日前，一則西安女子買69平米公寓有37平是公攤的消息，引起廣泛關注和熱議。
除了大量網民驚呼不合理外，有業內人士指出，政府基於自身利益考慮，有意不規劃住宅用地，開發商只能拿商業用地進行「商改住」，政府再留一個「口子」，讓開發商出售一部份，最終雙方達成利益均衡。
西安女子買69.75平米公寓 分攤37.04平米
綜合陸媒報道，陝西西安市五十多歲的姬女士7月12日表示，2020年在西安市榮安芙蓉印月小區購買了一套商業公寓，公攤面積比例超過50%。
姬女士提供的購房合同顯示，房子預（實）測建築面積69.75平方米，其中套內建築面積32.71平方米，分攤共有建築面積37.04平方米。
據她介紹，因疫情原因，這套商業公寓推遲到今年3月交房。自己進樓道後發現，樓道很寬，感覺都能開車，鄰居的房子也存在公攤面積過大的問題，想不通為甚麼公攤面積這麼高。
售樓部：政府部門審批了 公攤沒問題
售樓部工作人員則說，「五證齊全，規劃都是經過政府部門審批的，公攤沒有問題，符合國家規定。」公攤大是因為公寓品質高有氣派，門廳大走廊寬，住起來舒適度要高一些。商業樓的公攤本來就比較高，姬女士購房時，已仔細對她說明了公攤等相關問題，單價低。
姬女士解釋，去年才拿到合同，之前沒有留意，沒想到花了50多萬元，買了一半的公攤。
購房合同顯示，該房產出賣人為西安康翰置業有限責任公司。
一位業內人士表示，公寓有比較豪華的大廳、長走廊、上下樓梯以及三四部電梯，西安商業公寓公攤率一般都在40%以上，但超過50%的也比較少見。
針對公攤面積規定問題，陸媒《華商報》記者致電諮詢西安市住建局，值班人員表示歸西安市自然資源和規劃局；記者又致電西安市自然資源和規劃局，工作人員表示，該問題歸屬住建局。
不過，據極目新聞報道，西安雁塔區住建局的工作人員表示，此前確實有女子來諮詢過該樓盤公攤面積的問題，相關負責同事已解釋說明，目前公攤面積的佔比沒有明文規定。
業內人士分析：利用「商改住」 政府與開發商平衡利益
姬女士的遭遇引發網民熱議，大量網民驚呼不合理，網民昨兒格很冷說：「百分之五十的公攤？天那。」陌路先生啊嘲諷說：「公攤公攤，公開貪污的面積。」一言不合互相傷害吧說：「公攤，調休，鐵飯碗，城管，戶口制，是我們的特色。」Aryl_Lv說：「我國現代化發明：公攤、調休、靈活就業、離婚冷靜期、動態清零、穩中向好。」
微博大V、汪有發微博說：「這事兒不能單純怪開發商黑心……開發商並不是傻子，他們不知道公攤像圖裏這麼離譜，不好賣嗎？」
他介紹，自己的工作就是給開發商提供建議，「甚麼樣的產品才好賣」，賣開發商PPT。
他分析說，原理很簡單，公寓不是住宅用地，一定是用了商業用地。商業用地有兩種：一是商辦用地，這種地一般用來蓋寫字樓，50年產權；二是零售商業用地，這種地主要是開商場，40年產權。
「商場的建築規範是不一樣的，走道要求更寬，消防疏散通道也更多。實用率通常也更低。我猜測圖裏這種實用率50%的，大概率用了這種用地指標。」
他接著分析，中國並沒有「公寓用地」一說，只能用商業性質改，俗稱「商改住」。而開發商拿了商業用地，如果真按照規劃，蓋了寫字樓或者商場，賣不出去也租不出去。公寓比較好賣，那就蓋公寓。
其實就是明明可以規劃住宅給大家住，但偏不規劃住宅，開發商就規劃公寓，這就是看不見的手和看得見的手起了衝突。
為甚麼看得見的手要規劃這麼多寫字樓和商場呢？原因非常多，不同地方不一樣。可能的原因包括：
1. 你們那兒（地方政府）有人口規劃，不讓批這麼多住宅用地。
很多時候年輕人喊：為甚麼不讓我們留下來？「我心想，看上位（上一級政府）規劃，確實沒想讓大家留下來，只是不方便明說而已，你去查一查就能發現。」
2. 比起住宅用地，長遠來看，寫字樓和商場，當地（政府）更能賺錢。
賣住宅用地，70年一次，一次性把收益拿走了，沒甚麼意思。但規劃商業用地，裏面的寫字樓、商業，年年都繳稅。有個評估寫字樓的標準，叫「億元樓宇」，也就是說，這一棟樓，一年繳稅就上億。
3. 核心區土地資源有限，更得開發商業和寫字樓。
因此，很多區域做規劃，喜歡規劃寫字樓和商場，不規劃住宅用地。就這麼點土地了，還能不蓋寫字樓、商場收稅嗎？
他表示，既然地方政府都規劃了，為甚麼不監督拿地企業，任由他們把規劃中的寫字樓和商場，蓋成公寓？為甚麼不嚴查「商改住」呢？
汪有解釋說，最主要的原因是：如果嚴查，地就賣不出去，或者賣不貴。開發商不是傻子，他們會做市場調研。當調研發現，這地方不缺寫字樓，或不缺商場，就不會拿地，或只願意用很便宜的價拿地，但地方政府是不樂意的。
地方政府希望地也值錢，未來也有產業。那麼雙方（政府與開發商）博弈當中，會達成某個均衡。
比如，賣地的時候，政府規定，這塊地蓋好樓後，一半可以對外銷售，其它自持，租出去。但自持部份，大部份開發商不會做公寓出租，因為中國租售比很低，不划算，就做寫字樓引入產業了。
他說：「那就是給你（開發商）留個口子，比如這一半，你是可以拿來做公寓的，可以賣。」
睜一隻眼閉一隻眼還有個好處是：政府也知道，這地方缺住宅，但（上級政府）又不讓規劃那麼多住宅。
「一規劃住宅了，我是不是還要配套中小學？幼兒園？各種公建配套？做成公寓我就不用管那麼多了。其實公寓還是有用的，比如我雖然沒給你準備戶口，但你照樣可以住公寓呀。等你老了，不再是城市需要的人才了，你就走了。這期間你可以住公寓，不需要住宅的。雙方達成了博弈平衡。」#
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