加拿大2019年樓市憂慮持續增長

加拿大樓價昂貴，再加上遇到央行連續加息，業主在2019年出現貸款違約的可能性加大。但是，樓價大幅滑落的跡象還沒出現。

從2016年8月開始，加國最熱樓市——溫哥華和多倫多先後實施了15%的外國買家稅，使快速上升的樓市即時剎車。卑詩省政府後來又把溫哥華該15%的稅升至20%。

外國買家稅與本地人無關，但2018年開始在全國實施的按揭「壓力測試」，用更高的利率來審核按揭申請，使很多人獲得貸款的能力下降。

從2017年7月至2018年10月，加拿大央行調升了5次利率，使其基準利率從0.5%升至1.75%。很多人已經到了更新利率合約的時候，開始感覺到艱難了。按經濟學家的預測，央行在2019年還會有2次機會調升利率。

加拿大破產和重組專業人士協會（CAIRP）去年11月發佈的一份報告稱，加拿大家庭的破產個案將從2019年開始快速上升。

據《赫芬頓郵報》報道，破產監管辦公室12月份公佈的數據顯示，去年10月加拿大共有1萬1,641宗消費者破產案，比一年前增加了9.2%。這是自2010年以來，同月份破產數量的最高紀錄。

如果住宅業主破產數量增加，被強行出售還債的物業數量就會增加，樓價將出現更大下行壓力。

按溫哥華地產局的報告，去年11月該地區的住宅銷售量比前年11月減少了42.5%，與去年10月比，也減少了18.2%，比10年內11月份的平均值低了34.7%，是自2008年以來的最低銷售紀錄。

去年11月份的MLS樓價指數綜合基準價格為104萬2,100元，比前年同期減少了1.4%，比同年10月減少了1.9%。

對於所有房型來說，去年11月的成交與掛牌待售房產數量比率為13.1%，其中獨立屋的比例為8.9%，鎮屋是14.7%，公寓是17.6%。

按該行業的分析標準，成交與掛牌待售房產數量比率在12%以下持續一段時間後，樓價就會面臨滑坡壓力。樓價要面臨上升壓力，需要這個比率在20%以上，且持續一段時間。

溫哥華地產局總裁摩爾（Phil Moore）說：「我們將觀察2019年第一季度的情況，看看購房者的需求是否會在傳統上更活躍的春季之前回升。」

皇家銀行稱，目前的住房負擔能力，是加拿大30年來最差的。對溫哥華和多倫多來說，則是有史以來最差的時候。

Abacus Data最新做的一項民意調查顯示，住房負擔能力會成為今年聯邦大選的話題，因為這已成為千禧一代的首要問題。高達64%的受訪者希望聯邦政府對樓價採取措施。

皇家銀行預測央行今年還會加息時表示，因為樓價上升已經減緩，有些地區的樓價在下降，加拿大的住房負擔能力不會繼續惡化。實際上，從皇家銀行報告的統計數據看，目前的住房負擔能力已經惡化到一個高峰，比1990年樓市泡沫破裂時更差，擁有房產需要的開支已經超過家庭收入中間值的1.6倍。

一些經濟學家認為，除非今年加拿大出現重大經濟危機，否則樓市不太可能出現崩盤。加拿大特許專業會計師事務所（CPA）最近的一項研究顯示，儘管樓價快速上漲，近年來加拿大借款人的信譽度實際上有所提高，信譽非常好或優秀的新購房者的比例從2013年的79.4%升至2017年的82.4%。

政府今年實施的按揭「壓力測試」，是為了減少貸款者破產的可能性，因此也抑制了需求，抑制了樓價上升。

加拿大的人口增加，被認為是樓價的重要支撐，不過，買得起獨立屋的人顯然少了很多。正如多倫多地產局市場分析總監莫沙（Jason Mercer）所言，房貸壓力測試及借貸成本增加，使得價格較低的房型需求增大。 ◇

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