反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.16,按周再升0.37%。分區指數個別發展,港島及九龍分別再升0.64%及1.56%,新界東及新界西則分別回調0.33%及0.81%。其餘領先指數全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.03%、0.44%及0.45%。中原代理人指數(CSI)連升15周,最新報80.96,按周跌0.47個百分點。

二手樓價指數重上180點,九周累升6%,但按周升幅明顯收窄,新界區因短期累積較大升幅而回調,其餘六大指數則升勢延續。代理人情緒指數及銀行估價指數處高擴張水平,加上資本市場表現理想,筆者暫時看不到有任何因素令樓價於短中期回落。

冠軍寶座穩如泰山

有物業機構發表統計報告,在全球35個城市中,香港樓價蟬聯冠軍,平均單位售價高達963萬元,高出第二位41%。豪宅更誇張,平均售價達5,360萬,是第二位的2.82倍。全港住宅平均呎價1.63萬,是上海的1.93倍。呎價昂貴之餘空間亦非常壓縮,平均住宅面積只有591呎,是上海的46%。人口統計數字顯示,超過人一半家庭月入2.5萬,樓價與負擔能力完全脫節,新一代沒有家庭的支援基本上不可能置業。

有人認為高樓價是累積財富的效應。當然經濟增長推高樓價看來合情理,但理應負擔能力亦同時改善,可是香港特區樓價負擔能力卻嚴重惡化。特區多年來資產價格大漲,製造巨量財富,但分配極為不均,財富落入一小撮人手裏。據WealthX統計,特區擁有3千萬美元資產的有一萬人,超過100萬美元流動資產的亦有18萬。反映貧富差距的堅尼係數創新高,富裕家庭資金充裕,利用各種方法繼續入市,甚至為下一代置業。財經事務局提交立法會的文件顯示,12年擁有2伙物業的達29.5萬人,擁有5伙或以上物業的亦有4.3萬人,有理由相信現時數字更高。

供應量嚴重不足,自然變成高檔市場,價格搶高。要解決問題,只能以海量供應及強力調控應對。偏偏特區政府在供應上拖了又拖,調控出手遲緩,漏洞百出。特區樓價冠軍寶座怎不穩如泰山?

印花稅豁免出現漏洞

財經事務局提交立法會文件顯示,過去三個財政年度,針對非首次置業的重價印花稅(DSD)有1.4萬宗獲得豁免。豁免DSD代表物業轉讓只需繳交正常印花稅,由低於200萬交易額的100元,至2,174萬以上的4.25%。豁免的主要原因是家庭內部轉讓,且所佔比不斷攀升,由三年前的78.2%,攀升至今年的89.7%。內部轉讓只按照轉讓的價值計算印花稅,例如一對夫婦聯名置業,各自擁有50%業權,丈夫把其業權轉讓給妻子,印花稅按物業的市價50%計算。由於轉讓涉及一定手續及費用,又影響遺產分配,一般家庭不會貿然進行,大量的豁免數字證明回復「首置」身份對投資者有巨大誘因,而大量投資者正部署入市。

原本DSD豁免的目的是針對換樓,但除非先賣後買,一般家庭極難應付先繳DSD然後再退回的現金流。非內部轉讓只佔極少數,代表換樓鍊斷裂。

事實上,內部轉讓豁免還涉及多個漏洞。為了進一步節省稅務,交易價通常被壓低,只要不是大幅低於市價,稅局一般不會跟進,政府印花稅收入減少。亦有人利用分次轉讓,每次只需繳交100元印花稅,達致慳稅目的。

明顯地,豁免機制有被投資者濫用之嫌,政府必須修正「首置」就是自用而非投資的錯誤假設,改以按樓宇使用的目的收取稅項,且稅項不應只是前置,而是直至目的改變為止。這樣才能真正體現供應不足自住優先的方向,同時壓抑利用家庭成員的首置名額作投資用途。

股權轉讓市場壯大

去年9月九肚山七座洋房以8億元利用股權轉讓方式賣給內地買家,節省辣稅數以億計。去年11月山頂三幢洋房發展商以近20億以股權轉讓方式分拆出三間公司各自持有以方便轉讓,節省辣稅亦以數億元計。上周,將軍澳一新盤就有公司客連掃13伙。各種跡象顯示,以殻公司持有住宅以轉讓股權達至住宅交易越來越多,但到底有多少,政府並無數據。

一年前就有團體分析了近200宗以公司轉讓形式出售物業,政府少收取94億元,六成買家為外地投資者及內地移民。可見辣稅打擊的只是一般市民,而對於以殻公司持有物業的富裕人士,推出辣稅之時就為他們所持的物業大幅增值。再有,股權轉讓只涉及公司註冊處,不受田土廳規管,任何建築違規僭建被「釘契」等照樣可以轉讓股權。對外來買家而言,利用殻公司買樓,又或以個人名義入市,繳交的都是15%BSD,利用公司持貨有明顯優勢,包括降低透明度及將來以股權轉讓只交0.2%交易印花稅。

政府對這些交易避而不談,不但製造市場不公,更縱容不受控制的市場壯大,令樓市更難調控。另一方面,對於嚴重影響一國兩制的引渡條例,政府就急不及待霸王硬上弓 ,對於民生問題,政府拖得就拖。空置稅提出至今已十個月,何時生效未知。

發展商利用空窗期變本加厲,將市場「高檔化」發展。上月新盤中有三成更以招標發售,當中更涉及中小型單位。近日招標更出現不合理成交價,低層單位招標呎價較同樣高層單位還要高16%。比起4至5%的空置稅,發展商選擇明顯。運房局局長陳帆稱不理想,但未見任何實際行動。

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樓市調控這張網,全都是用來捉小魚。廣大市民被調控措施拖累,可是對富裕人士,這張網漏洞百出,自出自入。高檔市場的特質就是價格遠高於其物品的價值。經政府悉心打造,特區樓市已成為徹頭徹尾的高檔市場,價格怎不嚴重脫離大眾?◇