反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌3周後大幅反彈,最新報146.8,按周急升1.83%。分區指數全線上升,港島、九龍、新界東及新界西則別上升3.47%、1.04%、1.32%及1.21%。其餘領先指數亦全線飆升,大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上漲2.35%、1.78%及1.73%。中原經紀人指數(CSI)最新報66.43,升4.15個百分點。

CCL連跌3周後急速反彈,升至歷史次高水平,跟紀錄高位只差少於0.1%。八大指數全線上升,且升幅超越1%,情況罕見,其中四大指數已創歷史新高,包括九龍、新界東、大型屋苑及中小型單位。新界西亦逼近歷史高位,代表上車盤急速消失。

CCL已反映梁振英最後一份施政報告發表後的部份成交,意味市場對政府樓策的成績及方向不以為意。新辣招及美國加息依然沒法壓住本港樓價,使本港連續7年成為全球樓價最難負擔的城市,大幅拋離第二位的澳洲悉尼。這個事實絕對值得政府及社會深思。

納米樓並非市場需求

近日股市回升,市場亦沒有特別的負面因素,整體二手樓價月內可能再創新高。中國新年二手市場例淡,一來部份人趁假期外遊,二來新年睇樓並不方便,再加上政府新辣招令業主封盤,十大屋苑成交跌剩只有數宗,市場焦點全落在一手。

樓價高踞不下,新盤面積越縮越細,近日更傳出港島西區一樓盤實用面積少於100呎,若果屬實,其室內空間可與囚室看齊。

新任處理發展局局長馬紹祥接受電台訪問時表示不希望見到太多該類單位,但仍要讓市場回應需求,所以政府無意規管云云。事實上,一手納米樓大部份並非市場需求,而是樓價高企的惡果,政府不能誤判。部份納米樓已明顯超越適切居所底線,政府應盡快研究為適切居所定立最低標準,撥亂反正。

兩隻黑天鵝令樓價再飆

市場普遍認為本港17年樓價偏穩,窄幅上落不多於10%。但世界充滿不確定因素,如去年英國脫歐、特朗普當選等皆在市場意料之外。窄幅上落的預期建基於穩定的環境。由於本港內部因素無法大幅改變,即使政府換屆,在現行的制度下,政府的房屋政策及調控措施難有根本改變。所以外圍才是令樓價大上大落的因素,其中包括全球經濟環境、美息走勢等。

大部份黑天鵝令樓價下跌,但當中有兩隻卻可令樓價大升。特朗普上任後,政策難以觸摸,但其口號與列根一致,就是讓美國再次強大。列根時代美國負債急升,不排除歷史重演。特朗普揚言減稅刺激經濟,又大量投放基建,問題是錢從何來?最簡單的方法就是再印鈔。特朗普在競選時亦曾經說過美國要再推量化寬鬆,反正各國央行皆無限量寬。若真如此,貨幣貶值及利率再無正常化將令本港樓價再飆。

另一可能性是人民幣加速國際化。美國退出泛太平洋經貿協議,大選後內耗加劇,空窗期就是中國大陸加大影響力的大好時機。大陸可能趁機採取主動,包括與各國簽訂貿易協議,同時亦要讓人民幣國際化提速。面對資本控制需要的現實,人民幣不能一下子國際化,很可能利用加大人民幣在本港的角色。以往流入本港的中國資金,不問價搶購房地產只屬少部份,但若進一步加大人民幣流放,住宅可升到難以理喻的水平。

股市大跌拖低樓價

樓價可因需求短暫萎縮而急跌,且通常隨著股票市場大跌及預期利率上升而來。15年8月至16年2月由金融市場帶動的樓價直線調整就是明顯例子,今年更充滿令股市暴跌的因素。其一,特朗普上任短時間內已經簽署多項極具爭議的行政命令,兌現競選承諾。他競選時直指中國大陸為貨幣操控國,進行貨物傾銷,上任後又起用對話強硬的官員,貿易保護主義勢必抬頭,甚至演變成貿易戰。任何中美貿易縮減皆對依賴轉口的香港極為不利,對中港資本市場構成即時影響。

其二,現時聯邦基準利率為0.5%,市場原先估計19年是3.5%左右。過去的量化寬鬆令市場流動性極為充裕,若果美國經濟增長提速令消費信心大增,現金流動加速可引發惡性通脹,加息步伐及幅度超乎預期,結果基準利率可能升至5%以上。只要聯儲局發出如此信息,房地產價格必重新估值,且跌幅可超越15%。

其三,歐盟危機處處,隨時面臨另一波衝擊,帶動金融市場暴跌。國際貨幣基金組織剛發表報告指希臘財政狀況極為不穩,今年德、法、荷大選,經濟及反恐問題令主張保護主義的勢力佔優,更不排除仿效英國公投脫歐,令歐盟面臨解體風險。

其四,香港房地產之所以估值超高,其中之因乃自由經濟體同時貼近中國大陸機遇,進可攻退可走,吸引巨量中國大陸資金進駐。種種跡象顯示,中共無形之手令一國兩制嚴重失衡,近期更出現越境執法的嫌疑。只要「兩制」這保護牆出現明顯缺口,資金自然大舉逃向更遠的地方,屆時房地產難免一跌。

即使跌市黑天鵝出現,但仍需注意一點,就是調整時間只是短中期,並非長期走勢。為何結論如此,另文再談。

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因應天象,世界亦變得兩極化,黑天鵝已是新常態,至於何時及那一隻黑天鵝走出來,無法預測。但危中往往帶著生機,把握一個機會就可改變一生,命運及財富亦然。順道祝讀者丁酉年萬事勝意。◇