投資者已開始利用特朗普稅改方案中提供的新激勵措施,將資金注入到全美低收入貧困社區,即「機會區」(Opportunity Zones)。作為旨在振興低收入貧困社區的項目,機會區有可能成為美國最大的經濟開發項目。

機會區項目是特朗普2017年推出的《減稅和就業法》(Tax Cuts and Jobs Act)中的一項不太引人注意的激勵措施。機會區於去年10月開始生效,當時美國財政部為投資者推出了投資指南,不久將發佈更多的監管指導手冊,提供對相關法規的詳細解讀。

儘管還缺乏明確性,但投資者已對機會區項目表示出強烈的興趣。通過大幅減稅優惠,該項目鼓勵私人資金投資於長期被忽視的低收入地區和社區。

「我們非常興奮」,位於巴爾的摩的商業房地產開發投資公司(MCB Real Estate)的經營合夥人大衛·​布蘭布爾(David Bramble)說道,「我可以告訴你,市場上(對機會區)有很大的興趣,並且有各種各樣的投資者正在組建基金,為交易做準備。」

MCB目前正在指定的機會區內開發多個商業地產項目,包括巴爾的摩東部的Yard 56開發項目。Yard 56是一個商用住家混合型的開發項目,涵蓋零售、辦公、酒店和民用住宅空間,已吸引了金融服務業巨頭保德信金融集團(Prudential Financial)的高額投資資金。

像保德信這樣的投資者可以通過將資本收益納入「合格的機會基金」(qualified opportunity fund)來推遲對資本收益的徵稅。機會基金是一種為協助機會區而創建的投資工具。

機會區項目在全美包括對沖基金、風險投資公司、銀行、房地產投資基金和富裕家庭在內的投資者中引起了極大的關注。

對此,布蘭布爾表示,吸引資金和組建機會基金的過程並不複雜,「具有挑戰性的是能夠達成開發協議和找到可靠的營運商」。

Yard 56項目位於一個廢棄的瓷器工廠的舊址上,如果該項目開發成功,預計將重振東巴爾的摩市周邊的Greektown和Bayview社區。

「這些項目作為一種經濟發展工具,需要投入大量的資金。」布蘭布爾表示,投資者也注意到項目中面臨的困難,因為這些開發協議涉及冗長的政府許可審批過程,並需要與社區和政府部門密切合作。

將被忽視的社區變成有吸引力的投資

有將近五千萬的美國人現在生活在經濟貧困的社區。雖然美國許多城鎮都在蓬勃發展,但這些機會區在投資和就業增長方面都落後於全美平均水平。

去年,美國財政部已在全美範圍內核准了8,700個由各州州長(與DC市長)指定的低收入貧困社區作為合格的機會區,有效期為10年。

巴爾的摩市有42個人口普查區(census tracts)被指定為合格的機會區。該市的機會區協調員本·​賽格爾(Ben Seigel)表示,巴爾的摩有最大化機會區的投資潛力,「我們將巴爾的摩定位為機會區的投資中心」,並藉此機會希望將巴爾的摩打造成美國的頂級城市。

然而,批評者對減稅是否真會使經濟困難的社區受益提出了疑問,他們認為該項目只會讓富裕的投資者和房地產開發商更加富有。

「我接觸過的許多投資者首先肯定是為了經濟回報,但他們同時也認識到投資該項目所帶來的社會影響,他們也關心這一點。」賽格爾說道。

與其它聯邦項目不同,機會區的投資者無需滿足某些創造就業機會的要求即可獲得稅收優惠。專家認為,如果資金到位,新的就業機會自然就會隨之而來。

賽格爾說:「我們既不想挫傷投資者的積極性,但與此同時,又希望投資者能夠對社區負責,並實現真正的創造就業機會和其它有益於當地社區的經濟成果——我們正設法在這二者間找到平衡。」

美國財政部部長梅努欽(Steven Mnuchin)預計,在未來10年內,私人資本中可能會有高達1000億美元的資金通過機會基金注入低收入貧困社區。

機會區項目為投資者投資於低收入貧困社區提供三項稅收優惠。

首先,投資者可以對在2026年之前投資於合格的機會基金的任何先前資本收益推遲納稅。

其次,該項目鼓勵長期投資,投資者可以隨著時間的推移減少對資本收益的納稅。如果投資持續時間超過五年,10%的延期資本收益可以免稅;如果投資持續時間超過七年,延期資本收益的免稅率則增加到15%。

第三個稅收優惠是,投資者如果在機會區持有投資至少10年的話,所有的資本收益全部免稅。

「我們預計2019年將有大量的資金注入,因為機會基金投資者有可能會充份利用稅法所提供的七年稅收優惠期。」賽格爾說道。#