從最高的高價到最低的待售房屋數量,不可否認,COVID-19大流行顛覆了美國的房地產市場。Realtor.com打趣說,雖然2020年似乎永遠不會結束,但2021年似乎過得比你在Zoom通話中說「對不起,我沒有意識到我被靜音」要快得多。

現在2021年快要過去了,在這場美國房地產市場的大洗牌年中,誰是真正的贏家和輸家?有時似乎很難說清楚。因此,Realtor.com數據團隊深入研究了這些數字,以找出誰是今年美國房市的贏家或輸家。

影片:總結:2021美國房市 輸家房價還漲20%!?|哪一州是房市大贏家|誰買房最哀怨|誰的荷包賺飽飽【美國地產熱點】第47集

2021年最大的美國房市贏家

1. 佛羅里達州

關鍵數據:2020年4月至2021年4月期間,超過30萬人移居佛州

根據該州經濟和人口研究辦公室的最新數據,雖然這並不完全正確,但在 2021 年確實有數十萬人進行了遷移。他們主要是被溫暖的天氣、美麗的海灘、沒有所得稅,以及相對有吸引力的房價所吸引。

建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫(Ali Wolf)說:「在整個大疫情期間,佛羅里達成為逃離東北部和中西部的人們的溫床。」,「在庫存稀缺的時候需求增加,推高了房價和租金。」

雖然紐約人和其他東海岸人對佛州的興趣仍然很高,但其他外州的買家數量卻也在擴大。2021年,越來越多的人從遠至加州搬來,因為許多工作者都搬到了偏遠地區,這在幾年前還是聞所未聞的。

不僅僅是像邁阿密這樣的熱點獲得了追捧,實際上全州都在發生。與去年相比,佛州11月整體房屋的要價中位數上漲了19%。

2. 郊區房

關鍵數據:郊區購房者數量激增42%

當城市生活的福利突然消失時,原本租住在密集都會區的人們正在大量逃離,與共用電梯和洗衣設施的小公寓相比,擁有更多的家庭健身室空間、可以安全娛樂的大後院,以及鄰居之間的更多空間,突然變得更加需要。

現在,郊區生活更受到年輕購房者的歡迎。買家紛紛湧向郊區,導致激烈的競標戰、高出要價的瘋狂報價,以及願意放棄驗房和購房保障條款的人們。 

Realtor.com經濟研究團隊的一項分析顯示,今年郊區購物者的數量比疫情前增加了42%。所有這些額外的競爭都在推高郊區的房價。

2020年,郊區房價漲幅自2017年以來首次高於城市漲幅。9月,郊區房價每平方呎中位數價格比疫情前高28%,而城市房價增長25%。

與2019年9月相比,今年9月郊區的典型房屋銷售速度加快了約3周,而同期城市房屋的銷售速度加快了16天。

3. 嬰兒潮一代

關鍵數據:中位價房屋的平均利潤率達到100,178美元

在極端賣方市場中,擁有房屋的年長美國人似乎是 2021 年持有大部份房產的人。他們是最有可能擁有大房子要出售的人,因為許多人要換較小的房屋,或想與親朋好友更親近。在許多情況下,他們出售房產能夠大量獲利。

事實上,根據房地產信息公司ATTOM Data Solutions的數據,今年夏天,中位價房屋的平均利潤率達到了100,178美元,這是大衰退結束以來的最高水平。

Zonda的沃爾夫解釋說:「嬰兒潮一代最有可能擁有房屋並投資股票的族群,兩者的價值都在過去一年中上漲。」「嬰兒潮一代出售並搬入更小、更便宜的房屋,他們的銷售收入最高,並且通常可以在新的地方提出更有競爭力的報價。」

4. 華爾街投資者

關鍵數據:投資者佔房屋購買量的5.5%

2021年在郊區爭奪可負擔的獨立房住宅的買家,除了首次購房者,還包括財力雄厚的大型房地產投資者。 與大多數首次購房者不同,許多投資者夠為這些房屋提供所有現金,並轉為出租。

根據Realtor.com今年早些時候對契約記錄的分析,投資者在市場上的份額至少達到了2015年以來的最高水平。2021年前7個月,投資者佔所有房屋購買量的5.5%。許多人利用嚴重的房屋短缺問題來獲利,預計這一問題在未來幾年內不會得到解決。

Realtor.com的經濟研究經理George Ratiu表示:「投資者看到了這種不平衡的巨大機會。」

5. 為抵押貸款再融資的房主

關鍵數據:抵押貸款利率創下2.65%的歷史新低

低利率意味著隨著價格上漲,買家可以進一步擴大預算,但能夠為現有貸款進行再融資的房主絕對是2021年的大贏家。已經擁有房屋的人能夠從每月的抵押貸款中節省100美元或更多——最終在貸款期限內節省數萬美元。

根據房地美(Freddie Mac)的數據,利率在今年第一周觸底,當時30年期固定抵押貸款利率的平均降至2.65%的歷史最低水平。雖然自那以後,在截至12月16日當周升至平均3.12%,但仍是徘徊在歷史低點附近。(兩年前,在疫情來襲之前,利率約為3.7%)

經濟研究經理George Ratiu說:「我們看到的抵押貸款利率低點,不太可能再次發生。」

2021年最大的美國房市輸家

1. 千禧一代

關鍵數據:首次購房者在房屋上的花費增加了9.6%

如今,成為首次購房者並不容易。千禧一代在2021年進入購房高峰期,他們發現自己身處前所未有的房地產市場。

根據全美房地產經理人協會(NAR)的數據,現在年齡在25至40歲之間的千禧一代,去年佔據了最大的買家份額——34%。但即使他們為了首付做出犧牲,並努力提高信用評分,也很難找到夢想中的家,更不用說價格範圍內的房子了。

根據NAR最近的一份報告,由於尋找房屋的人比以往任何時候都多,今年大多數買家都需要支付上市房的要價(或以上)。根據NAR的報告,首次購房者的房屋花費中位數為252,000美元,高於前一年的230,000美元。為此,大多數人告訴 NAR,他們必須做出經濟上的犧牲來存錢買房,而且購房的平均面積為1,640 平方呎,比二次購買者的房屋小近400平方呎。

「首次購房者通常會在市場競爭最激烈的地區尋找房屋」,經濟學家沃爾夫說,「對於首次購房者、低價購房者、低收入人群、投資者,甚至是一些高價購房者,價格最低的房屋都是他們理想的選擇。」

「賣家通常會選擇,他們認為最有可能通過的報價。與高財富人士競爭時,首次購房者幾乎沒有機會」沃爾夫說。

2. 德州奧斯汀

關鍵數據:租金上漲了30%

德州的首府奧斯汀(Austin)在疫情前,已經以良好的速度增長,從2020年開始出現前所未有的增長——2021年漲幅加速,且新科技公司擴張增長。奧斯汀在2021年成為遠程工作者最受歡迎的目的地之一,這要歸功於其時髦、年輕的文化和仍然比三藩市灣區便宜許多的房價。

雖然人口增長通常對當地經濟來說是一件好事,但這個相對較小的城市,沒有足夠可供出售或出租的住房,來應付大量湧入的人口。在伊隆・馬斯克(Elon Musk)宣布Tesla將其總部遷至奧斯汀後,這一個問題變得更加明顯。

根據Realtor.com的數據,買家的湧入和低房屋庫存,使這個都市的要價中位數比疫情前高出約50%。上個月,房屋的要價中位數高達55萬美元,讓許多潛在買家望而卻步。

租房者也沒有太多運氣。根據Realtor.com的分析,10月份奧斯汀的整體租金中位數達到1,700美元,比一年前同期上漲約30%。

德州農工大學德州房地產研究中心的研究經濟學家路易斯・托雷斯(Luis Bernardo Torres)表示:「負擔能力將是奧斯汀房市未來面臨的一個問題。」

3. 房產翻修轉售者(Home flippers)

關鍵數據:翻修轉售者的每間房屋的利潤減少了7%

根據 Realtor.com對契約記錄的分析,去年房產翻修轉售的數量達到了創紀錄的水平,但利潤縮水。今年4月到6月的利潤是2008年以來最低的。平均房產翻售的利潤約佔成本為43%,但這還沒有考慮到僱用承包商和支付木材等材料,連同電器的成本。通常往年,翻修轉售者尋求投資回報為成本的50%以上。

房屋的需求很高,且價格不斷上漲,翻修轉售者需要要花更多的錢來確保房屋。創紀錄的低待售房屋數量,意味著他們通常不得不支付更多,而且還需要擊敗首次購房者和其他投資者的競爭。建築和電器成本上升,加上全球供應鏈短缺導致的延誤,嚴重影響了他們的利潤。

4. 租房者

關鍵數據:租金上漲了9%

在疫情開始時,沿海許多較大、較昂貴的城市的租金價格暴跌。許多突然不再需要每周5次通勤的居民,搬遷到更便宜的地區或郊區。

但數據顯示,現在租金不僅恢復,而且創下歷史新高,而租房者正在遭受損失。今年到目前為止,全美的租金上漲了約9%,在某些地區(如奧斯汀),租金上漲了30%以上。

「特別是對於今年的租房者來說,真的是雙重打擊」,George Ratiu說:「第一個是今年早些時候暫停驅逐令到期,第二個是租金價格的急劇反彈。」

與此同時,買房也變得越來越難以負擔,讓租房者陷入困境。

5. 三藩市灣區

關鍵數據:增加31%的三藩市人離開了這座城市

當遠程工作成為許多科技工作者的常態時,三藩市人真的開始重新思考:他們為甚麼要花這麼多錢住在他們珍貴的海灣城市?於是他們行動了!許多人尋找更便宜、附近的替代品,並搬到裏諾(Reno)、西雅圖和鳳凰城。Tesla搬到德州的大部份原因是,工人再也買不起辦公室附近的房子。

沃爾夫說:「即使在疫情之前,灣區已經是一個房屋長期供不應求的市場,尤其是那些被視為入門級的房屋。」

當租房者意識到他們買不起灣區的房子時,許多人擴大了他們的房屋搜索範圍並搬到了其它地方。根據無黨派加州政策實驗室的一份報告,離開三藩市的人數增加了31%。與此同時,入住的人數減少了21%。

但是,儘管有這種大規模的外流,但不知何故,房價仍然變得更加難以承受。根據房地產公司Compass的一項分析,從2020年春季到2021年秋季,三藩市市區的中位數房價增長了20%。

在城市範圍以外的縣,這種情況更為明顯。為尋找更大房子的富裕買家,使這些社區的房價更高了。#

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本文刊載於三藩市12月18日地產版

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