評論：美國人在各種不利背景下放棄買房

美國房地產市場在經歷了兩年的迅猛增長後開始降溫，飆升的抵押貸款利率、嚴苛的租金，和市場上待售房屋的短缺，讓美國的購房者越來越難找到合適的住宅。

11月2日，對潛在購房者的最新壞消息再次傳來，美聯儲再次大幅上調基準利率以對抗通貨膨脹。根據抵押貸款機構房地美（Freddie Mac）的數據，30年期固定利率抵押貸款的平均利率，隨之達上調至兩年來的最高點7.08%，後略微回落至6.95%。但截至11月18日當周，30年期固定利率已升至7.16%。

全美房地產經理人協會（National Association of Realtors）NAR的首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）在一份聲明中表示，抵押貸款市場利率受美聯儲的最新舉措影響已經很高了。房地產經理人公司Bright MLS首席經濟學家麗莎‧斯圖爾特文特（Lisa Sturtevant）表示，如果高通脹持續存在，抵押貸款利率可能會在2022年底和明年初升至8%或更高。

2021 年11月的第一周，抵押貸款平均利率僅為3.09%。利率的急劇上升，再加上飆升的樓價，意味著抵押貸款還款額也在飆升。根據房地產經理人公司Redfin的數據，普通購房者的月付額同比增長了50%以上，在2022年9月下旬達到2,547美元的歷史新高。

據NAR報告，9月份房屋銷售價格中位數（不包括新建房）為384,800美元，同比增長8.4%，但低於今年6月份樓價峰值的413,800美元。9月份房屋的銷售量已是連續第八個月下降，經季節性年率因素調整後為471萬套，比上年下降23.8%。

受更高的抵押貸款利率的影響，潛在買家正在退出市場，而抵押貸款鎖定在較低利率上的房主，不再有出售其房產的意願。據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）截至10月28日當周的數據，抵押貸款申請已連續第六周下降。

「這些升高的（貸款）利率給購買和重新貸款繼續帶來壓力，影響了整個房地產市場（housing market），並增加了可負擔能力的挑戰，新住宅房的建築和房屋銷售的惡化趨勢明顯。」該協會副會長兼副總經濟師喬‧爾坎（Joel Kan）在一份聲明中表示。

另一個顯示潛在買家面臨挑戰的指標是，在NAR發布的一項問卷調查中，首次購房者僅佔所有購房者的26%，低於去年的34%，創歷史最低水平。首次購房者的平均年齡為36歲，高於一年前的33歲，普通的非首次買房者的年齡從56歲上升到59歲。

由於房屋市場上待售房庫存缺乏，儘管銷售速度放緩，但仍有超過四分之一的房屋成交售價高於標價。房屋市場上住房供應達到史上最緊張的時期，這與2000年代的房地產泡沫形成鮮明對比，當時過度建設導致房屋過剩。

租金問題持續存在

不好的消息也影響到公寓市場，高昂的租金導致更多美國租住人士放棄租房支付住房費用。瑞銀（USB）9月份的一項問卷調查顯示，在過去六個月中，18%的美國成年人選擇與其他人住在一起免於支付租金，高於2021年同期的11%。

調查顯示，越來越多的租房者選擇與室友同住，與家人或朋友同住，在很多情況下，他們選擇留在或搬回父母家，而不是支付高額租金租房住。公寓需求在第三季度大幅下滑，原因是搬出公寓的租戶數量遠超搬入公寓的數量。

今年租金價格已達驚人的水平。據Redfin，5月份美國的月租金中位數首次突破2,000美元。但根據房地產軟件和數據公司RealPage的數據，由於需求低迷，租金最終有所緩和，10月份，市場價公寓的有效租金要價，連續第二個月下降。

這家房地產軟件和數據公司報告表示，在經歷租住市場過熱的2021年之後，10月份租金下降了0.6%，這是12年來10月份降幅最大的一次，2021年租金每個月都在上漲。在大流行期間，新興城市愛達荷州（Idaho）、博伊西（Boise）和夏威夷的火奴魯魯，田納西州約翰遜城（Johnson City），和南卡羅來納州的默特爾比奇（Myrtle Beach）的房租出現了最大的跌幅。德薩斯州奧斯汀和加利福尼亞州聖荷西，這些科技中心城市的房租也出現了最大的下降跌幅。

RealPage的經濟和行業負責人傑伊‧帕森斯（Jay Parsons）在一篇網誌文章中表示：「隨著連續兩年異常強勁的冬季需求之後，季節性放緩回歸，預計整個冬季租金都會下降。」未來就業市場數據的強弱，將影響明年3月（傳統租賃季開始）租房市場需求。

預計2023年將有創紀錄的公寓竣工數量，這將有助於吸收全美被壓抑的房屋需求。根據RealPage的數據，目前美國有超過917,000套公寓正在建設中，這將使美國現有的公寓存量增加4.9%。

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