恒大債務危機越演越烈,日前多家外媒和社媒傳出了內容迥異的消息。大紀元特邀大陸房地產業內的知情者和海外專家,為讀者解析恒大未來可能面臨的結局。

《華爾街日報》9月23日報道說,當局正要求地方政府為恒大可能倒閉做好準備,這表明中共不願救助這家債負沉重的房地產開發商。

網絡媒體「Asia Markets」9月22日引述消息說,中共計劃將恒大集團分為三個實體,以國有企業為基礎進行重組。

9月22日,社交媒體上傳出一則業內人士披露的新消息,稱中共已向各省攤派指標,幫恒大賣房。


網傳各省攤派指標,幫恒大賣房。(圖片來源:「財經冷眼」 )
網傳各省攤派指標,幫恒大賣房。(圖片來源:「財經冷眼」 )

網名為「A大總管-濟南城建集團」的大陸網民在朋友圈裏透露:「我們集團已經做好接收濟南恒大的準備了。現在國家給各省下任務了。各省解決各省的,省裏給市裏下任務。」

中國業內知情者:中共擬讓各省「消化」恒大

業內知情者李女士告訴大紀元記者,社媒上的這個消息可信度很高,「因為我們內部也問過,就是由各個地方自己去消化。」「行業內是在傳,地方政府會出面『保交付』。」李女士在大陸排名前三十的地產開發公司擔任中層管理者。

她補充說,「具體分為三個步驟:一、地方上的國有企業出面做保證,幫助延期支付,出售物業抵扣;二、保交付,就是保建設進程;恒大是高周轉企業,保證進程能確保成本控制;三、最後將恒大變成真正的國家隊。」在地產業,保交付是指保證完成樓盤交付。

她表示,因為這種危機其實是土地財政造成的,土地財政造成了國有資產的私有化,大型房企只是白手套,「所以出了問題,地方政府是有責任的,需要背這個鍋。」

李女士解釋說,政府如何處理恒大其實要考慮土地財政的因素,「因為頭部房企在全國擴張,是需要各地政府的支持包括金融支持的。大房企其實都是政府的白手套。」

「土地財政導致各地政府跟恒大之間都有一些內情,就是把國有資產變成了私有化。那麼恒大出事就不是恒大一家的事情,而是所有人都逃不了干係。」

她說,因此中央處理的結果才有可能是區域托底政策,「就是要各個地方去幫恒大解決售房、去保銷售。」

頭部房企,是指房地產行業中的龍頭企業。而土地財政是中共統治下的特殊的財政概念,意指中共地方政府依靠從經營土地中獲取財政收入來維繫統治。

她指出,具體處理恒大危機的方式可能是股權逐漸變更。「就是針對恒大在各地的區域公司、不是恒大集團,通過股權架構的轉變,將恒大各個區域公司逐漸轉化為政府旗下的公司。例如項目在上海市,就由上海市政府下面的某個城建平台出資入股,慢慢稀釋恒大的股權。」

她詳細分析了當局為解決恒大債務危機而可能採取的手法。「政府可以通過平台控股。比如說山東省政府下面的一個地方債平台現在入股恒大了,那麼地方政府就會做擔保;無論是商票還是借款,政府來做擔保,要求延期、給個寬限期。如果債權人實在沒條件等,恒大又沒錢給,那麼就由政府來承擔。」「還有就是,如果政府有錢的話,政府直接入股。」

李女士認為,恒大的地產項目品質是好的,它的地產和物業的質量都沒問題,就是現金流出現了問題,現在是拆東牆補西牆。「有政府來兜底的話,就不會爆煲。」

她還分析了恒大地產業務可能面臨的不同情形:

1. 針對已售出、尚未交付的物業項目。地方政府要保證它開業,保障項目完結。

2. 針對爛尾樓。地方政府要托底,保障項目復盤開工。「現在要求各省市來消化恒大的一些(負債和不良資產)問題。如果地方政府沒錢,像貴州省那樣,城投債平台本身都是要面臨破產,那可能就會成問題。」

3. 針對理財產品。恒大的理財產品是依託房地產項目而發行的。「只要項目正常交付,理財產品就不至於爆煲。」「只要交房了,把銷售尾款收回來,那麼對於理財這些問題,恒大就可以還掉兜底的錢。」

李女士認為,中共當局不可能放任恒大倒閉,「恒大是頭部房企的模板。如果當局不救恒大,那會引發骨牌效應,一堆房企要倒楣,後果不堪設想,包括社會動盪、金融市場崩塌,影響整個經濟。」

「所以現在如何處理恒大,就是當局應對類似房企債務危機的一個預案、一個先例。」她認為當局目前的策略是「保大放小」,保住大房企不垮掉,任中小房企自生自滅。

「政府一定會干預。但有一個問題,就是每個地方政府在幫助恒大時,執行的力度是不一樣的。像貴州省,貴州政府恨不得開發商過來它撈錢,它哪裏有錢來幫你。」

馮崇義:恒大垮不垮要看中共金融政策

悉尼科技大學中國問題專家馮崇義博士則認為,恒大會不會垮以及何時垮,跟中共的金融政策有很大關係。

「恒大現在的債務危機是因為資金鏈要斷,但是這個危機跟商業的心理預期有很大關係。如果對它的預期沒有崩潰,這些債主願意繼續跟它做生意,那麼它就可以借新債去還舊債,就可以繼續玩下去。」

馮崇義表示,中國房地產從宏觀角度看,是供過於求,但它是與國家的整個金融體系連在一塊,就像恒大的例子,「如果金融系統不再放貸款,那麼它立即會垮下來。所以,它究竟在甚麼時候崩,是跟金融政策有關的。」#

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