消委會昨日發表「香港私人住宅物業管理費研究」報告，結果顯示受訪業主每月管理費介乎200元至3,700元不等，平均約佔家庭每月收入的7.4%。超過97%的業主不願加入業主組織，主因是「沒時間」。研究又發現，部份項目由發展商持有大量業權，住宅業主難以推動物管相關決議。
報告進行了多項研究和分析，包括在2020年11月至2021年7月調查1,103名業主、96個業主組織，以及22間物管公司。結果發現，受訪業主每月支付的管理費介乎200元至3,700元不等，平均為1,100元、每呎2.7元，佔家庭收入7.4%。消委會指出，隨著住宅樓宇日漸老化，預期管理費普遍將持續上升。
另外，雖然公契指引訂明須設立特別基金以支付公用地方翻新、改善和維修等開支。市區重建局在2017年的一項研究顯示，只有三分之一受訪樓宇已設立特別基金。即使設有特別基金，由於供款水平低等原因，基金預留的金額亦可能不足以支付維修工程的開支。
消委會調查亦指出業主不積極參與物業管理事宜，有大約六成業主很少或從不「出席大會」（63%）、「就樓宇管理事宜發表意見」（62.7%）或「參與投票」（58%）。同時，超過78%業主對樓宇管理及相關法規欠缺認識，超過97%的受訪業主不願加入業主組織擔任主席或委員，而其主要理由為「沒時間」（58.9%），其次是「沒興趣」（12.2%）和「沒意見」（12.2%）等。 而調查發現，若業主積極參與物管事務，或對物管公司有較強影響力，對管控管理費增幅有正面作用。
11年間收近700宗
物管相關投訴
另外，在2012至2022年間，消委會共接獲694宗與物業管理有關的投訴，當中約一半與「價格／收費爭議」相關，主要涉及份數分配、樓宇某些部份是否公用部份、不合理收費、資金處理不當等問題。另外42.7%是不滿物管的服務質素。
調查結果顯示，在物管服務表現方面，業主和物管公司的評價有落差。受訪物管公司認為自己在大部份方面滿意度達71.4%至100%，受訪業主和業主組織則認為物管公司僅達到43.7%至65.9%的預期要求。
消委會亦指出，即使法例規定物管公司須定期披露其財務營運狀況，但仍時有關於物管公司財務混亂和不當使用管理費的指控，亦有部份物管公司拒絕披露財務和營運資訊。
另外，在現行法律框架下，發展項目的公契一旦註冊，就必須得到所有契約方一致同意才可修改條款。消委會發現，部份相關糾紛和爭議涉及公契或已不再符合業主當前的利益。但在部份業主漠不關心、無法聯絡或尋找的情況下，其他業主難以推動修改公契。
有項目發展商持大量業權
業主無話事權
研究又發現，部份項目因發展商持有大量業權而對物管事宜擁有決定權，包括成立業主立案法團、解僱物管公司。在消委會審視的249個發展項目中，有5個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到50%，導致業主難籌集足夠的份額以通過物業管理的決議。
消委會提八建議
另外，在該249個項目中，有75%的公契經理人（公契訂明的首個物管公司）與發展商有關聯，有47%的發展項目集中由排名前10名的公契經理人管理。消委會指出，若發展商決定將少於50%的業權份數分配給住宅業主，同時委任與其有關連之物管公司為公契經理人，可能會引起潛在利益衝突的擔憂，沒有話事權的住宅業主或需承擔更高的費用。
消委會提出8項建議，包括提高業主分攤物業管理費的透明度；建議物監局收集本港管理費資料以設立資料庫，提供最新物業管理資訊；允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款、建議75%的業權份數為參考門檻，機制應主要針對10年樓齡或以上的物業。
消委會又建議設立工程基金，制定一個10年的維修保養計劃，立法規定業主定期供款；在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引加入條文，建議發展商、任何擁有逾30%業權份數的「大業主」或管委會委員需申報利益衝突；引入科技提高物管服務效率；建議民政事務處提高業主組織成員的津貼額，並推出嘉許計劃，表揚業主組織成員推廣良好物業管理的努力。◇
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