深圳樓市量價齊跌 熱門樓盤跌破政府指導線

中國樓市進一步下探，各線城市樓價均環比下跌，樓價下跌的城市數量持續增多。深圳新房成交量價環比齊跌，二手房在售量持續走高，熱門樓盤樓價跌破政府指導線。業內分析認為，中國樓價指數短期內反彈或轉正有壓力。

深圳新房成交量價環比齊跌二手房在售量持續走高

克而瑞發布周報顯示，2022年11月7日至13日，深圳樓市整體成交量價持續下跌，成交量環比下跌16%至7.78萬㎡，整體均價環比下跌10.2%至61,403元/㎡。深圳新房住宅供應面積約34.72萬㎡，共計4,357套房源（包括可售人才住房）；成交方面量價齊跌，一周總成交617套，成交面積約62,907㎡，環比下降12.9%；成交均價為57,829元/㎡，環比下降13%。

深圳市房地產經紀協會最新公布的數據顯示，截至2022年11月14日，深圳全市共有42,049套有效在售二手房源，較上周增加948套，在售二手房源數量持續增加。

克而瑞發布研報顯示，截至2022年9月，深圳二手房成交均價由2020年末高點的7.2萬元/㎡、下降至6萬元/㎡，降幅達17%，其餘一線城市成交均價同比波動均在3%以內。

深圳中原研究中心認為，二手房掛牌量不斷創新高，掛牌價回落，訪客量仍處於低位，議價空間升至高位，各項指標表明市場仍在調整中。另一方面，新房市場「內卷」嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格也不斷創近幾年片區內新低，這樣將進一步壓制二手房市場。

《證券時報》2022年11月17日報道，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房掛牌在售量增加，主要因為當樓價上漲預期減弱，對於很多投資客來講持有房子的成本就變高，所以會選擇售出。上一輪樓市上漲之時投資客太多，現在售出房產獲利是他們的盈利邏輯。此外，目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%-2%。過去多數人選擇持有房產是因為樓價存在上漲預期，所以不太關注出租收益率。當樓價不漲的時候，出租收益率低的憂慮就會顯現出來。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房掛牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市場銷售不佳導致庫存量上升。而二手房循環不暢通，會反向傳導到一手房市場，導致一手房的交易量下降。總體來講，這些現象都反映出目前全國房地產市場仍存在比較大的銷售壓力。

深圳熱門樓盤樓價跌破政府指導線

據「樂居買房」報道，2022年以前，因為新房「限價令」政策，深圳不少片區的新樓價格都處於「倒掛」態勢，即新樓價格遠低於二手房。但隨著政府指導價對市場的深度調控，如今二手樓價格也開始下調，掛牌在售的數量也在增加。

近期寶安中心區、碧海片區、西鄉片區等各類二手房中，業主報價基本上接近指導價，部份甚至低於指導價。

如一套位於碧海片區的白金假日公寓房子在售，精裝修的43㎡3房1廳，業主掛牌價為348萬，單價約8.11萬/㎡；而如按指導價來算總價約353萬，指導單價為8.24萬/㎡，掛牌價明顯低於指導價。

另據網易新聞披露，近期深圳華潤城潤璽一樓盤成交價比政府指導價低267萬。

深圳華潤城潤璽，曾因千萬一套而屢上新聞，被譽為深圳炒房界的標誌性樓盤。

2021年1月，這個樓盤的二手房成交價高達19萬元/㎡，一個80坪的小房子要花接近1,600萬元購買。這個樓盤，在2014年剛開盤時僅售4.5萬/㎡。2016年時，成交價已經達到了9萬元/㎡。

2020年，深圳市給華潤潤璽的備案均價為13.1萬元/㎡，而二手房的成交價已經達到18萬元/㎡以上，雙方存在了5萬元/㎡的倒掛價差，因此潤璽的這批房源開盤時直接吸引了萬人搖號搶房。

2021年初，潤璽的樓價再度上漲，二手房成交價達到了最高峰19萬元/㎡。

這時，深圳監管層對全市3,595個小區逐一設定了二手房交易指導價，給潤璽定的指導價是13.2萬元/㎡。

2022年11月，華潤潤璽的一套80.8㎡二手房，政府指導價1,067萬，業主急售，先報價1150萬，後下調150萬降至1,000萬，單價折合12.3萬元，在整個深圳炒房圈引發了轟動。

以前這種情況，第二天就會有人搶房。但在整個深圳炒房圈整整一周，居然還是無法成交。

這個盤最後還是賣掉了，但成交價格不是1,000萬，而是800萬。比業主最初的掛價低了350萬，比政府指導價還低了267萬。

全線城市一二手樓價均環比下跌

2022年11月16日，中共國家統計局公布10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格均較9月份下跌；樓價下跌的城市數量持續增多。

這是近八年以來，市場首次出現一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格全面環比下降的情況。

新建商品住宅方面，一、二、三線城市的銷售價格分別環比下跌0.1%、0.3%和0.4%；一、三線城市的跌幅環比持平，二線城市的跌幅環比擴大0.1個百分點。

二手住宅方面，一線城市的銷售價格由環比持平轉為下降0.3%；二線城市的銷售價格環比下跌0.5%，跌幅環比擴大0.2個百分點；三線城市的銷售價格環比下降0.5%，跌幅環比持平。

平均來看，10月份70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下跌0.4%和0.5%，均已連續14個月環比下跌。

10月份，新建商品住宅價格下調的城市數量為58個，較9月增加4個；價格上漲的城市數量由15個減少至10個。二手住宅價格下調的城市數量增加1個至62個；價格上漲的城市數量為5個，較9月減少3個。

70個大中城市中，10月份二手樓價環比持平或上漲的城市僅有8個；有62個城市在下降。一線城市中，只有北京二手樓價環比微微上漲了0.1%，但漲幅相比9月的0.4%，也下降了不少。上海則是從9月的上漲0.5%，一下子變成下跌0.4%。深圳和廣州則是繼續下跌的趨勢，環比分別下降0.2%和0.7%。二、三線城市的二手樓價環比則下降得更多，均下降了0.5%。

價跌量亦跌。根據中共國家統計局於2022年11月15日公布的數據，10月，全國商品房銷售面積為9,757萬平方米，同比下降23.2%，跌幅環比9月擴大7個百分點；商品房銷售額為9,452億元，同比降低23.7%，跌幅環比擴大9.5個百分點。

據《時代周報》報道，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，當前樓價指數說明，樓價總體上進入降溫和調整的階段，和全國房地產交易市場疲弱等態勢有關，也和購房需求釋放不到位有關。鑒於歷史走勢，類似調整需要一定的時間，短期內樓價指數反彈或轉正是有壓力的。@
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