中國房企美元債壓力大 一周內已有四家違約

每年7月和8月是中國房企美元債到期的高峰期，今年7月21日至26日，至少已有四家百強或百億房企披露了有關美元債違約的信息，其中3家是在香港交易所上市的地產公司。

四家近日披露違約或部份違約的地產企業中，寶龍地產（01238.HK）的規模最大。 7月26日，寶龍地產發表了25日擬好的公告，披露未能在7月25日到期日前償還2,129.4萬美元票據的本金和應計利息。此外，還有一筆本金為3,725.9萬美元債將於今年11月8日到期，公告稱雖然「不斷探討各項融資安排」，但「未必能於2022年11月8日償還該本金及應計利息」。

寶龍地產在7月4日曾發布關於這兩筆票據的交換要約公告，試圖將今年7月和11月到期票據分別展期至2023年7月和2024年1月。這兩筆票據的本金分別為2億美元和3億美元。寶龍地產的這兩筆美元債中，未能達成要約的部份違約。

所謂交換要約，是指票據的發行人因資金流緊張無法按期兌付債券的本金和利息，向債券投資者發出要約，將一定比例的現有債券置換為期限、票面利率等跳環可能變更的新債券，以期緩解流動性危機，實現再融資。但債務展期只是延遲兌付，債務壓力仍在。

專注於房地產行業研究的專業機構克而瑞地產研究發布的2022年上半年中國房企銷售排行榜中，寶龍地產在全口徑銷售額中排名第45，總金額為232.4億元人民幣（約合35億美元）。寶龍地產在2021年的地產銷售榜中排名第43。

其餘三家披露違約的房企分別為景瑞控股（01862.HK）、華南城控股（01668.HK）和俊發集團（Junfa Group）。

景瑞控股7月22日的公告披露，不能支付7月25日到期的債務，本金和應計利息的總金額為2.756億美元。景瑞控股旗下的景瑞地產在克而瑞2021年的房企銷售榜中排名第93，但在2022年上半年的全口徑銷售額排名中已跌至149名。

華南城控股7月21日發布海外監管公告，披露在為5筆美元債尋求展期，債務總規模為15.7億美元。

有「雲南王」之稱的俊發集團（Junfa Group）於7月22日披露，不會支付7月24日到期的票據利息1,303.5萬美元。克而瑞2022年上半年中國房企全口徑銷售額排行榜中，俊發地產排名第84。公告將此票據違約的理由歸納為「宏觀經濟、房地產市場及金融環境及多輪疫情等不利因素」。

房地產企業頻繁爆出美元債違約的同時，中國關於土地和房地產的相關稅收在銳減。中共官方2022年上半年的財政收支數據顯示，該項稅收同比的降幅為28%。

值得關注的是，中共地方政府性基金預算本級收入2.61萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權出讓收入2.36萬億元（約3,500億美元），比上年同期下降31.4%。可推算出，出讓國有土地使用權的收入佔地方政府性基金預算本級收入的比例高達90.6%，由此可見地方政府在財政上高度依賴土地財政。

中共國家統計局7月15日發布的數據顯示，今年上半年，中國房企總的土地購置面積同比暴跌了48.3%。業內人士稱此數據為「歷史冰點」。

國金證券（Sinolink Securities）同日發布的宏觀經濟點評認為今年6月份的「土地財政進一步惡化」，提示的風險包括「政策效果不及預期」。由於中國地方財政對房地產行業依賴度高，今年上半年的地方政府性基金收入完成度爆新低，不及全年預算的27.6%。 @

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