美國27萬今年買家房屋已成「負資產」

最新分析發現，隨著貸款利率調升引發的樓價下降，在今年6月份前後房市最火時入市的27萬個房主，其房屋已經變成了「浸水房」。即樓價已低於他們所欠的銀行貸款。

黑騎士數據分析公司（Black Knight’s Data & Analytics）的分析發現，第三季度，在美國45萬棟浸水房中，有接近60%的抵押貸款始於今年前9個月。這相當於2022年以抵押貸款買房總數的8%，其中，接近40%的房屋可利用淨值不足10%。

黑騎士的總裁Ben Graboske在一份聲明者說，儘管樓價回調已放緩，但屋主的產權風險仍很大。雖然房屋的負資產率仍遠低於歷史平均水平，但是，最近以抵押貸款購買的房屋，與大流行早期或之前的購買的房屋相比，仍出現明顯的風險差別。

報告發現，獲得聯邦住房管理局（FHA）或退伍軍人事務局（VA）貸款支持的借款人──多為首次購房族或低收入購房者──最可能成為「浸水房」災戶。而其中擁有FHA貸款者面臨的挑戰最大，超過25%的FHA貸款人已「陷入水下」，約80%的按揭借款人擁有的房屋產權淨值不到10%。

近幾個月來，各種抵押貸款類型的提前付款違約率（EDP）也在上升。截至10月份，FHA貸款的提前付款違約率比2013～2018年的水平高出150%，比2000年初的平均水平高出25%。

但符合條件的貸款者的提前支付違約率，比2000年初的水平低70%以上；VA貸款的違約率不到其門檻的一半。

目前，房屋買家的負擔能力接近35年來的最低點。

黑騎士的分析發現，面臨最大浸水房風險的人是那些在上半年樓價最高時的入市者。在6月份典型樓價達到43.8萬美元峰值時成交的房子中，近10%已成浸水房；超過30%的屋主所持資產不到10%。這意味著如果樓價進一步降低，將有更多屋主陷入浸水房災戶的處境。

但另一家房地產數據公司ATTOM在11月初發布的2022年第三季度「美國房屋資產與浸水報告」則從另一個角度，顯示了較為樂觀的結果。

全美第三季度有48.5%抵押房產的負債餘額已經不超過房屋市價的50%了。今年第二季度這一數據為48.1%，去年同期為39.5%。這是此類數值連續第10個季度的增長。

在全美範圍內，今年從第二季度到第三季度，有39個州的房屋資產富餘程度（淨值大於貸款）有所增加，而38個州的嚴重浸水房比例有所下降。與去年同期相比，全美50個州的房屋資產富餘程度都有所上升，43個州的嚴重浸水房比例下降。

因抵押貸款利率不斷提高，許多專家預測樓價將進一步下降。這增加了浸水房的可能性。11月份中旬，Zillow的數據顯示，南加州的樓價正在下降，比今年5月份高峰時降低5.4%。#

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