共）的政治底線。」
黃世聰表示，許家印應該是觸犯了中國（中共）的政治底線，比照過去吳小暉和海航的例子，他可能會被判重刑。過去有很多掏空資產但沒被判重刑，相對被判重刑的，應該都有政治因素。
中國金融智庫研究員鞏勝利對大紀元表示，恒大申請了美國的破產保護法，激怒了中國（中共）政府。美國的破產保護法就意味著，恒大的所有債務在美國的法律框架來完成，保護或者取債或者還債，由他們來決定。
「你想想看，2.48萬億的債務拿到美國來，讓美國法院來處理，中國（中共）政府怎麼想？中國（中共）的法律怎麼想？所以許家印被拘捕了，被監視居住。」
鞏勝利說，美國法律有一個前提，如果提出破產保護的話，首先是保護為重，保護的意思就是說讓企業繼續延續，然後才能瓜分它的債務。比如美國的底特律也破產保護，但底特律市政如水電煤氣路照樣運行。
「許家印也是打這個算盤，如果能破產保護，能夠延續，最好的結局就是人也不被拘捕，還能正常地往下走，慢慢地還，還到死，還到兩百年以後都有可能。但是中國（中共）不會允許中國企業去美國破產保護。」
他認為，即使許家印向美國法院申請了破產保護也難以執行，因為執行美國法律的破產保護，要法人來簽字。但現在許家印已經被強制執行了，沒法履行法律簽字的手續，最起碼的都做不到了。
對於現在拘捕許家印，黃世聰認為另外的一個因素是殺雞儆猴，做給其它地產商看，「這些房地產大亨應該人人自危吧。怎麼去處理恒大，不只是國外的債權人在看，這些大亨們也都在看。官方怎麼處理恒大，可能也是未來處理房地產的一個標準程序。」
「就是說許家印爛尾樓沒有蓋好，如果你還嘗試著保全資產，這些都不能做。相信接下來，很多房地產商不敢再做甚麼國外破產保護申請了，要加緊爛尾樓的建設。」
他說，目前官方介入，拘捕了許家印和恒大的高管之後，應該就想辦法去摸清楚恒大的底細，會進行所謂的重組，把能夠賣的，能夠變現的，讓國營企業或甚麼吃下來，然後再用恒大目前的資產，把爛尾樓蓋完。
「第一要務應該是會先爛尾樓蓋完，至於附帶的債務部份，跟銀行借的，跟民間借的，這部份政府介入的話比較好談判。緊接下來要確保恒大造成的影響，會不會波及到整個金融市場。」
制度設計是禍首 百姓受害最深
鞏勝利表示，中國房地產一直存在著政策和制度的缺陷，它本身就不是市場經濟，而是人治的產物。哪有一個國家還為房地產制定價格，不准買二套、三套的？這根本就不是市場經濟，所以這個錯誤的機制，釀成了這次房地產災難。
他說，全世界哪有一個國家是靠房地產來支撐國家的？像南京、杭州、武漢、廣州，都靠房地產收入。而房地產不像其它產業，是一次性買賣，土地財政是短命的，不可能今天賣了明天再賣，明天賣了後天再賣，所以產業災難會明顯地表現出來。
鞏勝利說，中國的房地產業還有一個人人皆知的大笑話，就是全部房地產產業，都是靠借貸來經營往前走的，沒有一家靠自有資金來經營的。像許家印的恒大一樣，自己沒有錢，現在欠債2.48萬億，你覺得房地產還能持續嗎？
「恒大在全國兩百多個城市裏面有分公司，圈了錢以後，房子都沒有蓋，在那擺著。擺在那以後，恒大有三家企業，中國恒大、恒大汽車和恒大物業，都在香港公開市場上市，借貸了很多美元債務。」
梁少華也表示了同樣的意見：這次的整個禍首，是中國（中共）政府的預售政策導致的。中國賣樓花，樓還沒有蓋好，就開始賣期房這種現象，在全世界並不多，應該是跟香港學的。
「如果政府出台賣期房政策，就有責任去保證期房能夠完成。這種制度方便開發商，方便政府去炒地，收取大額土地出讓金，你的利益都得到了，就應該去確保最終的消費者能夠得到最基本的東西。但它沒有去做這個事情。」
他說，政府出台了保交樓措施，但沒見到大力的資金支持，更多的只是一些文件，口惠而實不至，所以沒有用，只是安撫民眾。一些地方政府可能為了讓上級看到，找幾個工人做個樣子，找幾個混凝土車擺在工地，就等於開工了。具體甚麼時候能有交樓，那就是好幾年之後的事情了，那就不關我的事了，中共官員都這樣。
梁少華表示，最大的受害者還是普通老百姓，他們的資金基本上有去無回。
他分析說，房地產這幾年的金融化程度非常高，不僅向銀行、保險公司、信託借錢，還包括銀行理財和私募，普通老百姓投個信託、投個基金、投個私募，甚至投個股權，繞一圈又繞回房地產公司。
「因為房地產的收益高啊，製造業5%、6%都拿不到，但房地產前幾年發展好的時候，樓價一直在漲，國有房地產8%、9%的收益，小的房地產甚至10%的收益，所以都去投。」
梁少華表示，這個樓還沒蓋好，只平整了土地，蓋了個地基，但樓已經賣出去了。把在建的樓盤抵押給銀行，甚至包括二次抵押，賣信託和一些衍生產品，賣給了個人，賣給了金融機構，賣給了一些私募投資者，他賣了很多類型。
「如果樓能蓋起來，樓價一直能漲，可能這些帳都能覆蓋掉。如果樓價也不漲了，樓也沒蓋起來，那樓根本就沒法再蓋下去，最終可能就是爛掉。」
他說，因為大家都已經花了好幾輪了錢，現在誰去建？再建這個樓，價格也低了，賣不出甚麼價錢，也沒有資金了。政府肯定不會去拿出錢，掙大頭的也不是開發商，銀行掙的錢早就分紅了。
「最終是老百姓去承擔，沒有人能幫他們，你要去上訪，可能就被拘捕，你要去鬧事，那就住監獄。這就很簡單了，對政府來說，把這些買樓的人拉到監獄關起來的成本，遠遠低於去找一堆錢再去蓋這個樓的成本。」
梁少華表示，還有一個更重要的受害者就是買樓的人，他們付出了首付，通過銀行貸款付了全款，到現在爛尾了，等於竹籃打水一場空，甚麼也得不到。
「國有大銀行也無所謂了，爛帳也就爛了，可以找國家去核銷。這些股份制銀行他們自己消化，也有些小的商業銀行因此倒閉，大一點的銀行就會一大筆爛帳，整個銀行金融體系的一個巨大的金融風險。」
他說，最終得利的還是政府，因為那個稅已經拿到了，土地出讓金也拿到了。對他們來說，爛尾樓經濟上損失不是特別大，主要需要面對輿論壓力，買樓的人可能會找政府討個說法。
黃世聰認為，中國房地產問題是當局不計代價發展經濟、放任地產商不斷擴張的結果。國外地產商搞開發，通常都要有總量管制或總體規劃等，但中國都沒有。
「中國特殊的政治體系跟商業模式，形成一個特殊的房地產市場，這些房地產業者後面都有非常多政商關係，地方政府領導人要往上爬，就要有好的經濟表現，經濟表現很大一部份就來自於房地產。」
他說，這個問題很難解決。要處理這個問題，就會牽扯到後面的政商和經濟制度問題。但這種結構跟政商環境是過去三十年來的畸形發展所致，要把過去政商發展模式都打破不現實。
黃世聰表示，因為中國房地產，佔GDP的產值非常大，顯然這個引擎起火了之後，對中國經濟來說當然少了一個最重要的支撐。再加上外銷和內需都不好，所以整個中國經濟，是瀰漫的一個往下的狀況。接下來可能不只是恒大會出問題，包括碧桂園、融創中國，一大堆房地產公司，都可能步恒大的後塵。
當局藉機打壓民企
中共此時拘捕許家印，實際上與過去打壓私企的邏輯一脈相承，作為習當局「共同富裕」計劃的一部份，私企一直是一個應該改造的目標。
梁少華表示，這幾年比較火的行業都是民營行業，包括阿里、美團和平台經濟，還有課外輔導，掙了很多錢，也提供了很多就業機會，但中共這幾年打壓的恰恰是民營。
它有一種政治目的，要保證中共能夠控制所有民營行業，公司法規定所有這些企業，不僅是國有，民營也要設立黨委。還有把控經濟要設立特別股，共產黨拿1%股份，但是重要決策要經過它同意。
「這都很像中共建政初期的公私合營那種例子，特別像。會不會發展到那一步呢？有可能。」他說。
梁少華表示，無論打壓房地產、教培或平台經濟，總能找一些「道德上」的理由：比如說房地產開發商讓老百姓買不起房，還搞爛尾樓；教培讓學生內卷，陷入無休止的課外輔導；平台經濟是壓榨工具，壓榨工人和消費者。
房地產可能慢慢地都收入國有，民營房地產沒有社會責任，老搞爛尾樓，國有公司去做多合乎情理啊！民營經濟的發展空間會越來越小，有可能回到原來那個公私合營，公有制慢慢地會復活，就是重複那個毛澤東時代，換一個新的名稱，比如搞數碼人民幣，和糧票有甚麼區別啊？
梁少華表示，習近平不了解金融，也不了解房地產，這些年來他對金融、房地產非常敵視，之前他提出房住不炒，金融要脫虛向實啊，取了很多名詞。
「他想甚麼就做甚麼，非常固執。並不是說習近平聽哪個專家說房住不炒，真正的政府智囊專家，不至於短視到這種程度。是他自己想打壓房地產，他有一個非常原始的經濟概念，感覺種糧食、工廠很重要，其它包括金融和服務都不重要。」
他說，習身邊肯定有專業人士，專家學了多少年，包括國際上新冠的毒性減弱，很多數據和科學論文，他聽了嗎？他根本不聽，他就要動態清零，因為他固執己見，一定要堅持到底。
梁少華表示，他覺得中國民眾已經受不了了，從中層到底層，包括職業精英、律師、企業家，畢竟這批人還是享受過幾十年相對的言論自由，相對的經濟比較繁榮。當然所謂鄧小平開放幾十年，也是一個極度意外事件，並不是共產黨常態，像北韓、史太林、柬埔寨的波爾布特，那是共產黨的常態。
「前一陣子看到有些人要回歸甚麼改革開放，要怎麼怎麼著，這不可能，因為中共仍然在台上。歷史的趨勢必然是，只有中共倒台，才有可能讓民眾真正的解放。」
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