目前，大陸房地產行業危機不斷，在爆雷、爛尾等等之後，6月30日，江西景德鎮恒大瓏庭項目全體業主的一紙停貸告知書，又拉開了爛尾樓的停貸大幕，截至13日為止，業主發布的強制停貸樓盤的數量，至少達到了106個，這也引發了市場對銀行資產質量的擔憂。可以看到，從7月13日以來，在中港兩地股市上，銀行板塊、地產板塊都連續下跌。
那麼，這一波洶湧而來的停貸風潮，到底會對房地產和銀行業造成怎樣的影響？業主們的維權又能否成功呢？一場席捲全中國的社會風暴，又是否正在醞釀之中呢？我們今天就來談談這些話題。
中國爛尾樓遍地 業主掀起停貸潮
目前，中國多個地方的爛尾樓業主聯合發起聲明，要求強制停止償還貸款，直到相關項目完全復工為止。據自由亞洲電台報道，網上流傳的「全國各省市爛尾樓停貸通知匯總」顯示，截至7月13日，中國已有21個省、超過110個爛尾樓盤業主，決定集體強制停交銀行貸款與利息。其中，河南就有32個，湖南和湖北各15個，江西8個，陝西7個。很多知名房企、明星樓盤，比如世茂、綠地、奧園、鑫苑等，都在被停貸之列。
這些項目的業主被動選擇停貸的原因是，開發商違約在先，相關樓盤停工較長時間，或者復工進展緩慢，已經無法按期交房，有爛尾的風險。
根據廣發證券調研的數據，目前違約房企的停工面積佔比，平均是20%左右，而違約房企佔行業總產能的比例，大約是25%。按此估算，各地項目停工面積，佔行業的整體比例為5%左右。如果以目前行業施工面積97億平方米來計算，停工面積的總量，大約是5億平米。
從潛在受影響的銀行資產來看，如果按照每平方米1萬元人民幣的價格來估算，對應的資產價值就是5萬億元；如果都是已售項目，平均首付比例60%，則對應的是2萬億元的按揭貸款。而且，廣發證券認為，隨著違約企業銷售的下滑，後續停工規模還會不斷地增加。
這一波業主的「停貸潮」，也讓外界關注中國的銀行呆壞帳是否會因此急升，也因此引發了多家上市銀行的火速回應。在14日中午，已經有農行、建行和興業銀行陸續發布了公告，都表示目前涉及交樓風險的業務規模較小，總體風險可控。
儘管如此，中港兩地股市的銀行股，依然在14日時連續第二日下跌。其中，在A股市場，平安銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業銀行的跌幅，都超過了3%，有個別銀行在兩天內的累計跌幅一度接近10%。
與此同時，在兩地股市，地產股也成為重災區，涉及到碧桂園、融信中國等等。有分析認為，在「斷供潮」之下，風險敞口比較大的銀行，可能是平安銀行、招商銀行和興業銀行。
業主斷供對房地產和銀行業的影響？
那麼，房地產業主大範圍停供，對房地產和銀行業又會產生怎樣的影響呢？
首先，大規模爛尾帶來的斷供潮，可能再度挫傷脆弱的市場信心。尤其是現在，房企從外部融不到錢，銷售腰斬又進一步影響現金流，資金面極為緊張，有些還欠著供應商的款項。而且現在施工方都不願意自己墊付資金幹活，都是看到錢才進材料，因此，開發商的壓力進一步加大。
而供應商，拿不到款項，只能以磨洋工的心態來對待項目施工，導致一些項目儘管復工了，但是進展緩慢。如果更多的樓盤陷入停工和爛尾狀態，對房地產市場而言，將是致命的打擊。
據自由亞洲電台報道，一位在美國的前中國金融業資深人士認為，在他看來，國內絕大多數房企都已經破產，這是一個不可逆轉的狀態。他還認為，「中國的幾大銀行都在靠房貸在支撐，中國房貸總量已達50萬億人民幣，相當於整個貨幣總量的1/5到1/6」。
根據彭博社彙編的數據，今年迄今為止，按發行量計算，離岸違約佔所有中國債券違約的85%，創下紀錄新高。另外，中國企業2022年境外違約規模262億美元，幾乎全部來自房企，而中國房企，還有另外317億美元的票據將要到期。
與此同時，危機正在向銀行業蔓延。彭博社報道說，在13日發布的一份研究報告中，花旗集團的分析團隊表示，由拒付房貸浪潮引發的不良貸款，可能達到5,610億元人民幣（約830億美元），大約佔到未償還按揭貸款餘額的1.4%。中國各大銀行，已經疲於應對開發商資金流動壓力帶來的挑戰，而現在，又不得不為購房者的違約行為做好準備。
對目前的爛尾潮，中共黨媒《人民日報》旗下的《證券時報》，也在13日發表了一篇《謹防爛尾樓盤停供風險擴散》的評論文章，提到近期的爛尾樓停貸風波，如果問題得不到解決，將會使屋主、房企、銀行一同受傷；並說屋主主動停繳貸款，也是走投無路，但可能會面臨徵信污點；至於金融機構，儘管有房產做抵押，但是無法交屋的房產只能成為壞帳，當壞帳增加，就可能造成系統性金融風險。
不過，這篇文章有意思的是，把重點放在了停供，而不是爛尾上，對於房子為何爛尾，銀行為何不加審核就把錢貸給了開發商等等問題都不追問。畢竟，以前就算爛尾了，銀行也沒多大風險，因為身為「韭菜」的購房者，都是會乖乖還錢的，但現在，這些韭菜竟然不忍了。
業主將矛頭指向銀行 停貸是否有法律依據？
那麼，爛尾樓到底是怎麼來的呢？
《證券時報》的報道說，樓盤面臨無力支付工程款的情況，絕大多數是房產公司旗下項目公司資金被轉走。但是，在這次停貸潮中，不少業主認為，銀行在爛尾項目中負有相應的責任。因此，停貸期間的損失，應該由開發商和貸款銀行等相關利益方共同承擔。
從多份業主的《強制停貸告知書》中可以了解到，業主們的申訴重點是銀行存在違規放貸、沒有履行資金監管等行為，比如，違規在房屋主體結構還沒封頂之前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管帳號等等。
我們絕對相信，這些業主們的指控是有根據的。在2010年，中共住房城鄉建設部，就發過一個關於「完善商品住房預售制度」的通知，裏面就明確表示，商品住房預售資金，要全部納入監管帳戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
河南某房企人士就對第一財經表示，一般情況下，如果監管帳戶上有錢，就不會爛尾。
但在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。因為中國的房地產本身就是一個黑洞，就是房企老闆和地方政府勾結的一個結果。
但是，儘管在很多爛尾樓項目裏，銀行違規放貸難辭其咎，但業主的集體停貸告知書沒有法律效力，還可能影響到業主徵信問題，被銀行列入失信名單。
因為針對購房貸款，主要涉及兩個法律關係，一是業主和開發商的房屋買賣關係，二是業主和銀行之間的貸款關係，也就是借貸關係。
房屋爛尾涉及的是業主和開發商的關係，在貸款合同中沒有特別約定的情況下，爛尾和銀行之間並沒有直接關係。業主和銀行的借貸關係，不會因為房屋狀況的變化而變化。而業主單方面停止還貸，則會造成對銀行的違約。
也就是說，業主的集體停貸告知書，得不到法院的支持。那麼，在這種情況下，爛尾樓業主就無處說理了嗎？
據澎湃新聞報道，中共最高法院《商品房買賣合同糾紛解釋》中規定：出賣人遲延交付房屋，經催告後在3個月的合理期限內仍未履行的，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋還規定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消失。
因此，律師建議，碰到爛尾樓，訴訟維權是最合法合規的方式，要求解除合同拿回款項賠償損失，是每個購房者的權利，權利要儘快使用，權利不用，怠於行使權利導致的損失就只能自行承擔。
看來，目前這些「強制停貸」的業主，如果要靠法律維權的話，就應該針對開發商，而不是銀行。但是在中國，雖然普通民眾的各種維權事件層出不窮，但真正能維護了自身權益的情況卻是少之又少，像是最近的河南村鎮銀行的受害儲戶們，他們就是個例子。
村鎮銀行儲戶的維權抗爭 對爛尾樓業主的啟示
7月10日，網上傳出有近3,000名來自中國各地的銀行儲戶到鄭州維權，但是，卻被警察圍困在中共央行鄭州支行外邊，雙方還發生了流血衝突。
事情鬧大後，地方政府試圖自掏腰包，支付少量款項來安撫民眾。11日，河南金融監管當局和地方政府宣布了分批墊付方案，提到存款5萬元以下者，會在7月15日開始首批墊付。但是公告也指出，如果資金墊付後，發現客戶存在以額外管道獲取高額利息或是違法違規行為，也保留追繳墊付資金的權力。
對此，不少儲戶懷疑，不會拿到全額款項。有網民就說，5萬以下的儲戶是「最革命者、無產者」，真可能找政府工作人員拚命，這就會影響習近平連任，要先安撫好這些人再說。還有儲戶認為，這5萬元只是「封口費」，暫時安撫你，而且還要讓你做出一些承諾，包括停止維權，等候當局處理結果。
事實上，根據路透社的報道，中共確實已經展開秋後算帳，騷擾抗議者。一些儲戶透露，自己和家人接連被警察、官員和僱主施壓，要求他們不要抗議，否則會面臨失業。一名在政府財政部門工作的人參加抗議活動曝光後，被迫辭職。還有兩人說，在被警方拘留後，已被要求簽署不再抗議的保證書。
河南村鎮銀行的抗爭事件會如何發展，現在還難以預測。不過，值得一提的是，自媒體評論員文昭認為，這次村鎮銀行儲戶的抗議，安排得非常有心，維權標語的製作和展示也相當有章法。抗議民眾不僅把矛頭明確對向河南省委書記樓陽生和共產黨體制，還製作了英文標語，故意向「境外敵對勢力」遞刀子，顯然是經過深思熟慮的。這也意味著，這場抗爭不會是一個絕響，一切都只是剛剛開始。
我們看，不管是銀行儲戶的維權抗議，還是購房業主的集體停貸，凸顯出的，不只是中國金融系統即將崩潰的風險，更凸顯出中國老百姓已經對整個社會失去信心了，即使是個人徵信會受到影響，或是因為維權會被迫害，這些人也已經無所謂了。尤其是，房地產和銀行的危機，已經波及到了中產階層，這對中共來說，無疑是一個極大的威脅和挑戰，也預示著中國正處在一個關鍵時刻，一場席捲全中國的社會大變局，可能隨時撲面而來。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠 編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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