2021年中共嚴厲的調控政策，房地產行情的「冰火兩重天」與「過山車」現象，促使各界熱議中國房地產的拐點是否到來，「否定論」和「肯定論」尖銳對立。而12月6日的中央政治局會議，顯示當局傾向於「否定論」，這將加劇當局的政策困境和加大2022年中國房地產行業的風險。

房地產拐點「否定論」

「否定論」者，如財政部財政科學研究所前所長賈康，稱在大覆蓋面上，中國房地產發展未來的主題詞是「成長性」，而不是斷崖式回調，房地產未來仍將是中國經濟的支柱產業。

又如網紅經濟學家任澤平，在其「2021年中國住房存量報告」中認為，「中國房地產市場仍有較大發展空間」。三條理由：一是中國城鎮化進程還有較大空間，到2030年城鎮化率達71%時城鎮人口將再增加約1.3億。二是與主要發達經濟體相比，中國城鎮人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規模迅速小型化等，人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。三是中國現有城鎮住房成套率僅85%，並且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。

任澤平曾提出業內流行的標準分析框架：「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。」運用這個技術性分析框架的有效性，取決於一些預置前提的合理性和相關數據的準確性、系統性、完整性。而「肯定論」者，則不限於這個分析框架，並對中國房地產形勢有一些不同的基本估計，挑戰 「否定論」。

房地產拐點「肯定論」

第一，關於城鎮化。官方公布的城鎮化率數據到底能夠在多大程度反映中國的真實城鎮化情況，還無法斷定（第七次人口普查的數據顯示：全國人口中9億居住在城鎮，佔比63.89%）。但近年來的民工荒，表明中國的城鎮化很可能已經接近尾聲了。更重要的是，以中國當前人口老齡化形勢，隨著農村老齡人口的死亡，城鎮化率會自動被動快速增長（類似日本）。

第二，關於人均住房面積未來提升空間。中國的城鎮人均居住面積幾乎和歐洲發達國家相當，僅落後於美國，但是遠高於日韓的水平，這也說明中國人均居住面積需要到頂了；而且，隨著老齡化深入和生育率繼續下降，中國城鎮人均居住面積還會繼續被動上升。

第三，關於人口。請注意這三點：其一，最新預測表明，中國人口總量即將在2025到2030年間達到峰值，人口負增長在即，老齡化加劇，對房子的總體需求應會減少；其二，中國的工作年齡人口已在2013年前後到達峰值，勞動力總量已在減少，剛需自然下降；其三，隨著60後、70後逐漸進入老年，80後、90後人口急劇減少，剛需以及此後的改善型需求也將急劇減少。

當然，直接決定房地產業發展的人口基礎，是人口的流動與聚集活動，而不是人口總量規模的自然增減；但是，人口總量及其結構的變動，仍然構成房地產產業變動的背景因素。

第四，經濟因素。簡單地說，如果收入增長停滯，房價自然會失去支撐，典型的如上世紀90年代初之後的日本；反之，如果經濟還將進一步增長，則預測拐點為時過早。但就中國而言，經濟在下行，而且已持續多年，總體來講買房需求不會很大。

第五，政策因素。「否定論」者與「肯定論」者都認為中國住房整體已經靜態平衡（2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12），而房地產業又凸顯「四大」問題：（一）房價不斷上漲，房價收入比偏高，普羅大眾買房難度越來越大；（二）樓市投資炒作嚴重；（三）住房空置率驚人；（四）全國90%以上的城市都患上了「房地產依賴症」。概而言之，當前中國房地產的泡沫難以為繼。因此，當局的總體政策取向（政策意圖），是擠出泡沫，「二次房改」。當然不敢一下捅破泡沫，但會有控制地擠，擠一擠停一停，希望軟著陸。從這個角度講，政策因素是在加速房地產拐點的到來。

以上五點分析，契合了「肯定論」者提出的一個分析框架：房地產短期看政策，中期看經濟，長期靠人口。對比「否定論」與「肯定論」，顯然「肯定論」更有說服力。不過，當局更傾向於「否定論」。

中共的政策困境

12月6日，中共中央政治局召開會議，明確「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」，首次提出「促進房地產業健康發展和良性循環」。

這顯示，在今年房地產行業面臨深度調整、樓市步入「寒冬」之際，中共開始鬆動嚴控政策了。因為，第一，經濟走勢不妙，3季度GDP增長率出人意料地下滑到4.9%，四季度可能更差，為保增長率，當局不敢再強硬打壓房地產了（房地產對GDP增長率的貢獻約為25%）；第二，明年是「政治年」，當局「穩字當先」，要「保持經濟運行在合理區間，保持社會大局穩定，迎接黨的二十大勝利召開」，對房地產的調控只能「點到為止」。

而就房地產政策本身而言，中共至今也沒有清晰的整體設計，這已成為一個大問題。例如，1998年房改啟動時，中共承諾城市80%以上家庭住上經濟適用住房，向最低收入者提供廉租房，高收入者則購買商品房。實際卻背道而馳。現今中國城鎮住房90%為商品房，如此畸形全世界找不出第二個。

今年6月24日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，終於首次明確國家層面的住房保障體系的頂層設計。要求新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在「十四五」期間，新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上；但具體的建設目標、政策措施以及年度建設計劃，又推給地方，缺乏國家層面的基礎性制度支撐，結果將會如何呢？會不會依舊陷入保障房建設雷聲大雨點小、「越喊越消極」的怪圈？

又如，在各方博弈中，房地產稅難以出台，只能「試點五年」。筆者「房地產稅成中共雞肋？」一文已有論述，在此不贅。

再深一步講，房地產泡沫能否成功擠出、實現軟著陸，這又取決於中國經濟轉型是否成功。經濟轉型，中共已經喊了幾十年，也沒取得根本性進展。而現今中國經濟內憂外患、不確定性大，戰略搖擺不定，經濟轉型的難度也就可想而知了。

總之，中共現在深陷困境。在住房市場是否真正到了趨勢性轉折點這個形勢認識問題上，判斷不清；房地產政策的頂層設計，遲遲不能出台；空喊「房住不炒」、不將房地產作為短期刺激經濟手段、加快建立房地產長效機制，卻拿不出系統、具體的建設性措施；只能依賴行政手段，調控走走停停，徒耗時間，加大了2022年中國房地產行業的風險。#

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