反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升11周兼連續9周創歷史新高，最新報152.77，按周再升0.13%。分區指數除港島區回調1.16%外，九龍、新界東及新界西分別上升0.37%、0.32%及1.25%。其餘領先指數全線再升兼連續多周創歷史新高，大型單位、中小型位及大型屋苑指數分別再升0.17%、0.12%及0.14%。中原經紀人指數（CSI）最新報76.43，下跌5.69個百分點，但仍處擴張水平。

發展商賣樓「嘆慢板」

CCL已連升11周，累計升幅達4.7%，指數更連續9周創新高，對上一次要追溯到97年年初樓市瘋狂之時。新界區表現遠勝大市，新界東以點數計再次超越香港島區成為拋離97年樓價最高的區份，較今年1月份低位累升9.5%，情況令人擔憂。新界西亦不遑多讓，10周累升6.6%。

近期升浪乃拜政府所賜，去年11月加辣後「一約多伙」稅制漏洞凸顯，政府後知後覺；加上不斷推超級地王刺激樓市，導致新盤出現搶購潮，一手大幅加價，帶動整體樓價向上。在輿論壓力下政府終於堵塞漏洞，但依然無法抵消調控造成市場向新盤傾斜的事實。

新盤繼續熱賣，新地屯門新盤「珀御」以貴絕區內的平均呎價1.25萬開售，首推118個單位，3小時內沽清。發展商加價加推68伙，實行以擠牙膏式慢推。長實北角「維港頌」首輪沽清，次輪加價加推143伙，又揚言稍後封盤。

發展商賣樓之所以「嘆慢板」賣樓有幾個原因。其一，現屆政府招數已盡，新政府上任又需要時間磨合，難於未來6個月內再推調控措施，預期樓價不會因政府再出招而受壓。其二，慢推可營造搶購氣氛。發展商又經常押後開售價格較高的優質單位，分多輪發售就可製造越遲買越貴的訊息。

其三，供應還未到位，一手未出現地域上劇烈競爭，各盤亦有足夠差異化，發展上根本不用急於散貨。最後，特朗普較早前的美金太強論，導致10年期國庫債券孳息率急插，6月加息機會降低，利淡因素推遲。發展商集體行動，就可控制市場供應，達致供不應求價格企硬的結果。

競爭法無用武之地，政府如之奈何？一手越賣越貴，二手水漲船高。

改革推地賣地策略

兩周前本欄談到願景設可量指標屬先決條件。清晰願景包括按人口策略訂立整體資助房屋比例，於7年內達至七成家庭擁有自置居所，5年內達至公屋3年上樓的承諾，為負擔能力制定可量指標，「港人港地」設一定比例等。

有可量指標，就可層層配合及問責。畢竟任何策略均需要時間發揮效用，在此之前不能任由樓市失控，唯有依賴一些非常手段，利用調控措施壓抑非用家需求，還要拆去長期炸彈，為策略掃除障礙，才能治好本港這頭樓市怪獸。

政府首先必須明白，樓市並非自由市場，皆因政府操控土地供應及房策，供應缺口未來10年無法填補，調控措施令市場全面傾向一手，供應參與者門檻極高，發展商選擇供應單位類型令利潤最大化，又可囤貨及選擇優先服務某些客戶群，買賣磨擦成本高，超高樓價影響民生。所以政府不能再用自由巿場作擋箭牌，樓市必須嚴加管控，並依據「樓是用來住，不是用作投資及炒賣的工具」。

樓市已屆非常時期，新一屆政府有幾個方面必須馬上出手以顯決心。其一，政府推地增加供應無可厚非，但推地必須有策略，不能有地就推。樓市極為熾熱，政府過去半年卻不斷推地王繼續刺激樓市，17年財政年度的賣地計劃包括十多幅百億地王，車站上蓋大型發展等，完全本末倒置，新政府應馬上訂立反周期推地策略，並修改17年的賣地表，避免再推高樓市。

現時投地採取暗標制，中資搶地志在必得，暗標是出現非理性價的主要原因。新政府首先返回公開競投拍賣，並馬上研究其它可行賣地方法，防止非理性搶地。

全面調控改革稅制

其二，調控措施必須對症下藥並足夠辛辣。首先，金融資產已全面實施稅務資料互通（CRS），樓宇買賣卻不在範圍，政府應馬上堵塞漏洞，防止外來資金利用稅務不透明性而投入房地產。買家印花稅明顯未能有效阻止外來買家，政府應採取限購令，外來買家直接或間接只可購買一個單位。若情況未有改善，應仿效澳洲，禁止外來買家參與某些樓盤。政府又應設定最低稅額，萬一樓價下跌，就可減低外來買家吸引力及防止投資者搶奪上車盤。某投資銀行建議針對投資者收取差異化地租，政府應高調與租務管制一併研究，慎防投資者把稅項轉嫁租戶。

調控手段還有很多，另文再議，但政府必須做好準備。若市場收到政府訊息仍然不收斂，政府就可出招。

其三，多年來由於本港輕易從賣地及辣稅收入取得大額盈餘，政府毫無逼切性改善收入結構，還利用龐大盈餘用作短視的派糖安民，而非投資於解決長期問題。撇除此等收入，政府早已出現結構性財赤。

人口急劇老化，勞動力下降，經濟過份集中於幾個行業，貧窮人口無法改善，福利及退休保障開支又拋物線上升，公務員退休金長遠負擔逾萬億元，新一屆政府又承諾減稅及增建資助房屋，結構性財赤只會迅速惡化。

地價可因樓價下跌而大瀉。受制於《基本法》第107條量入為出的原則，政府唯一可達致收支平衡的方法就是維持高樓價高地價政策，從而在調控上產生明顯利益衝突，令政策表裏不一。修改《基本法》可能性極低，政府唯有大幅改革稅制，令結構收入開支取得平衡，才可拆除這個樓市的長期炸彈。◇
 

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